[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 + 독서후기 [내꿈은부자할머니ms]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

P32 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

• 정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만, 임진왜란과 병자호란 이후에 토지 소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이라 생각된다.(19) – 소유권의 영향
• 서울의 남동쪽은 사람이 살기 힘든 곳이었다. 잠실 지구는 폭우가 내릴 때마다 수몰되는 곳이었고, 강남구 대치동 쪽박산 일대나 양재천과 탄천 사이의 대치동 구마을 그리고 대모산과 양재천 사이의 개포동 구마을 같은 곳이 그나마 사람이 살만했다. 강남 3구는 풍수지리적으로 가장 나쁜 지역이라 할 수 있다.(75) – 강남개발, 한남대교 착공, 소양강 땜 건설, 경부고속도로, 서울 지하철, 명문학교 강남으로 이전
• 서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포 그리고 잠실이 공유 수면 매립으로 만들어졌다.(79) – 장마 때 물에 잠겼다 가뭄에 뭍이 되는 주언 없는 땅이 공유 수면이다.
• 1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점 : 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격일 키운다는 점.
• 주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다. 전세 가격의 급등 두 가지 요인 : 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족, 1989년 전세 임대차 기간을 2년으로 연장.(109) – 현재 상황과 비슷, 공급 부족과 전세가격 상승
• 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축된다. 공급이 수요를 넘어서면 미분양이 증가하고 가계는 기대감을 품는다.(118)
• 1990년대 내내 주택 공급이 폭발적으로 늘어났다. 결국 주택 가격 폭락 사태는 1997년 외환 위기라는 외부 충격 외에도 경제 성장 둔화, 도시화 흐름 중단 등 다양한 요인이 영향을 미쳤던 것으로 보아야 한다.(119)
• 한국 반도체 수출 가격과 서울 아파트 매매 가격의 관계는 매우 강력한 연관을 발견할 수 있다. 반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며, 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다.(133) – 현재 상황과 비슷.
• 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있다.(134)
• 2015년부터 2021년 말까지 지속된 수도권 아파트 가격 급등 현상은 촉발한 계기가 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책과 2016년부터 시작된 반도체 호황에서 찾을 수 있다. 2003년 이후 주택 공급 감소 현상 : 용적률 규제, 분양가 상한제, 임대차3법(136)
• 전세 가격의 상승 두 방향 : 전세 가격 상승이 매매 가격과의 차이를 줄여, 이 주택에 관심을 가진 사람들의 매수를 촉발, 전세 가격에 반영된 ‘주택 사용 가치’의 상승으로 집값이 오름.(143)
• 금리 하락이 주택 시장에 미치는 3가지 긍적적 영향 : 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. 차입 비용의 감소다.(144)
• 금리는 주택 시장의 경기 사이클을 좌우한다. 정부의 정책 금리가 인상되면 예금 금리가 오르고, 이는 다시 대출 금리 인상으로 연결되는 것이다. 반대로 2020년처럼 금리가 인하되면 시중 유동성이 늘어나는 가운데 대출 금리도 내려간다.(156)
• 미국 시장 금리의 급락은 한국 금리의 하가 가능성을 높이는 요인으로 작용할 가능성이 높다.(158)
• 주택 시장의 변화를 파악하는 데 가장 도움이 되는 것은 금리와 환율 등 거시 경제 지표이지만, 정부 정책도 매우 중요한 영향을 미친다. : 11.10대책 투기 과열 지구의 해제, 금융 규제 완화, 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제 등(173) – 저점 확인 지표, 매수세
• 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다(202) – 신도시들의 교통문제, 현재 남양주왕숙신도시 교통
• 제 2의 강남은 없다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접, 통근 시간과 정신 건강 사이에 대단히 밀접한 연관이 있다.(204)
• 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각을 갖게 된다. 주택 공급이 꾸준히 줄어드는 가운데, 지방은 소멸되며, 젊은이들은 직장과 사랑을 찾아 대도시로 모여드는 일은 우리도 다르지 않을 것이기 때문이다.(230)
• 주택의 내재 가치는 사용 가치(=전세)와 성장 잠재력(=갭)으로 구분되기에, 금리 상승은 이중적인 영향을 미친다.(233)
• 주택을 구입할 때는 미래의 ‘강남 접근성’을 감안해 선택해야 한다. ‘언제 지어졌는지’ 여부. 대단지인지 여부(240)
   

✅ 나에게 적용할 점

부동산은 사이클이 있다. 그리고 기본적인 원칙이 있으며, 사람들의 심리가 작용하는 것이다.  역사는 반복되고, 정부의 정책도 반복하며 상승과 하락은 반복할 수 밖에 없다. 이 책을 읽고나니 열기 때 너바나님의 강의에서 가장 강조하셨던 저환수원리와 기본적인 부동산입지조건을 떠올릴 수 있었다. 과거의 사장상황을 보니 현재 왜 이런 현상이 일어나는지가 보이고, 저출산에 인구가 감소되지만 결국엔 강남으로 모이는 이유가 뚜렷해졌다. 똘똘한 한채를 왜 가지고 있어야 하며, 내집마련은 꼭 해야 하고 경제에 관심을 가져야겠다고 생각했다. 계속해서 시세트레킹을 하고 앞마당을 늘리며 현장에서 흐름을 파악하는 것이 내가 앞으로 해야 할 일이라고 생각한다. 시장의 흐름을 본 후 갈아타기 기회를 잡을 수 있도록 한걸음씩 준비해야겠다. 책을 읽다보니 부동산뿐만아니라 투자의 전반적인 내용이 비슷한 것 같다고 생각한다. 단 한순간이 아니라 꾸준히 시장에 남아서 조급한 마음을 버리고 장기적인 성과를 바라보며 기본적인 기준과 원칙을 지켜야겠다.