신천동 힐스테이트 동대구 센트럴 수익률 보고서

✅아파트명 : 대구 신천동 힐스테이트 동대구 센트럴

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

동구 종사자 수 : 126,452명

동구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

범어네거리: 20분

동대구역: 15분

교통등급 : S등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 :  청구중학교, 학업성취도 86.9%,  B등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 :  신세백화점 대구점 (1KM), 이마트 만촌점 대형마트, S 등급

5. 공급 (아실확인)

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 동구 3년입주 합계 : 1021 세대 (26년 1021세대 + 27년 0 세대 + 28년 0세대)

 * 참고 - 수성구 3년입주 합계 :  502 세대(26년 399세대 + 27년 0세대 + 28년 103세대) ,적정수요 2040세대

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 힐스테이트 동대구 센트럴 34평 현재 매매 6.9억(매물금액), 전세 3.8억 (최근실거래가)

5년 내 고점 매입시: 2026년  7월  매매 6.3억 전세 2.8억

5년 내 저점 매입시: 2026년  7월  매매 5.79억 전세 2.9억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (저평가 여부 확인 ) - O

 - 도보 8분거리에 있는 신천동 더샵디어엘로는(33평형) 2024년 입주하여 2년이 지난 현재 매물 시세는 7.9억임.

 (세대수1100세대) 주변환경 및 교통 등 동대구 힐스테이트와 견주어 봤을때 입지 평가 결과가 비슷하여

 충분히 더샵디어엘로 가격을 쫒아가지 않을까 싶다.

2) 환금성 ( 환금성 여부 확인)  - O

 - 300세대 이상의 저층,탑층 아님.

3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산 )

 - 현재 고점 가격은 넘었으며 전세 레버리지 투자금은 3.1억으로 100%수익률(연평균10%)위해선

 10년 동안 3.1억 만큼 올라줘야 하며, 현재 매매가 6.9억 + 3.1억 = 10억 임. 

4) 원금보존 : - X

 -  입지독점성있음, 공급물량 적음, 전세가율 54%(강남1시간이내 전세가율55%)

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능 하다면  O

나의 투자 결론(매수 여부): O