내집마련 기초반 1강 강의 후기 (feat. 첫 내집 복기) [내집마련 기초반 42기 42조 하모니햄]

안녕하세요!

긍정에너지로 실천하고자 노력하는 하모니햄입니다 💜

월부의 슈퍼스타 '너나위 멘토님'의 소중한 강의로 시작한 내마반 기초 첫번째 강의였습니다.

명불허전 강의에 무릎을 탁 치며 듣는 순간들이 많아 제 무릎이 멍이 다 들었는데요 😁

이번 강의 후기는 '너나위 멘토님'께서 당부하신대로 강의 자료를 요약하거나 필사하는 식이 아닌,

제 경험과 더불어 느낀 점과 적용해야겠다는 점들 위주로 후기 작성을 해 보려 합니다 😃

내 집의 중요성을 느끼다!!

바야흐로 2015년 봄, 첫 신혼집이였던 동탄을 뒤로 하고 금색 라인이 깔린 <9호선 급행역>이 있는 가양역으로 결혼 후 첫 이사를 하게 되었습니다. 당시 저는 직장이 여의도, 신랑은 프로젝트성 업무를 수행해서 근무지가 계속 바뀌었는데 동탄으로 출퇴근을 하던 중이였습니다.

제가 아이를 출산하고 휴직중이였던 상태라서 곧 복직을 해야하기에 '저의 회사'와 '집'의 거리가 중요했고, 부담되지 않는 거주비로 살아야 했기에 연고지도 없던 강서구로 이사를 하게 되었죠!

-> 여기서 중요한 수요 포인트!!! 👉 1) 직주근접 30분 내외 거리에 집을 선택!, 2) 빠른 이동을 위한 교통수단, 3) 감당 가능한 거주 비용의 예산

당시 이사간 지역에서 만난 이웃이 저를 본격적으로 부동산의 세계로 안내 하였습니다 ㅎㅎ

강서구는 매전차가 많이 줄어들어 있던 상태였고, 전세와 매매 매물이 별로 없었습니다. 집을 알아 보던 시기가 겨울이기도 했구요. 잘 모르던 동네라서 매전차가 작아 매수를 해도 되었지만 좀 더 살아보고 매수를 해야겠다고 생각하고 전세로 집을 계약했습니다. (나중에 땅을 치고 후회 했죠 ㅎㅎㅎㅎ)

반면, 저의 이웃은 매매를 했습니다. 매매한 물건이 구축이였던지라 새롭게 인테리어를 하고 이사를 하니 전세로 있는 저의 집과는 너무 달라 보였습니다 (심지어 같은 단지, 같은 동이였습니다 >.<)

이사를 하고 몇 개월이 흐른 뒤, 그 단지의 매매가는 마곡과 9호선의 수혜로 구축의 복도식 아파트임에도 불구하고 계속해서 가격이 상승했습니다.

-> 여기서 중요한 포인트!!! 👉 업무지구를 포함하는 마곡이 가깝고, 주요 업무지구를 지나가는 지하철 노선 (9호선은 여의도, 강남을 지나감)의 교통 입지 조건이 가격의 영향을 미침을 보여준다.

그 이웃은 아이도 있고 하니 좀 더 큰 평수의 집으로 이사를 가야겠다는 말을 하더군요. (당시 25평 거주)

이사 후보 매물도 옆 단지라 가격은 같이 올랐지만 평당 가격은 소형 평수가 더 올랐던 상태이고, 본인의 집도 가격이 올랐던지라 그 갭으로 갈아타는 건 문제가 되지 않았던 겁니다.

-> 여기서 중요한 포인트!!! 👉 소형평수의 수요가 더 먼저 시작한다. 그리고 집을 소유한 자와 무주택자의 집을 매수하고자 하는 심리의 갭이 크다. 왜? 무주택자는 집의 매수 가격이 절대적으로 크게 다가 오기 때문에!

그렇지만 저는 '전세'로 거주하고 있던 상태라서 새롭게 실거주를 하려면 집을 싸게 사야 했는데, 이사 올 당시보다 가격이 너무 비쌌던 것입니다. 지금 생각해보면 그래도 그 때 가격은 저렴했던 것이고 '거주와 자산을 분리해서 생각을 못했던 것입니다'. 매전차도 여전히 작았기 때문에 제가 이사가지 않더라도 갭으로 매수를 해 놨다면 전세 상승분으로 인한 수익도 있었을텐데 말이죠! (이래서 경험이 중요하고, 복기가 중요한 것 같습니다!!ㅎㅎ)

-> 여기서 중요한 포인트!!! 👉 실거주 개념과 자산을 분리해서 생각했더라면 매전차가 작은 시점 & 매매가 역시 저렴했다면 자산을 늘릴 수 있던 기회!!

같은 가격대라면 더 나은 입지 조건을 찾아 보자 (feat. 비교평가)

고민하던 차에 신랑이 말하길,

"어차피 집을 매수할거라면 구지 이 곳 강서구보다는 서울 안쪽으로 더 들어가는게 낫다! 교통이 더 좋지만 저평가 되어 있는 곳이 있을 것이다" 하면서 좀 더 찾아보자고 제안합니다.

그 때부터 저는 부동산에 대해서 잘 알 지 못했지만 수시로 네이버 부동산을 보면서 지도를 보기 시작했고, 어느 날 신랑이 동작구 대방동의 어느 한 아파트 단지를 찍으면서,

"여기가 다른 단지랑 생활권도 같고, 여의도도 가깝고, 교통도 1호선 + 9호선 지하철역도 다 가까운데 가격이 타 단지들보다 싼 것 같아! 여기 직접 가보자!" 제안합니다.

그 길로 그 주 주말에 부동산을 방문해서 단지를 보고, 매물도 몇 개를 보고 했습니다.

매물마다 사연이 다르고 심지어 부동산끼리 공동중개 매물이 겹쳐서 같은 집을 보여주기도 하면서 곤란한 상황도 겪곤 했습니다.

미안했던 토박이 부동산 사장님이 장부 물건을 꺼내면서,

"이건 광고 안해도 나갈 물건인데 (이전 거래 불발이 미안해서) 내가 작업해서 좋은 가격으로 소개 할께요~" 하시며 소개를 해주셔서 저희의 첫 집과 그렇게 인연을 맺습니다.

누가 알았나요?!!! 그 집에 우리가 결국은 거주하지 못하게 될 줄은!! +.+

누가 알았나요?!!! 1년도 채 되지 않아 매도하게 될 줄은!! +.+

바야흐로 2016년 10월이 계약일이였습니다.

당시 그 집에 임차인이 있어서 갭을 주고 사고, 임차인의 전세 계약 만료일이 2017년 8월이라서 퇴거와 동시에 저희가 실거주로 들어갈 계획으로 집을 매수하게 됩니다.

그 집의 조건은 이랬습니다.

1. 30평형대 구축 아파트
2. 매매가 5억원 -> 4.9억원 (-1천만원 깍음)
3. 지하철 (1호선) / 버스정류장이 도보 5분컷, 9호선도 도보 10분 이내
4. 여의도/종로구 업무지구 30분이내, 강남도 50분 소요
5. 크진 않아도 집앞 마트 가깝고, 초등학교 (2곳 모두) 도보로 5-10분 이내에 가능
6. 아파트들로 택지를 형성하고 있었지만 근처에 빌라촌도 있었음 (but 주소지도 다르고 생활권 구분된 느낌)

-> 월부에서 배우진 않았어도 생활에 필요한 조건들을 따져 보고 입지 조건을 고려한 셈! 역시 아파트는 필수재!!ㅎ

그렇다면 우리의 예산 가용 범위에 들어오는지가 중요했습니다.

1. 종자돈 : 3억
2. 매매가 : 4.9억
3. 전세가 : 3.6억 (전세가율 73%)
4. 계약시 필요한 금액 : 1.3억 (계약금 3천 + 잔금 1억)
5. 인테리어 비용 : 3,000만원 (보수적 예산)
6. 이사비용 : 300만원 (보수적 예산)
7. 계약시 필요한 부대비용 : 약 735만원 (매매가의 1.6%)

중개수수료 (0.4%)+취득/지방교육세 (1.1%)+인지세+등기비용(법무사비용 0.06%, 반값등기 어플 이용)

-> 큰 돈이 오고가는 것이라서 필요하다 싶었던 비용은 모두 계산하고 가용 범위에 들어오는지, 무리가 되는지 체크

결국 다시 정리해서 계산해 보면, 종자돈을 제외한 대출로 필요한 금액은 약 2.3억원 (= 매수가-종자돈 1.9억 + 부수적 비용들 총 4천만원), 우리의 급여에서 생활비를 제외하고 대출 상환 금액으로 가능한지 계산을 했을 때 충분히 가능해 보였습니다. (월 대출 상환 가능금액 약 300만원)

그래서 저희는 부담되는 조건이 아니니 매수를 하기로 결심하고 2016년 10월에 계약을 합니다.

단독 명의가 좋을 지, 공동 명의가 좋을 지 고민하다가 여러 사례들을 검색한 끝에 세금 측면에서 공동 명의가 더 좋은 것 같아 '공동명의'로 계약을 합니다.

이것이 나중에 1년도 채 되지않고 매도를 하게 되었을 때 약 110만원의 절세를 안겨다 줍니다. (휴!!)

-> 공동명의는 '양도차익의 50%'를 계산한 후 양도소득 기본공제를 적용하기 때문에 '과세 표준 금액'이 단독명의일때 보다 작아진다.

그리고 계약 당시, 실거주 목적으로 계약하는 저희를 보고 (중간에 일찍 집을 매도할 일은 없겠구나 판단하신 듯 했습니다) 부동산 사장님께서 서로 좋은 조건이라며 부동산 중개 수수료에 대한 현금영수증을 신고하지 않는 조건으로 금액을 깍아주고 진행 했었는데, 추후 양도세 계산에서 현금영수증을 안하게 되면 양도세의 모수가 되는 금액의 차감요인이 없어진다는 사실을 알게 됩니다.

-> 여기서 배운점!!! 👉거래에 비용으로 발생되는 모든 것은 기록화 하고 '현금영수증은 반드시 할 것'

서울 구축 vs 서울근교 신축

왜? 1년도 채 되지 않고 매도를 했고, 그걸 팔아 어디로 갔냐구요? (ㅠ.ㅠ)

또 다시 생각하니 슬퍼지네요.. ㅋㅋㅋ

정말 어의없게도 가족과 함께 공동육아를 한다고 서울을 버리고, 경기도 신축아파트 (미니 신도시 택지지구)로 가게 됩니다. 당연히 회사와의 거리도 멀어지는데 말이죠 (도대체 입지를 왜 따졌던거죠? 눈이 뒤집혔었나 봅니다)

그 만큼 아이를 키우는데 가족이 가깝게 사는건 큰 힘이 된답니다. (결국 공동육아는 1년 했다는 슬픈 사연)

언젠가 너바나 멘토님께서 말씀하셨죠....

우리가 이렇게 공부를 해야하는 이유는 "잘 사고도 지키지 못하는 사람들이 많기 때문이라고"

그 사람 여기 있습니다 (바로 나야 나😫 ) 그 때의 경험을 계기로 저는 아주 크게! 호되게! 깨달았고!

부동산 공부의 중요성을 알게 되었습니다.

저는 '잘못 선택했구나' 싶은 생각에 그 이후 본의아니게 그 아파트 단지의 시세 트래킹을 꾸준히 하였습니다😆

매도 후, 꾸준히 상승하더니 11억을 넘게 찍더군요. 물론 경기도 신축아파트 역시 오르긴 했습니다만 그 오름폭은 항상 서울의 아파트가 2배이상이였습니다.

그래서 그 때부터 다시 칼을 갈았습니다. 다시 in 서울 하리라!!

다시 들어가기 힘든 서울이였지만, 결국 23년 1월에 서울로 갈아타기를 성공합니다. 만 5년만에 말이죠!!

(갈아타기는 열중 강의후기 글로 복기하며 작성했어요 >.<)

-> 여기서 또 느낀건 결국 <입지의 중요성!!!> 입지 중에서도 주요 업무지구와의 직주 근접성의 중요성! 교통의 중요성! 땅의 가치가 얼마나 중요한지를 배움!!

더 나은 선택, 최선의 선택을 위해서

이번 '너나위 멘토님'의 강의는 내 집 마련을 위해 치뤄지는 <의사결정 요소와 의사결정 단계>를 아주 세세하게 다뤄 주셨다고 생각합니다. 그래서 저희의 첫 내집 마련 했던 당시가 회고 되었고, 이렇게 복기로 후기를 남길 수 있었습니다.

첫 번째 거래보다는 공부를 하고 난 후 찾은 더 나은 두번째 거래를 할 수 있는 것은 이러한 복기과정이 있어야만 가능하다고 크게 공감합니다.

향후 제게 주어진 환경에서 '최선의 선택으로 구입한 나의 소중한 집을 꼭 잘 지켜 낼 수 있도록' 열심히 공부하고 실행해 나가겠습니다. 독/강/임/투 잊지 않는 2024년으로 만들어 보겠습니다.

긴 시간 열정을 다해 강의를 해 주신 '너나위 멘토님' 진심으로 감사 드립니다.

다음번 강의에서는 오프에서 만나 뵐 수 있었으면 좋겠습니다 >.<

감사합니다.