대한민국 부동산의 역사 독서후기

대한민국 부동산의 역사 대흙

1. 요약 및 내용 정리

1장 - 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

조선 후기, 경제와 사회 전반에 대단히 큰 변화가 출현했다.

모내기가 시작되면서 토지 생산성이 향상된 데다, 정부가 개간과 개척을 장려하는 과정에서 토지 소유권이 상당 부분 강화되었기 때문이다.

이 결과 17세기 말부터 조선 사회는 강력한 경제 성장을 이룰 수 있었다.

소빙하기 충격이 마무리된 후 인구가 늘어나고, 상품 시장이 성장하며, 화폐 경제가 활성화된 것이 이를 입증한다.

경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 '서울'을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.

2장 - 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재샌을 지킬 방법은?

식민지 시대 우리 경제는 큰 변화를 맞이했다.

일제와 일본인에 의한 경제 침탈과 지주 계층의 소득이 쌀 수출 덕분에 크게 증가함으로써 사회 전반의 불평등이 심해진 것이다.

특히 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고, 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. 물론 서울 주택의 상당 부분을 일본인이 소유한 것은 분명한 사실이었지만, 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모하기 시작했다.

이 과정에서 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정 구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 “끝없는 신도시 개발”의 역사가 시작되었다.

3장 - 장남만 상속받으라는 법 있나요?

농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하며 한국 경제는 강력한 성장 모멘텀을 형성할 수 있었다.

가족주의의 지배에서 벗어나 재산권을 행사하며 독립적인 의사 결정을 내리는 사람들이 증가하면서, 교육 수준의 향상과 민주적인 사회로의 출발점을 만들었기 때문이다.

강력한 인플레 영향으로 실질적인 토지 가격은 오르지 못했지만, 전쟁의 상처가 치유되고 포용적 성장이 시작되는 순간, 강력한 가격 상승이 시작되는 것은 시간문제였다고 볼 수 있다.

4장 - 폭격을 맞아도 도시가 좋아!

1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다.

첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고,

두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다.

1967년 강남 개발이 본격화되기 전부터 서울 주변부를 중심으로 강력한 가격 상승이 출현한 것이 이를 방증한다. 따라서 강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다.

그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다. 전 국민의 관심을 집중시킨 새로운 도시의 건설로 강남의 지위는 흔들리지 않는 기반 위에 올라서게 된다.

앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 '강남의 승리'로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 면에서, 1960년대 주택 붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다.

5장 - 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다.

가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다.

정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다.

두 번째로 중요한 포인트는 '부동산 불패 신화'의 형성이다.

1972년 '8.3 조치'를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다.

정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다.

이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.

6장 - 공급 앞에 장사 없다!

1978년부터 시작된 약세장은 주택 공급 부족 및 3저 호황을 계기로 끝나고 새로운 강세장이 시작되었다.

그러나 유례를 찾기 힘든 대규모 주택 공급과 부동산 규제 조치 영향으로 상승세가 꺾였다.

특히 일본은 물론 스웨덴을 비롯한 북유럽 국가와 함께 불황이 시작되었다는 면에서, 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면이었다고 볼 수 있다.

7장 - 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?

1990년대 한국 부동산 시장은 '한국판 잃어버린 10년'을 경험했다.

외환 위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다.

그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고, 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았다.

더 나아가 1999년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 보였다.

8장 - 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해, 노무현 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응했다.

즉, 서울 등 수도권에 거주하는 사람들을 지방으로 내려보냄으로써 수요 기반을 없애자는 것이었다.

실제로 이 정책은 2010년 중반까지 큰 효과를 보았다.

수도권 인구 비중이 줄어드는 동안 서울 부동산 시장이 '하우스 푸어' 사태를 겪었으니 말이다.

그러나 이 흐름은 2014년을 고비로 꺾이고 말았다.

시진핑 정부가 그림자 금융을 규제하면서 조선, 화학, 철강 등 동남 벨트 제조업 경기가 악화된 데다, 혁신.행복 도시로의 이주가 일단락되면서 수도권 인구 감소 현상이 멈추었기 때문이다.

특히 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다.

이상의 시장 변화가 시사하듯, 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두 가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다.

부디 한두 가지 요인으로 시장을 설명하려는 선무당에게 넘어가지 않았으면 하는 바람이다.

9장 - 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

2020년 코로나19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다.

역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다.

이 결과 서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주택 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블 수준에 도달하게 되었다. 물론 버블이 형성된다고 해서 곧바로 붕괴되는 것은 아니지만, 부실한 기초 체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 결과를 가져온다는 점을 잊어서는 안 된다.

특히 2022년에 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨렸다는 측면에서 부동산 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다.

10장 - 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다.

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금리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 레고랜드 사태 때 1,400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1,300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도 주택 가격의 상승을 유발했다.마지막으로 단 7개월 만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 '저평가 매력'이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.

11장 - 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

2022년 봄부터 시작된 중국 주택 가격의 하락세가 만 3년을 넘기고 있다.

1990년대 초반 일본처럼 PIR이 세계 최고 수준에 도달하고, 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%를 훌쩍 넘긴 상황에서 발생한 주택 가격 폭락 사태는 경제에 심각한 악영향을 미칠 것으로 보인다.

건설, 부동산 부문에 종사하던 근로자들의 대량 실업 사태와 수요 위축으로 인한 디플레 위험뿐만 아니라 통화 정책 당국이 신속한 대처에 나서지 않았다는 점에서, '일본형 장기 불황'의 위험이 날로 커지고 있기 때문이다. 이런 면에서 2022년 한국 정보의 적극적인 대응에 대해 높은 점수를 줄 수 있을 것 같다.

12장 - 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다.

그런데 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다.

다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 발라볼 필요가 있을 것 같다.

13장 - 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?

1990년대 초반, 2세대 아파트가 주된 주거 형태로 떠오르기 시작했다.

지하 주차장과 엘리베이터 그리고 사시사철 온수가 제공되는 가운데, 아파트는 열등재에서 정상재의 자리에 올라서게 되었다. 반면 자동차 보급률이 가파르게 높아지는 가운데 주차장 유무가 빌라와 다가구 주택의 형태를 좌우하는 흐름이 나타났다. 최근 빌라를 중심으로 고급화 바람이 불고 있지만, 아파트 선호 현상을 바꾸는 데에는 오랜 시간이 걸릴 것으로 판단된다.

14장 - 새집 줄게, 경기도 살자

1971년 발생한 광주대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여주었다.

아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴 말이다.

이런 현상은 1~3기 신도시까지 계속되고 있으며, 앞으로도 별로 달라지지 않을 것 같다.

1기 신도시 착공만 주택 가격 급등세를 억제하는 데 기여했을 뿐, 이후 별다른 효과를 거두지 못한 데에는 이 같은 경험이 큰 영향을 미친 것으로 판단된다.

15장 - 제2의 강남은 어디일까?

서점가를 들르면 '제2의 강남'이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그 의견에 동의하기 힘들다.

강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다.

즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다. 제2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 '새로운 실패' 사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다.

16장 - 한국 부동산, 버블인가?

서울 아파트 가격을 다룬 기사나 블로그 글을 읽다 보면 죄다 강남, 그것도 반포와 압구정에 치우친 것을 발견할 수 있다.

대중들이 알고 있는 유명한 단지의 평당 매매 가격이 2억 원을 돌파했다는 소식은 큰 관심을 끄는 이슈임이 분명하다. 그러나 특정 단지의 아파트 가격 변화가 서울은 물론 전국 아파트 매매 가격과 연관이 있을지는 의문을 품게 된다. 필자는 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억 원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, '버블'이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 부디 많은 독자분으 이번 장을 통해 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다.

17장 - 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

일본 사정에 밝지 못한 이들은 아직도 “일본 부동산 장기 불황”을 이야기한다.

그러나 일본 부동산 시장은 2000년대 중반 고이즈미 개혁 때 바닥을 쳤으며, 아베노믹스 10년 동안 역사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였다. 특히 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다.

한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다는 점에서, 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공하는 것으로 판단된다.

18장 - 버블에 매도할 용기를 내는 법

내 집을 네 번 정도 매도하다 보니, 어떨 때 팔아야 제값을 받을 수 있는지에 관한 감이 생겼다.

가장 좋은 타이밍은 '버블'이 발생했을 때인데, 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다. 18장에서 소개한 다양한 징후를 잘 기억한다면, 다음번 버블 때 성공적인 의사 결정을 내릴 수 있으리라 기대해 본다.

19장 - 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

상승 잠재력이 높은 아파타의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 물론 이 아파타들은 대부분 비싸기에, 이른바 영끌의 위험을 짊어지지 않으면 매수하기가 어렵다. 따라서 미국 리츠 ETF 같은 대안을 적극적으로 고려할 필요가 있다고 본다.

자신이 보유한 자산에 맞춰 주택을 매입하기보다, 미국 리츠 ETF를 활용한 자산 배분 전략도 한번 고려해 볼 필요가 있을 것으로 판단된다.

20장 - 서울 아파트값 잡는 법

서울 주택 가격, 특히 아파타의 독주 현상이 2024년 말부터 시작되었다.

만성적인 주택 공급 부족과 저금리 환경 등이 서울 아파트 가격 급등의 주된 원인으로 제기된다.

특히 고환율 덕분에 수출 기업 근로자와 주주의 미래 소득 전망이 개선된 것도 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 이 상황을 타개하기 위해 정부가 다양한 정책을 펼치고 있지만, 아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 주차장 규제 완화처럼 강력한 대책이 없는 한 신속한 주택 공급의 확대는 쉽지 않을 듯하다.

21장 - 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!

도쿄의 신축 빌딩은 탄성을 자아내는 일종의 소도시로 진화하고 있다.

미드타운 야에스나 아자부다이 힐스 같은 거대 복합 건물들은 오피스 기능뿐만 아니라, 쇼핑부터 교육에 이르는 다양한 활동을 편리하게 제공함으로써 '직주 근접'이 어떤 것인지를 명확하게 보여 주고 있다.

특히 이 건물들은 친환경 건축물로 큰 명성을 얻고 있을 뿐만 아니라, 탄소 발자국을 줄이는 데도 기여하는 것으로 판단된다. 게다가 필자 같은 외국인 관광객의 방문을 유발해 강력한 겨엦 성장의 효과도 가져오는 중이다. 1989년 1기 신도시 건설 이후 35년간 한국은 지속적인 신도시 건설 정책을 펼치고 있다.

그러나 신도시 건설은 환경 문제를 유발할 뿐만 아니라, 기나긴 통근 시간을 낳는다는 점을 잊지 말자.

도심을 고밀도로 개발함으로써, 환경 비용을 줄이는 한편, 통근 시간을 단축해 '저녁이 있는 삶'을 만드는 대안에 대해서도 한 번쯤 고민이 필요한 때다.

2. 느낀 점

수도권의 선호 현상이 과거부터 있었고 그때부터 시작된 선호 요인들이 어떻게 변화해왔는지 알아볼 수 있었다. 과거에 토지 등기가 생기기 시작할 무렵에도 중심지에 대한 수요가 더 컸다는 것. 그리고 이후에도 계속해서 중심지에 대한 수요와 그에 따른 집값 상승이 이루어졌고 그 이후부터는 정부가 어떻게 집값을 잡으려 했으며 정책에 따른 사람들의 심리는 그동안 어떻게 움직였는지까지 공부해 볼 수 있었다.

과거에는 공급에 따라 어느정도 집값 통제가 가능했을 때가 있었지만 시간이 지나면 지날수록 심리적인 요인과 정보의 공공성까지 더 커졌다.

따라서 현재 시장에서 공급이 없다는 걸 실거주자들은 꾸준히 움직이고 있고 그에 따라 정부가 시행하는 핀셋 정책의 한계로 보인다.

입지에 대한 요소는 강의와 비슷하며, 단지의 개별특성 뿐만 아니라, 거시경제의 흐름을 읽고 그 상황에 따른 사람들의 심리는 과거에 어떻게 움직였었는지 그리고 지금 시장을 주도하고 있는 수요는 누구인지. 그에 따라 어떤 현상이 나올 것인지를 유추해 볼 수 있는 방법을 배울 수 있었다.

3. 적용할 점

매수 신호로 볼 수 있는 사항

금리 인상 시(대출 금리 상승) 약 1년 후 주택 가격 하락

환율이 바닥에서 4~500원 상승 시 주택 가격 하락

가장 중요한 것은 주택 경기 부양 정책

매도 신호로 볼 수 있는 사항

갭 투자 붐

인플래 위험 (시장 금리 상승)

20.6.17대책 전세대출 규제

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