돈독모 독서후기 (대한민국 부동산 역사)

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목 : 대한민국 부동산 역사

✅ 가장 인상 깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

p161 2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회였다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 

생각해 볼 문장들 

p72 1970년 경부고속도로 개통과 자동차 시대가 출현이 경제성장에 결정적 기여를 했다. 이때부터 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르기 시작했다.

p89 1972년 8월 3일 초헌법적인 조치를 내렸다.

 - 사채 이자율을 은행 금리 수준(연 16.2%)으로 인하하고, 원금은 3년 거치 5년 분할 상환하도록 한다. 등

 ‘8.3’조치이후 기업들은 금융 부담률이 5% 아래로 떨어지면서 경상 이익률이 8%까지 치솟으며 호황을 누렸다. 따라서 경제성장률이 1972년 7.3%에 그쳤지만, 1973년에는 15.0%로 튀어올랐다.

p 93 ‘8.3조치’ 영향으로 근로자 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다. 미래의 소득 전망 개선 여부를 판단하는 주가도 많이 올랐다.(건설지수:1975년 1월 7.65포인트 → 1978.6 409.91 50배 , 종합주가지수 69.6포인트 → 150.0포인트로 2.2배 오름)

p98 1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 '부동산 불패 신화의 형성이다. 1972년 8.3 조치'를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.

p111 1978년 시작된 약세장은 주택 공급 부족 및 3저 호황(저물가, 저금리, 저환율) 계기로 새로운 강세장이 시작되었다. 그러나 유례를 찾기 힘든 대규모 주택공급과 부동산 규제 조치 영향으로 상승세가 꺽였다. 특히 일본은 물론 스웨덴을 비롯한 북유럽 국가와 함께 불황이 시작되었다는 면에서 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면이었다고 볼 수 있다. 

p125 1990년 한국 부동산 시장은 ‘한국판 잃어버린 10년’을 경험했다. 외환위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다. 199년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 맛보았다. 

p134 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미쳤다.

p135 2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해, 노무현 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응했다. 이 정책은 2010년 중반까지 큰 효과를 보였다 서울 부동산 시장이 ‘하우스 푸어’사태를 겪었다. 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다. 

p148 임대차 3법:

1) 임대료 인상률을 직전 계약의 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’

2) 집을 빌린 사람이 계약 갱신을 1회 요구할 수 있는 ‘계약 갱신 청구권’

3) 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 의무화한 ‘전월세 신고제’

2020년 코로나 19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다. 이 결과 서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주택 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블 수준에 도달하게 되었다. 물론 버블이 형성된다고 해서 곧바로 붕괴되는 것은 아니지만, 부실한 기초체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 결과를 가져온다. 특히 2020년 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨렸다는 측면에서 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다.

p154 금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다. 

p158 2008년이나 2022년처럼 환율이 바닥에서 400~500원 이상 상승한 시기에 주택 가격이 급락했다. 반대로 환율의 급등세가 진정되면서 안정을 찾을 때, 주택시장도 회복되는 게 일반적이다. 

p158 환율 상승은 두가지 요인에 의해 촉발된다. 하나는 글로벌 외환 시장의 동향이다. 미국 달러 가치가 상승할 때, 변방의 지역 통화인 원화 가치는 떨어질 가능성이 높다 두 번째요인 국낸 외국인 투자자들의 동향이다. 외국인 투자자들이 한국 주식이나 채권의 미래를 비관하면서 매도하면, 외환 시장에서 ‘달러 매수’로 연결될 것이기 때문

p161 2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회였다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 

p178 주식 대신 주택을 매수한 이유는 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다.

p183 주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리를 잡은 1990년대말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 예를 들면 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지 등이다. 

p189 1세대 아파트: 1969년 7월~1980년 

 2세대 아파트: 1986년~2000년대 초반

p194 1990년대 초반, 2세대 아파트가 주된 주거 형태로 떠오르기 시작했다. 지하 주차장과 엘리베이터 그리고 사시사철 온수가 제공되는 가운데, 아파틑 열등재에서 정상재의 자리에 올라서게 되었다. 

p202 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 

p206 수도권 출근지 상위 10곳 지하철역

 여의도, 역삼역, 종로3가일대, 가산디지털

p215 2025~2026년대 억대 연봉자 비중은 10%선을 돌파할 전망이다. 근로자의 10%이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울 아파트 중윗값(10.9)억이 지나치게 높은 것 같지는 않다.

p 230 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 

p235 1) 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과역 징후가 뚜렷한 데다 2) 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3) 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다.

p245 지방은 하락할 것이다. 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이다.

p264 능력있는 컴퓨터 전문가를 채용할 때, 가장 중요한 것은 기업의 이름값과 연봉 수준이겠지만, 그 다음으로 중요한 것은 근무지의 위치라는 점이다. 

p272 “우리가 저녁 식사를 기대하는 것은 정육점 주인이나 양조업자 혹은 제빵업자의 자비심 때문이 아니라, 그들이 자신의 이익을 추구하기 때문이다. 그는 이러한 시장의 힘을 ‘보이지 않는 손’에 비유했다.

p293

p296 콜옵션이란 특정 자산(여기서는 주택)을 미래의 특정 시점 또는 그 이전에 미리 정해진 가격(행사가격)으로 매수할 수 있는 ‘권리’를 말한다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

1) 개인의 소득수준이 부동산 가격에 가장 중요한 부분이다.

2) 현재는 전세와 매수가 대출을 통해 가능하므로 금리의 영향이 크다. 

3) 환율(원화절하)이 상승하면 주택가격이 떨어진다.
4) 금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어지는 관계가 있다.

5) 지방은 하락할 것이다. 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이다.

6) 우리가 저녁 식사를 기대하는 것은 정육점 주인이나 양조업자 혹은 제빵업자의 자비심 때문이 아니라, 그들이 자신의 이익을 추구하기 때문이다. 그는 이러한 시장의 힘을 ‘보이지 않는 손’에 비유했다.

✅ 나에게 적용할 점

 개인의 소득수준, 금리, 환율의 영향이 부동산에 미치는 영향을 살펴봐야 할 것 같다.