[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [미라미라클]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사

저자: 홍춘옥

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

[p. 19] 한양에서 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라 

  - 실학자 정약용 선생이 귀양살이를 하면서 자녀들에게 남긴 유언 중 -

느낀 점: 현대 사회나 조선 시대나 결국 좋은 땅에 뿌리를 내리고 싶어 하는 인간의 심리는 똑같다는 것을 깨달았습니다. 정보, 사람, 경제 성장의 독점성을 가진 곳이 어디인지를 보여주는 척도이며, 예나 지금이나 그 중심에는 항상 '서울'이 있었음을 알 수 있었습니다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

저자 홍춘옥 박사는 과거의 부동산 역사(1부)를 통해서 부동산 시장이 돌고 도는 상황들에 재연되고, 또한 실제적인 매매의 경험을 통해 시장 움직임. 변화를 관측하는 법(2부)를 알려주었습니다. 

그중에서 정부의 정책. 매도. 매수의 관점에서 보는 선행 지표를 정리해 보았습니다. 

💡 정부의 정책으로 보는 부동산 바닥 잡기

1. 투기 과열 지구 해제 

   대규모 공급 (둔촌주공 사례)로 인해 시장 규제를 완화 하여 대규모 미분양의 위험을 막았음. 

2. 금융 규제 완화

   LTV한도는 늘려주고, 주택담보대출 제한을 해제하였으며, 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예시켜 주택시장 부양 정책을 본격화 하였습니다. 

3. 금리 인하 단행

      대출 부담을 낮춰 시장 참여자들의 적극적인 진입을 유도하였습니다. 

* 결론: 이러한 신호가 포착될 때는 시장을 비관적으로만 볼 것이 아니라, 오히려 적극적인 '저점 매수'의 기회로 활용해야 합니다.

💡 집값 매도 타이밍을 알아보는 법

매도자 입장에서는 당연히 불장이 가장 팔기 좋은 시기입니다. 저자는 본인의 매도의 사례와 당시 과열된 시장이 정점에 도달하기 전, 매도이 적정시기임을 감지하게 된 3가지 이상 징후를 정리해 주었습니다. 

이상 징후 1.  갭 투자 붐

• 전세 자금 대출이 상승한다 → 전세 가격이 상승하게 된다 → 매매 가격과 전세 가격의 차이가 좁아지면서 갭 투자의 수요가 늘어난다.
  - 갭 투자가 적다는 것은 주택의 가치가 낮을 수 있는 가능성이 있다. 

  -  이때는 주택의 가치를 잘 가려서 투자를 하는 사람보다 투기로 매수를 하는 사람이 많은 시기이다.  

이상 징후 2. 시장 금리의 상승

• 금리 상승 → 임대료 상승 → 주택의 사용 가치 상승 → 전세 보증금 상승

  - 금리 상승은 임대료(월세 전환 등)와 전세 보증금을 밀어 올리며 주택의 '사용 가치'를 높이지만, 반대로 과도한 금리 인상은 이자 부담을 키워 향후 매수세를 급격히 위축시키는 부메랑이 됩니다.

이상 징후 3. 정책 규제로 유동성 조이기

• 전세 세입자들에게 우호적이였던 정책에서 주택담보대출 대비 전세 자금 대출 상승이 월등히 높아짐

  → 전세자금대출 규제가 강해지면 유동성이 묶이게 됩니다. 이때는 서둘러 매도의 관점으로 시장을 바라보아야 합니다.

💡 상승 잡재력이 높은 집을 고르는 법

1. 강남으로 이어지는 교통망 (강남 접근성)

   - 저자는 "제2의 강남은 없다"고 단언합니다. 강남의 직주근접성은 대체 불가능한 최고의 장점이며, 고소득자가 선호하는 인프라를 갖춘 곳은 드뭅니다. 따라서 강남까지 빠르게 이동할 수 있는 교통망과 인접성은 가장 중요한 지표입니다.

2. 용적율

   아파트가 '언제 지어졌는가'에 따라 용적률이 다릅니다. 80년대 아파트는 용적률이 낮아 재건축 사업성이 좋은 반면, 90년대~2000년대 초반 아파트는 용적률은 400%에 근접하여 상대적으로 사업성이 떨어질 수 있으므로 이를 잘 따져보아야 합니다.

   이는 재건축의 가능성을 의미하며 투자자들에게는 사업성의 지표가 되기도 한다. 

3. 대단지 

   위기 상황에서 정부나 시장이 공적 자금을 투입해서라도 살릴 수밖에 없는 기준은 바로 '규모'에 있습니다. 대단지 아파트는 대동소이한 흐름 속에서도 '규모의 경제'를 실현할 뿐만 아니라, 사회·경제적 파급력이 커서 정부 정책의 보호를 받기 유리합니다.

✅ 나에게 적용할 점

부동산 흐름을 보면 매 순간 이례적인 사건 때문에 가격이 오르고 내리는 것처럼 보이지만, 사실 형태만 다를 뿐 이미 과거부터 규제와 완화를 반복하며 일정한 사이클을 그리며 움직이고 있었습니다.

흔들리는 시장 분위기에 휩쓸려 두려워하거나 비관론에 빠질 것이 아니라, 다음 상승장이 올 때 언제든 올라탈 수 있도록 체력을 길러두어야겠습니다. 내가 지금 당장 할 수 있는 것들(시장 모니터링, 지역 분석, 시세 공부)을 꾸준히 해나가며 내면의 실력을 쌓고, 진짜 기회가 찾아왔을 때 기회를 놓치지 않도록 철저히 준비하겠습니다.