🎁 도서 제목
- 책 제목 : 대한민국 부동산의 역사
- 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수도권#금리,통화량#정부정책
- 도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 읽은 기간: 7/12-7/14
🎁 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
매도에 있어 가장 좋은 타이밍은 ‘버블’이 발행했을 때인데, 이 때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못하는 경우가 허다하다. (p.236)
1) 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷해질 때
2) 시장 금리가 상승하기 시작할 때
3) 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때
=> 매도 관점에서 주택 시장을 바라보자.
상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다.
강남 접근성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다.
=> 입지에 대한 원칙은 누구든 똑같이 말하고 있다.
🎁 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
# 1부
- 1967년 ‘부동산 투기 억제 특별 조치법’ : 서울, 부산, 경부고속도로 주변 4킬로미터 이내의 지역을 과세 대상으로 지성하고 양도 차액의 50%를 부과, 매입한 후 2년 이내에 매도하는 경우 70% 세율 부과
- 주택 가격 상승의 결정적인 요인 = 경제 성장률 변화
- 86년~90년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승, 전세가격은 82.2% 상승
- 80년대 중반까지 주택 공급 부족
- 89년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장
- 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축되는 것은 당연한 순서다.
한국이 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유 :
- IMF 외환위기 때 땅값은 폭락했지만 동시에 물가도 많이 올랐다. 그래서 눈에 보이는 집 값의 명목 가격은 금방 회복된 것처럼 보여 착시현상을 일으킨 덕분에 충격이 덜할 수 있었다. 일본은 물가가 워낙 안정적이다 보니 집값이 떨어지는 게 그대로 보여 충격이 컸고, 그로 인해 소비 위축과 장기 불항으로 이어졌다. 사실 한국은 물가가 다 올라서 돈의 가치가 떨어졌기 때문에 집 값에 대한 진짜 실질 가격은 반토막이 나도 크게 티가 나지 않았던 것이다.
작년부터 이어진 한국 부동산 시장의 가격 상승이 일본처럼 언젠가는 무섭게 급락할거라는 말을 하는 사람들이 많았다. 이 부분에 대해 책에 잘 정리되어 있다.
2016년 시작된 ‘반도체 슈퍼 사이클’ : 반도체, 통신 장비, 디스플레이
- 반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며, 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다.
15년-21년까지 지속된 지난 상승장을 보면 한두 가지 요인만으로 가격 급등 현상을 설명하긴 어렵다고 저자는 말한다. 가격 상승을 일으킨 계기가 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책과 16년부터 시작된 반도체 호황이라고 말한다. 17년 문재인 정부 출범 이후 강력한 부동산 규제가 도입되고, 18년에 반도체 붐이 껶였음에도 부동산 가격 상승 속도는 오히려 더 빨라졌다. 이 문제의 핵심 단서는 당시 주택 공급의 감소 현상이었다.
- 용적률 규제를 90년에 400%에서 250%까지 조정하면서 공급되는 주택의 숫자가 줄어 듬.
- 19년 분양가 상한제 도입
- 20년 임대차 3법 (전월세 상한제, 계약 갱신 청구권, 전월세 신고제) → 전세 가격의 급등을 유발함
# 2부
- 환율이 상승하면 주택 가격은 하락, 반대로 환율이 안정적이면 주택시장도 회복되는게 일반적이다. 이런 이유로 환율이 ‘경제의 신호등’역할을 한다.
- 환율 상승의 요인
- 글로벌 외환 시장의 동향 변화
- 국내 외국인 투자자들의 동향
환율이 급등하면 투자 심리가 위축되고, 그로인해 인플레 현상을 불러올 수 있다.
- 주택 시장의 변화를 파악하는 데 가장 도움이 되는 것은 금리와 환율 등 거시 경제 지표지만, 정부 정책도 매우 중요한 영향을 미친다. (p.174)
- 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 쉽다.
- 주택의 내재 가치는 사용가치(전세)와 성장 잠재력(갭)으로 구분되기에 금리 상승은 이중적인 영향을 미친다.
🎁 나에게 적용할 점
부동산은 독립적으로 움직이지 않고 환율, 금리, 국가 경제 성장률과 연결되어 있다.
주택 시장의 흐름을 알기 위해 부동산 가격만 보지 않고 환율, 금리, 정부 정책에 대해 계속 공부하기
유대인 투자법(탈무드 투자법) : ½ 부동산, ⅓ 사업, ⅓ 현금에 투자 (연 1회 리벨런싱)
- ‘미국 리츠 상장 지수 펀드’ 경험해보기
- 각종 매체나 인터넷에서는 '부동산은 끝났다' 혹은 ‘지금 안 사면 영원히 못 산다’라는 극단적인 공포와 탐욕이 지배하는 것처럼 보여집니다. 하지만 이 책을 읽으며 부동산 역시 주식처럼 명백한 '사이클'을 가진 자산이라는 점을 깨달았다. 과거의 역사를 통해 배우면서 불안감을 덜 수 있었고, 시장을 좀 더 냉정하게 바라보는 인사이트를 키우는 게 중요하다는 것을 깨달을 수 있었다.
