월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 강서구 등촌주공 8단지
- 위치: 강서구 등촌동
- 연식: 1994년 (32년차)
- 세대수: 445세대
2) 입지가치 분석
1.교통 (주요 직장 접근성)
① 강남 : 40분 ( 9호선 가양역 / 환승x )
② 시청 : 45분 ( 9호선 가양역 / 1회 환승 )
③ 여의도 : 20분 ( 9호선 가양역 / 환승x )
④ 내 직장(신촌) : 버스 50분 ( 672번, 환승x ), 지하철 55분 (1회 환승)
2.학군
① 중학교 학업 성취도
- 등원중(공립) : 학업성취도 78%, 진학율 1.9%
- 마포중(사립) : 학업서취도 77%, 진학율 2.7%
- 등명중(공립) : 학업성취도 82%, 진학율 3.2%
② 학원가
- 등촌동 36개 (도보 12분)
- 내발산동 91개 (도보 약 30분, 버스 15분)
- 화곡동 46개 (버스 20분)
③ 인근 학교 소요시간 :
- 등원초등학교 도보 2분
- 유석초둥학교 도보 5분
- 마포중학교 도보 5분
- 등원중학교 도보 5분
- 등명중학교 도보 17분
3.환경
① 반경 3km 내 유해시설 : 난지슬러지 소각장 (한강 건너 약 3km)
② 반경 3km 내 편의시설
- 병원 : 목동이대병원 (1.4km)
- 마트 : 홈플러스 강서점(358m) / 킴스클럽 강서점(930m)
- 백화점 : NC백화점 강서점(930m) / (롯데백화점 김포공항점)
3) 가격 분석
- 평형 정보: 17평형 (전용12)
- 현재 호가: 8억 ~ 8억5천
- 최근 실거래가: 26.6.25 8억 2500
전고/전저 가격: 전고 가격 : 7억 2000 / 전저 가격 : 4억 8000
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 3억→ 8억 (약 5억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능
매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요?
버틸 수야 있을 것 같지만(장기적으로 생각하며) 마음으로는 힘들 것 같다.
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? 모르겠다
이 아파트를 매수할 것인가요?
일단 첫번째 내집마련 보고서이기 때문에 추후 더 많은 보고서들을 작성해보고 가장 가치 있다고 명확히 판단되면 매수 예정이다.
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
-같은 지역 내 대단지 아파트들(가양성지2단지, 가양9단지, 등촌주공2단지?) : 비슷한 금액대, 비슷한 연식이라 대부분 현재 보고서와 비슷할 것 같지만 그 중에서도 최선의 집을 알아보고 싶다.
-창신쌍용아파트 : 강서구보다 상급지인 종로구에 속해있으며 3대업무지구 접근성도 1시간 이내이다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 보고서를 쓰기 전 나의 상황
인생 최대의 쇼핑이라 돌다리도 매우 많이 두들겨 가면서 비교하라고는 하는데… 무엇이 중요한 것들인지 모르는 상태라서 매우 답답해하고 있었다. 여지껏 살면서 불편했던 것 위주로 생각해서 고르면 되나? 하면서 ‘지하철역 근접, 복도식은 싫고 계단식, 주차 널널한 곳, 내 직장이랑 가까운 곳, 첫 집인데 그래도 투룸, 주변에 산책할 공원, 남향, 오래된 아파트는 제외’ 등등 다 필터링을 거니 내가 감당할 수 있는 금액대에서는 절대 원하는 아파트를 찾을 수 없었다. 좌절…
2. 보고서를 쓰고 가장 크게 깨달은 점
강의에서 알려준 [직장, 교통, 학군, 환경] 위주로 분석하게 되었는데, 내가 너무 내 위주로만 생각했던 것 같다. 나에게만 좋은 집이 좋은 집이 아니고, 남들에게도 좋은 집이 좋은 집이라는 것을 알게 되었다. 아파트는 학군, 역세권 등 입지 좋은걸 봐야된다고 막연하게만 알고 있었다. 학군 보라는 게 주변 학교 많은걸 보라는 건지, 가까운걸 보라는 건지, 역세권은 여튼 지하철역만 가까이 있으면 되는건가 했었는데, 정확히 어떤 것들(학업성취도, 주요노선 등)을 봐야하고 고려해야되는 지 깨닫게 되었다.
또한 직접 단지 하나를 지정해 보고서를 작성해보니, 중요한 것과 중요하지 않은 것을 이제는 조금 구분할 수 있을 것 같다.
강의를 조금 더 빨리 들었다면 덜 좌절하고 덜 스트레스 받았을 텐데… 조금 더 일찍 부동산에 관심가지고 내마기 강의도 더 이전부터 들었다면 정말 좋았을 것 같다는 아쉬움이 계속계속 들었다.
3. 보고서를 쓰고 앞으로 해보고 싶은 점(적용할 점)
책상 앞에서 분석만 하고 실제로 가보진 않았기 때문에 인터넷 정보에는 담기지 않는 단지/상권의 분위기 등을 파악하러 직접 가봐야 할 것 같다. 첫번째 보고서라 다른 단지와 비교가 불가능해 앞으로 여러 단지의 보고서를 작성하고 비교하면 내가 선택한 이 단지가 좋은 입지의 단지인지 더 확실하게 확신할 수 있을 것 같다.
보고서 작성+분석하는 것이 재밌다… 빨리 다른 지역의 단지도 분석해서 작성해봐야겠다. 이번 달 안 추가 2개 작성이 목표!
