STEP1. 책의 개요
내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요
1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사
2. 저자 및 출판사: 홍춘욱, 상상스퀘어
3. 읽은 날짜: 2026.07
4. 한 문장 함축:
STEP2. 책에서 본 것
몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요
108p. 1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%냐 상승한 것이다. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 가격 공급 부족이었다. 입주할 집이 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두 번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다. 저소득자들의 주거 안정을 도모한다는 의도는 선한 것이었다. 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자, 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.
141p. 분양가 상한제뿐만 아니라, 2020년 7월 31일부터 시행된 임대차 3법도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다. .. 임대주택을 공급하는 사람 혹은 기업들은 앞으로 전세 혹은 월세 가격을 신속하게 조정하지 못한다고 판단하는 순간, 다음과 같은 두 가지 선택을 내릴 가능성이 높다. 만일 주택 시장의 가격 상승을 계기로 세놓던 집을 아예 매각하기로 결정하면, 전세 시장의 공급이 줄어들 것이다. 더 나아가 주택 매각이 쉽지 않다고 판단하는 경우, 앞으로 임대료 조정이 쉽지 않을 것이라고 판단해 3년 혹은 4년 치 인상분을 한 번에 전세 보증금에 반영하려 들 것이다.
입대차 3법의 결과와 비슷하다. 결국 임대인은 자신에게 불리한 정책을 불가피하게 임차인에게 부과할 수 밖에 없다. 앞으로 2년 많게는 4년동안 임대료 상승에 제한이 있다면, 당연히 이를 반영하여 당장의 임대료에 녹여내지 않을까?
138p. 당국은 분양가 상승이 기존 주택 가격의 상승 압력으로 작용한다. 라는 결론을 내리고 분양가 상한제를 추진하기에 이르렀다. 그러나 이는 경제학자의 입장에서 볼 때 몇 가지 문제를 지니고 있다. 가장 큰 문제는 분양가가 억제되면 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점이다. 안 그래도 용적률 규제가 매우 빡빡한데, 분양가를 억제하면 재건축, 재개발의 채산성이 악화된다. .. 이런 연유로 대부분의 재건축, 재개발 아파트는 33평 혹은 그 이상의 대형 아파트만으로 구성하기보다 작은 평형을 끼워 넣는 방식으로 주택 수를 늘리는 게 일반적이다. 즉, 1,000세대를 1,200세대로 늘리고, 이 과정에서 늘어난 200세대를 일반 분양함으로써 건축비를 조달하는 식이다. 그런데 일반 분양 세대의 분양가를 통제하면, 재건축을 추진하는 이들 입장에서 굳이 사업을 서둘러 추진할 이유가 없어진다.
과도한 정부의 개입은 부작용을 만들어 낸다. 용적률 제한 상황에서 분양가 상한제가 적용된다면 재건축 재개발의 사업속도를 늦추고 -> 결국 주택공급 지연으로 이어질 수 밖에 없다. 공급 부족은 결국 집값을 올리게 되어있다.
144p. 금리 하락은 주택 시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다. 첫 째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. 둘 째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. 셋 째, 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다. .. 이자율이 낮아지는 순간, 차입 비용의 감소 효과가 발생하는 것은 당연한 일이다.
156p. 이런 까닭에 금리는 주택 시장의 경기 사이클을 좌우한다. 정부의 정책 금리가 인상되면 예금 금리가 오르고, 이는 다시 대출 금리 인상으로 연결되는 것이다. 반대로 2020년처럼 금리가 인하되면 시중 유동성이 늘어나는 가운데 대출 금리도 내려간다. 2022년 9월 발생한 레고랜드 사태가 주택 시장에 치명적인 악영향을 미친 이유가 여기에 있다. 특히 주택 구입 부담 지수가 역사상 최고치를 경신하는 등 버블 징후가 뚜렷했기에, 금리 인상이 연쇄적인 주택 가격 폭락을 유발하고 말았다.
금리인하는 주택 매수의 선택을 자극한다.
145p. 필자는 주택 가격이 얼마나 고평가되어 있는지 판단할 때 한국주택금용공사가 제공하는 주택 구입부담지수를 주로 활용한다.
PIR / 주택구입무부담지수 매 월 1회씩 점검해나가자.
159p. 일단 환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다. 무엇보다 환율이 급등할 때, 투자 심리가 급격히 위축된다. 1997년 외환 위기 트라우마가 아직 남아 있는 상태에서 환율이 급등하면 나라에 무슨 일이 생긴 것 아닌가? 라는 공포심을 자극하는 것이다. 두 번째 악영향은 환율 상승이 불러오는 인플레 위협이다. 한국개발연구원의 분석에 따르면 달러에 대한 원화 환율이 1% 상승할 때, 수입품 물가가 1.07%p 인상하는 것으로 이어진다고 한다. ..환율 상승이 곧 물가 상승으로 연결되는 것이다. 반대로 환율이 안정되기 시작하면, 인플레 압력이 약화되고 한국은행의 금리 인하 가능성이 높아질 것이다.
경제는 모든 게 다 연결되어있다. 부동산 따로 주식 따로 이런 건 없다. 환율상승은 결국 수입물가지수를 올리고 -> 금리인상으로 이어져 -> 주택가격에 영향을 미칠 수 밖에 없다.
161p. 2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 레고랜드 사태 때 1,400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1,300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도 주택 가격의 상승을 유발했다. .. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. (정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.)
꼭 기억하자. 부동산 시장 흐름 파악 시, 1)환율 2)금리 3)정부정책 꼭 유심하게 지켜보자.
177p. 환율이 급등할 때 수출 대기업을 매수하는 이유는 수출 경쟁력 개선 때문이다. 반도체 산업을 분석하는 애널리스트들에 따르면, 환율 100원이 상승할 때 삼성전자의 순이익이 대략 2조 원 이상 개선된다고 한다. 특히 환율이 상승할 때 외국인 주주들이 이탈하는 것도 호재로 작용한다. 삼성전자의 경우 외국인 지분율이 50%를 넘어서기에 환율 상승 국면에 환차손을 우려한 투자자들의 이탈이 발생한다. 따라서 기업의 기초 체력과 상관없이 주가가 크게 빠지며, 저가 매수를 노리는 투자자들에게는 좋은 기회를 제공하는 셈이다. 그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다.
주식시장 파악에도 도움이 되는 것 같다.
235p. 정리하자면 1.갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2.시장 금리가 상승하기 시작하고, 3.정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.
시장의 꼭지점을 파악할 때 유용한 것 같다. 1)비인기 지역 급등 2)시장금리 상승 3)정부의 정책 시행
242p. 국내 부동산 투자를 고민하는 이들에게 미국 리츠 ETF를 추천하는 이유는 서울 아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장에 연동되고 있기 때문이다.
258P. 결론적으로 서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안된다는 이야기다.
STEP3. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
1. PIR/주택구입부담지수 매 월 초 점검하기.
2. (부동산 시장 흐름) 1)환율 2)금리 3)정부의 정책을 유심히 잘 지켜보기.
3. (시장 과열) 1)비인기 지역 급등 2)시장금리 상승 3)정부의 정책 체크
STEP4. 한 줄 정리(키워드)
# 환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다. 1)공포심 2)물가(금리)인상
# (부동산 시장 흐름) 1)환율 2)금리 3)정부의 정책을 유심히 잘 지켜보기.
# (시장 과열) 1)비인기 지역 급등 2)시장금리 상승 3)정부의 정책 체크
