[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
서점가를 들르면 제 2의 강남이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그 의견에 동의하기 힘들다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다. 즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
서문
물론 이 책 한 권을 읽는다고 부동산 투자에서 백전백승한다고 단언할 수는 없다. 기술 혁신으로 재택근무가 압도적인 대세를 이룰수도 있고, 무인 항공기라는 신기술이 출현하면서 도시 철도 등의 교통망 프리미엄이 사라질 수도 있기 때문이다. 그러나 이러한 변화가 현실로 나타나는 데에는 십수년 혹은 그 이상의 시간이 걸릴 것이기에, 충분한 대응이 가능할 것이라 생각한다.
1장
경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 서울을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.
4장
클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. 가장 대표적인 클러스터로 미국 실리콘 밸리와 할리우드를 들 수 있다. 집값이 아무리 비싸도 정보 통신 산업 전문가와 영화 산업 종사자는 이곳으로 끊임없이 몰려든다. 클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이 모여 있기 때문이다.
6장
1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%나 상승한 것이다. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫번 째는 80년대 중반깢지의 주택 공급 부족이었다. 입주할 집이 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두번 째는 정부가 89년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다. 중략, 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자, 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼한이 빚어졌다.
8장
특히 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다. 이상의 시장 변화가 시사하듯, 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두 가지 요인으로 시장을 설명하려는 선무당에게 넘어가지 않았으면 하는 바람이다.
9장
그런데 일반 분양 세대의 분양가를 통제하면, 재건축을 추진하는 이들 입장에서 굳이 사업을 서둘러 추진할 이유가 없어진다. 집을 철거하고 새로 짓는 과정에서 발생하는 비용, 즉 자기 분담금을 규제 이전보다 더 많이 내야 하기 때문이다.
중략, 분양가 상한제뿐만 아니라, 2020년 7월 31일부터 시행된 임대차3법도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다. 1989년 전세 계약 기간이 2년으로 연장되며 심각한 후유증을 겪었던 것처럼, 임대차 3법의 출현은 전세 가격의 급등을 유발했다.
중략, 이런 현상이 나타나는 이유는 주택 가격이 사용 가치와 콜 옵션의 성격을 모두 반영하고 있기 때문이다. 일단 전세가 주택의 사용가치를 반영한다고 가정하면, 콜 옵션은 그 주택의 미래 가격 상승 잠재력에 대한 시장 참가자들의 판단이라고 볼 수 있다. 예를 들어 전셋값이 3억원 인데, 매매가가 10억원인 노후 단독 주택이 있다면, 이 집이 재개발 대상 지역에 속했음을 금방 알 수 있다. 즉, 주택 가격에서 거주에 따른 효용은 30%밖에 되지 않고, 시세의 70%는 미래에 새로운 아파트를 받을 때 기대되는 차익이 반영되어 있는 셈이다.
10장
일단 환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다. 무엇보다 환율이 급등할 때, 투자 심리가 급격히 위축된다. 1997년 외환 위기 트라우마가 아직 남아 있는 상태에서 환율이 급등하면 나라에 무슨 일이 생긴 것 아닌가? 라는 공포심을 자극하는 것이다. 두 번째 악영향은 환율 상승이 불러오는 인플레 위협이다. 한국개발연구원의 분석에 따르면 달러에 대한 원화 환율이 1%상승할 때, 수입품 물가가 1.07% 인상하는 것으로 이어진다고 한다. 기름 한 방울 나지 않아 대부분의 에너지를 수입하는 나라이니, 환율 상승이 곧 물가 상승으로 연결되는 것이다. 반대로 환율이 안정되기 시작하면, 인플에 압력이 약화되고 한국은행의 금리 인하 가능성이 높아질 것이다.
12장
이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 저점을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
13장
25년 6월 말 서울 아파트 중위 매매 가격이 10.1억원이니 이걸 팔아서 경기도 지역 중위 단독 주택을 5.5억원에 구입하면 약 4.6억원에 이르는 돈이 남는다는 계산법이다. 매우 그럴듯한 주장인데, 여기에는 두 가지 함정이 있다. 첫번 째는 직주 근접의 원칙에 위배된다는 것이다. 직장과 사는 곳의 거리가 멀어지면 각종 비용이 발생한다. 예를 들어 서울 강남의 사무실까지 약 한 시간 반에 걸친 출근 시간이 필요한 직장인의 시간당 임금이 2만원이라면, 그는 하루에 약 6만원의 비용을 지불하는 셈이다.
중략, 두 번째 함정은 단독 주택 가격이 좀처럼 오르지 않는다는 것이다.
14장
국토부가 위례 신도시 분양 당시 2021년 완공, 강남까지 10분이라고 경전철 위례신사선 사업을 홍보했지만, 약 2300억원에 이르는 교통 분담금만 분양가에 포함해 받아갔을 뿐, 책을 쓰는 2025년말까지도 삽을 뜨지 못한 상태다. 최근 발표된 3기 신도시를 제외하고 1~2기 신도시가 서울로부터 상당한 거리를 두고 있음을 알 수 있다.
15장
결론부터 이야기하자면 제2의 강남은 없다고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자와 선호에 알맞는 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 뺵뺵하게 연결하고 있다.
16장
근로자의 10% 이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울 아파트 중윗값이 지나치게 높은 것 같지는 않다.
중략, 트로피 자산을 매입하는 이들은 자산가의 자녀이거나 주식 또는 코인 등에 투자해 큰 성과를 거둔 사람들이기에, 양도세 중과나 토지 거래 허가 구역 때문에 매수 의향을 접을 가능성은 높지 않을 것이다. 오히려 아무나 살 수 없는 자산을 인증받은 꼴이 되어 더 강력한 매수를 유발할 수 있다.
17장
특히 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다는 점에서, 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공하는 것으로 판단된다.
18장
갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션이다. 그리고 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정된다. 이 말을 반대로 하면, 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다.
19장
가장 대표적인 사례가 2008년 금융 위기로, 당시 미국 정책 당국이 리먼 브라더스의 파산은 용인했지만 시티뱅크, 뱅크오브아메리카 같은 초대형은행은 대규모 공적 자금을 투입해서 살렸다. 이 정도 크기의 금융 기관이 파산하면 돌이킬 수 없는 재앙을 유발할 것이라는 공포가 컸기 때문이다. 이 사례를 주택 시장에도 그대로 적용할 수 있다. 1만 3000세대에 달하는 올림픽파크포레온의 미분양 사태 때 정부가 분양권 전매 제한 조치를 해제한 것처럼 대단지 아파트는 여러 이점을 지니고 있다.
느낀점
한국 사람들이 서울을 선호하고 이곳에 몰려드는 이유는 직장과 클러스터의 이유도 있지만 역사적으로 서울을 선호하고 중심지에 살고 싶어하는 오랜 기원을 두고 있는 점도 있다. 주택은 사용가치와 콜옵션의 성격을 모두 반영하고 있기 때문에 사용가치 + 미래 가치 반영으로 가격이 형성되어 있다. 앞으로 서울과 지방의 양극화는 시간을 두고 더 심화될 거 같다. 마치 성벽을 쌓아 그들만의 환경을 조성하는 것처럼.
정책에 따라 시장 상황에 따라 아파트를 사는 시기가 적합하거나 또는 무리일 수 있지만 변하지 않는 본질 즉 가치있는 아파트를 적정한 가격에 사야하는 것은 아주 중요한 원칙인 거 같다. 타이밍도 물론 중요하지만 어떤 것을 사느냐가 더 중요하다.
✅ 나에게 적용할 점
소득 증가에 따른 아파트 가격 상승이 진행되는 중. 지금까지 했던 것보다 2배 열심히해야 서울 진입이 가능하다고 본다. → 소득증가(이직 또는 부업), 투자 실력향상 (앞마당 만들고 2호기 투자)
정책변화, 시장변화에 따른 액션플렌 생각 → 기사와 사람들의 호들갑 등 감정에 흔들리지 말고 이성적으로 내가 할 수 있는 것을 적어본다.
향후 양극화는 심화된다. → 결국 소득증가, 투자 실력으로 자산을 쌓아가야하는데 목표는 얼마이고 왜 이것을 하려고 하는 지 이번 달 비전보드 수정.
중심지 → 교통 호재, 3기 신도시, 각종 재건축 재개발 호재는 본질이 아니다.(부천, 산본, 다산 등 좋아질 수 있는 것은 맞지만 이건 가치 평가에 있어서 플러스 요인인 것을 항상 인지하도록)
