[돈독모] 부동산의 역사 독서후기(찬스2)

저자 및 소개 

• 부동산의 과거와 현재 그리고 미래를 조망하는 책, 대한민국 부동산의 역사를 설명하고 있음

• 1부는 대한민국 부동산 시장의 전체적인 역사에 대해 설명해주고 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택 시장 사이클을 다룸. 그리고 과거부터 반복되는 상승과 하강의 원인을 결과를 분석하여 2000년대 이후 새롭게 대두되는 시장 변화 요인을 다루어, 부동산 시장을 읽어냄

• 12개 이슈를 통해 한국 부동산 핵심 쟁점을 다루고, 부동산 매수/매도 타이밍을 알려주는 신호가 무엇이 있을지? 중국, 일본 사례를 통해 대한민국의 시장을 살펴봄. 

• 과거를 복기해 현재 대한민국 부동산 시장에 적용해보면 좋을 것 같다.

   

본 - 깨 - 적

1. 독립전쟁과 남북전쟁 등 수많은 사건을 거치면서, 개인의 자유를 억압하고 재산을 빼앗는 제도에 대한 혐오가 뼛속 깊이 새겨졌기 때문이다. 이들은 부자들의 재산을 빼앗아 평등한 세상을 만들겠다는 공산주의 사상에 큰 반감을 품었기에,
[깨] 사람의 집단 심리와 가치관은 단순한 이론이 아니라, 역사적 사건을 거치면서 각인된 내용이다.
[적] 시장이나 대중을 볼 때 수치만 볼 것이 아니라, 그 사회가 공유하는 문화적 배경이나 트라우마도 같이 보아야 오판하지 않는다. 부동산도 마찬가지로, 사람들이 역사적으로 부동산을 어떻게 바라보아 왔는지 확인하고 적용한다.

2. 여기서 3저低란 저물가, 저금리, 저환율 현상을 뜻한다. 이 가운데 가장 중요한 것은 저금리 현상으로, 미국의 연준 의장 볼커는 인플레 압력이 완화되자마자 금리를 인하해 선진국 경기 회복의 단초를 만들었다.
[깨] 저금리는 경제를 뛰게 만들고, 경제가 뛰면 사람들의 소비와 자산을 구매하기 시작하고 상승장으로 이끈다.
[적] 이제는 거시적인 경제도 볼 줄 알아야 한다. 사람들이 금리가 오를 때, 내릴 때 어떻게 반응하는지 확인해보고, 부동산에 적용하면 좋을 것 같다.

3. 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자, 임대인들이 전세 가격에 2년 치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.
[깨] 약자를 보호하려는 착한 의도의 규제가 결국은 서민들을 내보내는 정책으로 바뀌었다. 그 정책이 다시 시작되고 있다. 
[적] 일전에 실패한 정책이 다시 회귀하고 있다. 그렇다면, 우리가 무엇을 해야 하는지는 명확하다. 과거 사례를 보고 앞으로 어떻게 움직여야할 것인지 확인하고, 내 투자에 적용한다.

4. 인구 감소가 부동산 시장의 장기 불황으로 이어질 것”이라는 스토리텔링에 영향을 받고 있었던 것이 문제였다. 이 주제로 2006년에 책을 쓰며 “인구가 감소하는 2018년을 전후해 주택 가격이 하락할 것”이라고 자신 있게 전망한 바 있었기에, 기업 분석가의 조언을 수용하기가 힘들었던 것이다.
[깨] 나도 예전에 인구 감소로 인해 더 이상 부동산은 답이 없다고 생각을 했었다. 그리고 내 생각에 매몰되어 있었다. 하지만 그럴수록 사고를 더 넓게 보고 다양한 전문가 의견을 들어야 한다.
[적] "내가 틀릴 수 있다"는 지적 겸손함을 늘 유지해야 한다. 내 생각과 반대되는 시장 신호나 데이터가 나타났을 때는 내 고집이나 명성을 내려놓고 빠르게 대응하는 유연성을 발휘해야 한다.

5. 그러나 이때 필자는 주택을 구입했다. 주택 시장이 패닉에 빠졌음에도 행동에 나선 이유는 레고랜드 사태가 일회성 해프닝으로 끝날 가능성이 높다고 판단했기 때문이다.
[깨] 시장이 패닉에 빠졌을 때가 가장 큰 기회이며, 이 기회는 평소에 준비한 자만이 잡는다.
[적] 공포 유발 뉴스로 시장이 거부감을 가질 때, 오히려 기회라고 생각하고 우량자산을 담는다. 그 우량 자산을 담기 위해서는 평소 공부를 해야 하고 현금을 확보해야 한다.

6. 이 사례에서 보듯 강남 지역으로의 접근성이 개선된 곳은 강력한 상승 모멘텀을 갖게 된다.3 굳이 서울시에 행정 구역을 편입하지 않더라도, 이미 서울시에 버금가는 주택 가격을 형성할 가능성이 높아진다는 이야기다.
[깨] 부동산의 가치는 행정구역상 명칭보다 고소득 일자리와의 물리적, 시간적 접근성 개선에 의해 결정된다.
[적] 입지를 분석할 때 서울이라는 행정구역 이름표에만 집착하기보다, 강남 접근성을 획기적으로 줄여줄 핵심 교통망이 뚫리는 곳을 본다. 다만, 그래도 서울이라는 이름 값이 주는 수요가 크다. (관악구)

7. 그럼 어떤 대안이 있을까? 가장 어렵지만 확실한 방법은 용적률 제한을 푸는 것이다. 용적률 제한을 풀면 일 면적에 더 많은 집을 지을 수 있기에, 정비 사업 수익성이 크게 개선된다.
[깨] 수요를 억누르는 규제책은 결국 한계에 부딪히며, 근본적인 해결책은 공급이며, 민간의 공급을 자발적으로 유도하는 방법은 결국 용적률을 풀어 사업성을 높여주는 것이다.
[적] 재건축/재개발 등 정비 사업 투자를 고려할 때는 가치를 우선적으로 보고, 그 뒤에 용적률과 건폐율을 확인하여 사업성이 있는지 분담금은 얼마인지 확인하는 것이 필요하다.

8. 결론적으로 서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안 된다는 이야기다. 부디 많은 독자분이 이 점을 잘 살펴 투자하기를 바라는 마음이다.
[깨] 그 때 그 때 나오는 핀셋 규제로는 서울 집값을 잡을 수 없다. 근본적인 공급이 없기 때문에 결국 공급을 야기할 수 있는 강력한 공급대책(용적률 상향, 재개발 속도전 등)이 생겨야 한다.
[적] 추후 부동산 정책이 계속 규제로 갈 것인지, 아니면 공급을 위한 속도전으로 갈 것인지 확인하고 투자에 적용한다.

9. 둘째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용opportunity cost이 낮아진다. 여기서 기회비용이란, 어떤 선택을 함으로써 포기해야 하는 다른 선택이 유발하는 이익이라고 볼 수 있다. 예를 들어 예금 금리가 3%이고 전세가율이 50%일 때, 시세 10억 원의 주택을 보유한 가계의 기회비용은 1,500만 원이라고 볼 수 있다. 집을 사는 대신 전세를 택하면, 전세 보증금 5억 원을 제외한 돈 5억 원을 은행에 예금했을 때 연간 1,500만 원의 이자 소득을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 2020년처럼 예금 금리가 0.5%까지 인하하면, 주택 보유에 따른 기회비용은 단 250만 원에 불과하다. 따라서 금리가 인하되면 이전에 주택을 보유하지 않던 이들도 “집 한 채 사두는 게 낫겠다.”라며 매수 대열에 참여하게 된다.
[깨] 금리 인하는 단순히 이자 부담 경감을 넘어, 자산을 현금으로 들고 있을 때 포기해야 하는 기회비용을 바닥으로 떨어뜨려 실물 자산으로 돈이 쏠리게 만든다.
[적] 저금리 기조가 시작되거나 심화될 때는 예금 통장에 현금을 쥐고 있는 것이 가장 어리석은 선택이다. 이때는 적극적으로 레버리지를 활용해 우량 실물 자산으로 포트폴리오를 전환해야 한다.

10. 반면 2016년에 시작된 ‘반도체 슈퍼 사이클’이 수도권 부동산 시장을 구원했다. 반도체, 통신 장비, 디스플레이 등의 정보 통신 산업은 대표적인 ‘지식 산업’으로 높은 수준의 지식을 갖춘 근로자와 기업의 적극적인 연구 개발 등이 결합해 강력한 생산성 향상을 지속하는 특성을 지니고 있다.
[깨] 부동산 시장에 영향을 주는 것은 결국 유동성과 질 좋은 직장이다. 셔세권이 괜히 나온게 아닌.. 그만큼 직장이 정말 중요하다는 것을 느꼈다.
[적] 어떤 일자리가 질 좋은 일자리인지, 수요가 큰지를 면밀하게 분석해 투자한다.