월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명:성동구 옥수 극동그린
- 위치: 성동구 옥수동
- 연식: 1997
- 세대수: 583세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 33분 (3호선 교대역 - 2호선 환승)
- 시청역까지 소요시간: 36분 (3호선 종로3가역 - 1호선 환승) * 2호선도 환승 가능
- 여의도역까지 소요시간: 44분 (3호선 종로3가역 - 5호선 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 을지로입구역까지 29분 (3호선 을지로3가역 - 2호선 환승)
학군
- 중학교 학업성취도: 옥정중 79%
- 학원가 유무 : 학원가 X (압구정 학원가 인접)
- 인근 초등학교 : 옥정초 경사 내리막 14분
- 인근 중학교 소요시간 : 옥정중 단지앞 길건너 바로
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등
- 백화점 1개 : 압구정 현대
- 대형마트 : 행당역 롯데마트1
- 종합병원 : 순천향대병원
3) 가격 분석
- 평형 정보: 59m2 (25평)
- 현재 호가: 14억 1층 / 중층 14.5억~15억 사이 추정
- 최근 실거래가: 26.5월 14.2억(4층)
- 전고 가격: 22.6월 11.75억
- 전저 가격: 23.3월 8.4억 추정 (22~24년 거래없음)
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 221% 상승, 전세가 52% 상승
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 감당 가능
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? O 가장 가치 있음
- 이 아파트를 매수할 것인가요? O (지금 투자에 묶여있지만, 돈이 있다면 이걸 사고 싶음)
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
- 마포 신촌럭키 84타입 (2급지 구축) → 옥수 극동그린이 더 좋아보임. 위치가 압도적임. 극동그린은 바로옆 한남동임.- 구로 신도림 태영 84타입 (영등포같은 구로 3.5급지 구축) → 옥수 극동그린이 더 좋아보임. 위치가 압도적임.
- 송파 가야1/4단지 59타입 (송파 1급지 거여동 후순위 생활권 97년식 구축) → 잘 모르겠음. 나에게 맞는 단지를 찾아야 할 듯 하다. 압구정/한남동 바로옆에 있는 옥수동 위치가 더 좋은듯하나…마천동은 재개발 ing로 거여동의 환경도 같이 좋아질 여지가 있다.
- 14억으로 튜터님들은 어디를 매수하려고 할까? 궁금하다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 투자를 하면서 내집마련에 대해서 전혀 생각하지 않고 있었다. 하지만 이번 기회에 자산을 모두 처분했을때 기준 어떤 단지를 살수 있는지 생각해봤고, 의외의 지역들 단지들이 걸리는게 신기했다.
- 기존에 앞마당이었던 지역들과 알고 있던 지역의 단지들로만 살펴봤었는데, 아는지역의 필요성이 정말 많이 느껴졌다. 모르는 지역의 단지들은 가격이 들어와도 그 단지의 가치를 잘 모르니 선뜻 리스트 후보군에 넣기가 어려웠다.
- 과거 나만의 기준에 들어오지 않아서 외면했던 단지들이 수억이 올라와있는걸 보니 어떤 기준으로 단지들을 봐야하는지 조금 더 느낄 수 있었다.
- 다음 기회에는 와이프와 잘 협의하여 좋은 방향으로 잘 진행해야겠다고 다짐했다.
- 당장 매수할 수 없다고 느낄때는 한없이 멀게만 느껴졌던 내집마련이 막상 해보니 가능할 수 있겠다는 생각이 들어서 기분이 좋았습니다. 다른 한편으로는 가격이 많아 올라서 예전에 살 수 있었던 단지들을 아예 거들떠 보지도 못하는게 아쉬웠습니다.
좋은 강의 감사합니다! 좋은 과제 감사합니다!
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