[돈독모]대한민국 부동산의 역사_독서후기[초록도해]

✅ 도서 제목: 대한민국 부동산의 역사 _혼춘욱

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

p.133 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 따라서 “이건만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다”라고 이야기하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계 할 필요가 있다. 

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

1부

p.19  조선 후기의 실학자 정약용 : 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)을 벗어나지 말라고 신신당부했다. 

p.26 지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다.

p.46 식민지 시대 우리 경제는 큰 변화를 맞이했다. 일제와 일본인에 의한 경제 침탈과 지주계층의 소득이 쌀 수출 덕분에 크게 증가함으로써 사회 전반의 불평등이 심해진 것이다. 특히 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고, 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. 물론 서울 주택의 상당 부분을 일본인이 소유한 것은 분명한 사실이었지만, 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모 하기 시작했다. 이 과정에서 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정 구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 “끝없는 신도시 개발”의 역사가 시작되었다. 

p.81 1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에  따른 대규모 외국 자본의 유입이다.  1967년 강남 개발이 본격화되기 전부터 서울 주변부를 중심으로 강력한 가격 상승이 출현한 것이 이를 방증한다. 따라서 강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 

p.92 포용적 질서가 무너졌다고 느낄 때 자산가들의 선택은 정해져 있다. … 금융 억압 상황에서 부동산 가격이 오르는 이유는 어디에 있을까? … 이 정도라면 주변에 사채를 빌리는 한이 있더라도 주택을 구입하는 게 이익이다. 더 나아가 전세를 끼고 사는, 이른바 ‘갭투자’라는 선택지가 있으니, 집을 사려는 사람이 늘어날 수밖에 없다….. ‘8.3 조치’의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다.  ( 부동산 불패 신화의 형성)

p.111 1978년부터 시작된 약세장은 주택 공급 부족 및 3저 호황을 계기로 끝나고 새로운 강세장이 시작되었다. 그러나 유례를 찾기 힘든 대규모 주택 공급과 부동산 규제 조치 영향으로 상승세가 꺾였다. 

p.124 즉, 다른 선진국처럼 정부의 금리 인하를 계기로 주택 수요가 증가하며, 이게 다시 대출 증가로 이어지는 순환구조가 형성된 셈이다. 1999년 이전까지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으로 부각되었다. 

p.133 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 따라서 “이건만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다”라고 이야기하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계 할 필요가 있다. 

p.141 분양가 상한제 뿐만 아니라, 2020년 7월 31일부터 시행된 '임대차' 3법'도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렷다. 임대차 3법은 임대료 인상률을 직전 계약의 5%이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’, 집을 빌린 사람이 계약 갱신을 1회 요구할 수 있는 ‘계약 갱신 청구권’, 그리고 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 의무화한 ‘전월세 신고제’를 통칭하는 말이다. 1989년 전세 계약 기간이 2년이 연장되며 심각한 후유증을 겪었던 것처럼, 임대차 3법의 출현은 전세 가격의 급등을 유발했다. 

2부

p.161 2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공 했다. 급리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 달러에 대한 원화 환율이 연말에 1,300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도 주택 가격의 상승을 유발했다. …. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 

p. 176 11.10 대책의 두 번째 핵심 사항은 금융 규제 완화다. 우선 규제 지역 내 무주택자에 대한 LTV를 50%까지 허용하는 한편, 15억원을 초과하는 가격의 주택에 2019년부터 적용되던 주택 담보 대출 제한이 해제된 것이다. 

p.214 서점가를 들르면 ‘제 2의 강남’이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그  의견에 동의하기 힘들다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다. 즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고,ㅡ 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찮가지다. 제 2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 ‘새로운 실패’ 사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다. 

p.235 정리하자면 1. 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 잇다는 이야기가 될 것 같다. 

p.236  가장 좋은 타이밍은 ‘버블’이 발생햇을 때인데, 이 때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다. 

p. 238 강남으로 이어지는 교통망 … ‘언제 지어졌는지’ 여부 p.240 대단지인지 여부 

p.245 "지방은 어떻게 합니까?'라는 의문을 제기하는 독자도 있으리라 생각한다. 필자의 좁은 견해로는 한국이 127장의 일본처럼 흘러갈 가능성이 높다고 본다. 거대한 프로젝트가 추진되고, 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이라 생각한다. 물론 사용 가치의 상승에 따라 지방 아파트와 주택 가격도 상승세를 이어가겠지만, 인플레를 이길 만큼 충분한 상승세가 지속되기는 쉽지 않으라라 생각된다. 

p.246 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 

p.258 서울 주택 가격, 특히 아파트의 독주 현상이 2024년 말부터 시작되엇다. 만성적인 주택 공급 부족과 저금리 환경 등이 서울 아파트 가격 급등의 주된 원인으로 제기 된다. … 이 상황을 타개하기 위해 정부가 다양한 정책을 펼치고 있지만, 아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 주차장 규제 완화처럼 강력한 대책이 없는 한 신속한 주택 공급의 확대는 쉽지 않을 듯하다. 

✅ 나에게 적용할 점

이 책을 통해 부동산 시장을 단 하나의 요인으로만 예측하려는 단편적인 시각에서 벗어나, 금리와 환율, 정부 정책의 흐름을 역사적 맥락 속에서 입체적으로 읽어내는 거시적인 안목을 기를 수 있었다. 특히 월부에서 이야기하는 가치있는 단지 판단하는 방법과 비슷한 이야기를 하고 있어서 그나마 이해하기 쉬웠다. 왜 그토록 강남 접근성과 대단지 같은 핵심 입지의 가치를 강조하는지 과거에서 부터 현재까지 데이터를 확인하면서 당위성을 깨닫게 된 것이 가장 좋았다. 역사가 증명한 부의 중심지에서 진짜 가치 있는 자산을 선점하기 위한 가치판단과 매수, 매도 타이밍을 배울 수 있었다. 시장의 일시적인 흔들림과 소음에 조급해하거나 흔들리지 않고, 역사에서 길어 올린 단단한 원칙을 무기 삼아 나만의 주도적인 투자인사이트를 만들어 가기 위해서는 계속 공부해나가야겠다는 생각이 들었다.