월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 신내6단지시영
- 위치: 중랑구 신내동
- 연식: 96년 (30년차)
- 세대수: 1,609세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 56분 (6호선- 7호선 - 2호선 / 태릉, 건대입구 - 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 42분 (6호선 - 1호선 / 동묘 - 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 54분 (6호선 - 5호선 / 공덕 - 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 / 2회 환승
학군
- 중학교 학업성취도: 원묵중 86.3% (특목고 진학률 4.2%) / 태릉 75.4%
- 학원가 유무 : 학원가 X
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 금성초 (단지내) / 원묵중 (도보 15분)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
병원 1 (서울의료원)
특이사항
27년 9월 동북권 최초 공립 특수학교 개교
신내역 - 6호선 구리 연장
신내역 - 면목선 29년 착공 - 34년 완공 예정?
상봉역 - GTX-B
3) 가격 분석
- 평형 정보: 20평형 (68m2 / 49 m2)
- 현재 호가: 6.8억
- 최근 실거래가: 5.98억
- 전고 가격: 6.78억
- 전저 가격: 4.5
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 2.7억 → 6.8억 (4.1억 상승 / 151% 상승)
4) 결론
해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
예산내 가능한 단지이지만, 교통/환경/학군 요소들을 보았을 때 최선은 아닌 것 같다
가격이 많이 올랐는데 6호선 연장이나 주변 지역의 개발 등 이미 반영이 된 가격 같다
현재 호가 자체가 전고 가격에 근접하나… 더 오를 수 있는 단지인지는 모르겠다
중랑구는 서울내에서도 하급지이고 해당 단지는 연식, 환경에서 끌어안아야 하는 단점이 크다
예산내 가능한 지역과 단지를 모두 보지 않은 상태라 결정이 어렵다매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
호가 6.8 기준 매매가가 -20%까지 떨어지면 5억 중반대인데…
입지 자체가 아주 좋은 곳은 아니고, 평형도 20평대로 작기 때문에 솔직히 감당은 어려울 것 같다
내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
비슷한 예산내에 노원구 구축, 재건축 예정 단지, 성북구 정릉라인 구축(언덕), 안양 동안구 구축, 만안구 소형평수 등이 있다. 아직 다 모르는 지역이고 단지분석도 안 되어 있어서, 비교평가가 어렵다
6월 이전에 구리를 보고 있었는데… 구리는 규제지역이 되고나서 예산 내 매물은 사라지고 호가는 1-2억 뛰었다
구리 인창동은 예산 내 단지들이 있기는 한데, 분임 다녀온 후 가격에 준하는 가치가 있는 입지인지 아리송해졌다
진짜 너무 어렵다… ㅜㅜㅜㅜ
이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
최근 실거래가에 비해 호가가 너무 뛰었다. 다만 연식이 오래되었기 때문에 샷시/배관 올수리가 된 매물이 같은 호가에 나온다면 고려해볼 것 같다. 소형평수지만 세대수, 역세권 관점에서 보았을때 환금성은 나쁘지는 않겠다고 생각했다.
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
노원구 / 성북구 / 은평구안양 만안구…
관악구, 구로구 봐야하는게 맞겠죠? 완전히 모르는 지역이라 심리적 거리감이 너무 크다 ㅜㅜ
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
정말 쓸데없는 말이겠지만 앞마당만들기,단지비교분석 - 이걸 왜 23년 ~25년에 안했을까라는 폭풍 후회가 들었다
더불어 예산 가늠을 해보면서 나름 연금저축펀드,주식,ETF,코인(코인은 말아먹음…) 재테크를 해오고 있다고 생각했는데
25년,26년 월 평균지출 계산을 해보고 지출 통제에 전혀 개선이 없었음을 깨달았다
투자 이전에 지출 통제가 먼저다… 조급해하지말고 감정에 휘둘리지말고 기초부터 차근차근 다시 해보자라는 생각이 들었다.
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