월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 노원구 상계주공1단지
- 위치: 노원구 상계동 765
- 연식: 88년 (39년차)
- 세대수: 2064세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 54분 (7호선 중계역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 56분 (7호선 중계역 / 2회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간8분 (7호선 중계역 / 1회 환승)
나와 배우자 직장까지 소요시간:
나 - 7호선 중계역에서 자양역까지 환승 없이 46분
남편 - 7호선 중계역에서 광화문역까지 환승 1회 1시간7분
학군
- 중학교 학업성취도: 노원중학교 학력 86.0% / 진학률 3.3% (특목고)
- 학원가 유무 : 무 / 중계사거리 학원가(버스 2회 환승. 약 30분소요)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 단지내 상천초등학교 도보 5분 / 노원중학교 도보 5분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 롯데백화점1, 대형마트 3개, 종합병원 2
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 28평형
- 현재 호가: 8억
- 최근 실거래가: (26.04) 6억8천
- 전고 가격: 6억1천(거래없음)
- 전저 가격: 6억1천(거래없음)
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 3억2천 → 8억(4억8천 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 불가능
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? X
- 이 아파트를 매수할 것인가요? X
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
노원구에 있는 예산에 맞는 아파트 단지들을 찾아볼 계획임
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
장점 :
- 친정 가까움. 학원가로 유명한 중계은행사거리가 있음
- 학군, 환경 괜찮음. 실거주용으로 괜찮은듯
단점 :
- 일단 본 물건은 거래가 많이 되는 평형이 아닌 것 같음
- 전고점과 전저점 확인했는데 그 기간 중 거래가 한건도 없었음.
- 내가 갈아타기를 시도했을 때 잘 팔릴 거란 가능성이 없음.
- 또한 아파트 내의 단지중에서 지하철역과 제일 멈(도보 13분)
- 중계은행사거리는 거리상으로는 가까우나 대중교통 접근성 나쁨. 버스환승1회
- 입지 중 ‘교통’이 안좋음/ 3대 업무지구 1시간 이상 걸림
- 남편 직장 1시간 이상 소요
느낀점
실거주를 위해 방3개 매물 위주로 보고 있었는데, 노원구는 대부분 구축이라 전용 59제곱도 방2개짜리임
그리고 26년 6월에는 실거래가가 6억8천인데 한달새만에 호가를 1억2천이나 올리다니 !
이가격에 굳이 여기 입지를 사는게 맞나 싶었음.
내집마련 보고서 작성 전에는 뭘 위주로 집을 살펴봐야하나 막연했는데, 하나하나 알려준대로 찾아보며 작성하다보니 구체적으로 이 집의 장단점이 보이고, 무엇이 마음에 안들었는지 객관적으로 확인할 수 있었음.
6) 임장다녀와서 느낀 점
오늘 짝꿍과 미니미 이렇게 셋이 본 아파트 단지 2세대를 직접 임장 다녀왔다.
내가 골랐던 매물은 방3개 매물로 전용면적 68제곱이며, 두 매물다 호가가 8억이었다.
도착해보니 본 동은 동부간선도로와 맞닿아 있는 부분(동부간선도로에서 출입이 가능)이었고
제일 구석진 곳이라 주차난이 심각하지는 않았음. / 대신 7호선 중계역과도 제일 거리가 멀었음
복도식아파트였고, 한 층당 14세대가 살고 있었으며 라인 중간에 출입구가 2곳이 있었고,
엘리베이터 또한 2대가 있었음.
12층형은 중랑천뷰, 하지만 내부 올수리 필요해서 인테리어비까지 포함하면 예산을 훌쩍 넘었고,
7층형은 아파트 단지뷰였으나 12층형보다 내부 상태는 나았음.(조금 수리된 부분들이 있었음)
현재 재건축 아파트라고 하나 이제 안전진단 단계로 10년이상 소요될 가능성 높음.
실거주 면에서는 나쁘지 않으나 장기간으로 봤을때 크게 오를 것 같지 않다가 내 결론임.
