[내집마련기초반 63기 42좋게 한채씩_토리씨] 안양시 만인구 단지 분석

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 래미안안양메가트리아 아파트

• 위치: 안양시 만인구

  

• 연식: 2016. 10. 26. (10년차)
• 세대수: 4,250세대
• 동수: 35개
• 최고층: 17층 (가장 낮은 동) / 32층 (가장 높은 동)
• 난방 : 지역난방 / 열병합
• 주차: 4,933대 (세대당 1.16대)

• 용적률/건폐율: 244% / 16%

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 1시간11분(지하철) / 57분(지하철,버스)
• 시청역까지 소요시간: 1시간4분
• 여의도역까지 소요시간: 54분
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간15분

학군

• 중학교 학업성취도: 연현중 82.1% / 안양여중 79.6% / 신성중 78.4%

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 덕천초 단지안에 있음 / 연현중,안양여중_버스 20분

  

   

• 학원가 유무 : 아파트옆 25개

  

   

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없는거 같다.
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점1, 이마트2, 홈플러스1, 킴스클럽1, 종합병원3개 

3) 가격 분석

• 평형 정보: 22평/24평
• 현재 호가: 현재 22평은 매물이 없음. 24평 9억3000(저층)~10억
• 최근 실거래가: 22평 7억4500 / 24평 9억7000
• 전고 가격: 22평 6억 / 24평 8억

• 전저 가격: 22평 5억 / 24평 6억

  

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 5억7300 143%상승

1) 단지명: 동백우성13단지 / e편한세상금정역에코센트럴

• 위치: 군포시 산본동

  

   

• 연식: 1993.08.12 (33년차) / 2007.06.11. (20년차)
• 세대수: 624세대 / 677세대
• 동수: 총 15동 / 총 9
• 최고층: 15층 (낮은 동) 24층 (높은 동) / 7층 (낮은 동) 27층 (높은 동)
• 난방 : 지역난방, 열병합 / 개별난방, 도시가스
• 면적: 127㎡, 163㎡ / 80B㎡, 80A㎡ (109A㎡, 109B㎡, 127A㎡, 127B㎡, 147A㎡, 148B㎡)
• 용적률/건폐율: 216% / 16%  /  279% / 16%

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)_동백우성아파트

• 강남역까지 소요시간: 59분  4호선/2호선(1번환승)
• 시청역까지 소요시간: 55분  1호선/5호선(1번환승)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간3분 1호선(환승없음)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간10분

교통 (주요 직장 접근성)_e편한세상금정역에코센트럴

• 강남역까지 소요시간: 57분  4호선/2호선(1번환승)
• 시청역까지 소요시간: 53분  1호선/5호선(1번환승)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간1분 1호선(환승없음)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간10분

학군

• 중학교 학업성취도: 동백우성, 곡란중80%, 궁내중89%

• 인근 초등학교: 우방목련 산본초(도보12분), 광정초(도보10분)

                        e편한세상 한얼초(도보12분/횡단보도 없음)

• 인근 중학교: 산본중89%(동백우성,e편한)/곡란중80%(동백우성,e편한)/궁내중89%(동백우성,e편한)
   

• 학원가 유무 : 

  산본역 주변 64개, e편한세상 옆 50개

  

   

   

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없는거 같다.
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 이마트, 킴스클럽, 트레이더, 종합병원 4개 

3) 가격 분석

• 평형 정보: 38평/24평
• 현재 호가: 38평 7억~7억5000(중층). 24평 7억7000(중층)
• 최근 실거래가: 22평 6억7000 / 24평 7억3000
• 전고 가격: 38평 7억4200 / 24평 7억4000

• 전저 가격: 38평 5억2200 / 24평 5억1000

   

  

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 

  동백우성   3억1917 90.33%상승

  e편한세상 3억5533 94.84%상승

4) 결론

• 위치: 래미안 > e편한세상 > 우성
• 직장거리: e편한세상 > 우성 = 래미안
• 학군: 래미안 > e편한세상 > 우성
• 환경: 래미안 > 우성 = e편한세상

• 가격: 래미안 > e편한세상 > 우성

   

  결론_ 대단지에 10년 상승분(143%)을 따졌을 때 래미안이 우세이다. 처음 직장거리가 안양이 1호선이라 불리하다 생각했는데, 중학교 학업 성취도는 비슷하고, 초등학교가 단지 안에 있다는 점이 크게 작용할 거 같다. 

  환경적인 면도 비슷하다고 판단. 다만 래미안에 주변 대단지 아파트가 모여있어 균질성이 좋을 것이라 생각된다.

  가격은 래미안이 제일 비싸지만 전저점 비슷한 5억대에서 출발, 더 큰 폭의 상승률을 보이는 것으로 가치판단 면에서 래미안이 우세다.

  지금 전고점을 이미 넘겼지만, e편한세상과 우성에 비하여 더 상승할 여지가 있어보인다.

   

  동백우성과 e편한세상의 평가는?

  같은 입지조건에 큰 평형 싼 가격 보기엔 동백우성이 더 저평가 되어 보이는데, 경기도권에서는 구축보다는 년차가 덜 된 아파트를 선호할 거 같다. 년차 10년 차이와 큰 평수 둘중 무엇이 더 좋은 걸까?

  10년 상승분도 비슷하다. 그러면 큰 평형이 더 좋은가? 하지만 초등학교를 길 건너지 않고 갈 수 있다는 점에서 

  e편한세상이 더 우세하다. 이 둘은 비슷한 조건이라 평가. 다른 지역을 봐야지 될 거 같다.

  
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

가치 평가가 쉽지 않다.

학군은 안양 동안구가 안양시 중에는 좋은 거 같다. 최대한 역 주변 큰 단지를 골랐는데, 이렇게 비쌀 줄이야. 

수도권 대 단지도 생각보다 가격이 높구나…!

안양역 주변 아파트 단지 반대쪽은 빌라와 모텔이 많은 거 같다. 가봐야 어떤 분위기인지 알 수 있을 거 같다. 

단지 임장 전에는 이곳의 가치 평가는 어려운 거 같다.

안양시 근처 아파트들과 다른 지역 아파트를 써 보고 단지 임장도 가봐야 될 거 같다.

지금 비규제 지역 중 상급지 지역으로 이곳을 보고 있지만, 팔 때 안양 동안구가 더 좋은 게 보이는데 이곳이 과연 경쟁력이 있는지는 잘 모르겠다. 다른 지역도 같이 비교해 봐야 될 거 같다.