[실준 7ㅏ격보다 7ㅏ치를 보는 4람만 모인 6조! 부자커비] 2주차 강의 후기

아파트의 가치는 결국 '땅의 가치'다.

땅의 가치는 아래 요소들이 결정한다.

• 직장(수요)
• 교통(접근성)
• 학군(지속 수요)
• 생활환경(삶의 질)
• 공급/호재
• 단지 자체 경쟁력

지역마다 어떤 요소의 영향력이 가장 큰지는 다르다.

1. 직장(일자리) = 가장 중요한 수요

• 호갱노노(종사자 수/평균 소득)

예시

• 성북구
  • 평균소득 3,680만원
  • 종사자 10만명
  • → 대표적인 배드타운
• 강서구
  • 평균소득 5,000만원
  • 종사자 30만명
  • → 일자리 수요 강함

양질의 직장이 생기면 사람이 이동한다.

→ 동탄

• 반도체
• 삼성
• 출퇴근 셔틀
• 많은 종사자

“동탄이 왜 22억?” → X “좋은 직장이 가격을 만든다.” 생각하기

광교는 동탄과 비슷하게 상승하지만 광교 자체의 생활환경이 좋음/수원 최고의 주거지 →  가격이 유지된다.

다만 서울과 비교하면 서울 아파트 상승률이 더 높다. 종사자가 중요하지만 같은 가격이라면 강남 접근성이 좋은 지역이 더 유리

2. 교통 = 땅의 가치 지하철 환승 1회 이내

대표 업무지구

• 시청
• 광화문
• 여의도

주요 노선

• 2호선
• 3호선
• 5호선
• 7호선
• 9호선
• 신분당선

3. 학군

학군은 가격 상승뿐 아니라 하락 방어력이 강하다. 특히 소득이 높을수록 학군 수요가 커진다. → 푸른마을 (대표 학군)

• 중학교 학업 성취도 S : 외부에서 이사 오는 학군 A : 동네에서 선호하는 학군
• 특목고 진학률 3% 이상 +학원가 규모
• 호갱노노나 밤 10시에 학생이 많은지 확인
• 대표 학군지는 대부분 30평대 수요 (3~4인 가족 수요) 배드타운 20평대 수요 (2인가구)

4. 생활환경

• 마트
• 백화점 (구매력)
• 편의시설 (세탁소 미용실 헬스장 등)
• 유동인구
• 평지
• 유흥가 없음

5. 공급

전세 만기 기준 ±3개월 입주 물량 확인

공급은 위험이기도 하지만 기회이기도 하다.

6. 단지 분석

• 동간거리
• 조경
• 단지 공원
• 도로
• 관리상태
• 분리수거
• 쓰레기
• 건물 외관
• 주차장 지하 연결
• 주차 여유
• 관리 상태

+호재

실제 진행되는 호재와 계획만 있는 호재를 구분

다시 한번 상세하게 배울 수 있어서 좋았다. 

1. 이 지역을 리딩하는 선호 요인은 무엇인가?
2. 배후수요는 어디에서 오는가?
3. 삶의 질을 높여주는 요소를 얼마나 갖추고 있는가?
4. 매달 돈을 지불하면서도 계속 살고 싶은 곳인가?
5. 데이터와 현장(분임)의 느낌이 일치하는가?
6. 같은 조건의 다른 지역과 비교했을 때 경쟁력이 있는가?