월급쟁이부자들 내집마련 기초반 내집마련 보고서

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 단대동진로아파트

• 위치: 8호선 남한산성입구역 도보 10분 (583m)
• 연식: 1998년 

• 세대수: 499세대

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 47분(8호선 > 2호선)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 6분(8호선 > 2호선)
• 여의도역까지 소요시간: 57분(8호선 > 9호선)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나: 약 49분 / 배우자: 51분

학군

• 중학교 학업성취도: 성남서중 70%
• 학원가 유무 : 학원가 X
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 성남서중학교 도보 5분, 단대초등학교 도보 6분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 성남 식품 공장들
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 대형마트 1개, 종합병원 3개, 백화점 X

• 주변 신축 단지들이 있고, 주변이 재개발 예정

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 24평형
• 현재 호가: 7억 7천 ~ 7억 9천
• 최근 실거래가: 6억 6,800 만원
• 전고 가격: 6억 5000만원
• 전저 가격: 5억 1000만원

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 

  매매가가 약 2.7억 → 6.6억 (약 3.9억 상승) 

   

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 호가로는 불가, 최근 실거래가로는 가능 (7억까지 가능)
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]  O - 월 300만원 예상

• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다. 8호선 역세권, 강남 접근성이 좋은편이다. 그리고 주변에 신축 단지들이 있고 주변이 재개발 예정 그리고 8호선 복정역에 HMG 퓨처 콤플렉스가 들어와 일자리가 복정역에 많아질 것이라는 점에서 매력적으로 보인다. 즉 직장, 교통, 환경이라는 항목들에 대해서는 미래까지의 시점을 봤을때 괜찮은 입지인 것 같다. 하지만 학군에 관련해서는 다소 아쉬운 부분이 있다 (중학교 학업성취도 평가와 학원가X). 남한산성 입구역 - 모란역 일대로 재개발이 될 예정인데, 이러한 재개발이 위례신도시만큼의 학군이 좋아지고 학원가가 생길지 모르겠다.

  결론으로는 이게 첫번째 보고서 단지라서 추가 다른 단지에 대한 보고서 비교가 필요해 보인다. 

   

• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]  모르겠다

   

• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 구리 수택동 LG 원앙아파트 (강남 접근 비슷, 비슷한 가격대)
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

가장 어려운 부분은 현재 가능한 예산 안에서 좋은 입지인지 판결하기 위해 4가지 항목 (직장, 교통, 학군, 환경)을 비교할 때 앞으로 발전할 수 있는 가능성도 봐야하는지 몰라서 참 어려웠다. 

 1) 단지명: 수택동 LG원앙아파트 

• 위치: 8호선 장자호수공원역 도보 5분
• 연식: 1995년

• 세대수: 824세대

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 38분(8호선 > 2호선)
• 시청역까지 소요시간: 57분(8호선 > 2호선)
• 여의도역까지 소요시간: 52분(8호선 > 9호선)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나: 44분 / 배우자: 50분

학군

• 중학교 학업성취도: 구리중학교 74%
• 학원가 유무 : 학원가 66개
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 부양초등학교 도보 10분 이내

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점(2.3km)

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 20평형(49타입)
• 현재 호가: 8억 2000만원
• 최근 실거래가: 7억 6500만원(2026.06.30)
• 전고 가격: 6억 2600만원(2021.10)
• 전저 가격: 5억 1000만원(2025.01)

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?

  매매가가 약 2.7억 → 7.6억 (약 4.9억 상승)

   

   

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 불가
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]  가능하다, 근데 굳이 여기를 사야할지 모르겠다. 건너편에 학군이 더 좋은(배정 중학교가 구리중이 아닌) 아파트 단지로 갈 것 같다.
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 아니다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]  아니다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 송파구 현대그린빌
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

학군의 중요성을 조금 더 알게됨

1) 단지명: 하남검단산역 부영아파트

• 위치: 5호선 하남검단산역 도보 5분(335m)
• 연식: 1994년

• 세대수: 2,055세대

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 1시간 1분(5호선 > 8호선 > 2호선)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 6분(5호선 > 2호선)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간 13분(5호선)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나: 1시간 7분 / 배우자: 32분

학군

• 중학교 학업성취도: 하남중학교 85%
• 학원가 유무 : 40개 하남시청역(1.8km)
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 5분(340m)

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 대형마트 2개(스타필드, 코스트코), 종합병원 1개

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 20평형(49타입)
• 현재 호가: 6억 5000만원
• 최근 실거래가: 6억 5000만원(2026.07.08)
• 전고 가격: 6억 3783만원(2021.10)
• 전저 가격: 4억 5000만원(2023.01)

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?

  매매가가 약 2.8억 → 6.5억 (약 3.7억 상승)

   

   

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] 다른 단지 살것 같다.
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 아니다, 강남 너무 멀다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]  아니다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

생각보다 강남, 시청, 여의도 모두 다 멀다, 우리 직장도 멀다.