월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 목련마을 선경 2단지
- 위치: 안양시 동안구 동안로 102
- 연식: 1992년
- 세대수: 994세대
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 40분
- 시청역까지 소요시간: 52분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 둘다 30분
학군
- 중학교 학업성취도: 92%
- 학원가 유무 : 학원가 있음
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 범계초 5분, 범계중학교 10분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 교도소, 범계역과 평촌역 사이 술집
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점(범계역 롯데 백화점, 금정 ak플라자) 대형마트(범계 롯데마트, 평촌 이마트), 종합병원(한림대 병원)
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 23평형
- 현재 호가: 9.5억
- 최근 실거래가: 8.95억
- 전고 가격: 9.3억
- 전저 가격: 6.5억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 4.7억
4) 결론
해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
매매는 가능합니다. 하지만 인테리어와 세금에서 예산을 조금 초과하게 될것 같습니다.
매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
매매가가 빠질때 전세가율이 높으면 그래도 괜찮을 것같습니다. 하지만 매매가가 빠질때 전세가가 낮으면 많이 힘들어질것 같습니다.
내 예산에석 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
역과 제일 가깝고 단지 인근에 학업성취도가 높은 중학교가 많다는 점과 학원가가 있다는 것이 안양시 동안구중에는 가장 가치 있는 단지라는 생각이 들었습니다. 하지만 다른 지역도 확인이 필요할것 같습니다.
이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
다른 지역에 대해 내집마련 보고서를 작성하고 비교 평가를 해봐야 매수를 고민하게 될것 같습니다.
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
같은 학군지이며 경기도 상급지이며 강남을 직접적으로 연결할 수 있는 용인시 수지구를 하고자 합니다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
안양시 동안구에서 현재 호가 혹은 실거래가에서 예산에서 매수가능한 단지의 경우 평형이 넓지 못합니다. 이로 인해서 전세가가 높지 못하고 전세가율 또한 높지 못하다는 점이 아쉬웠습니다. 토허제가 해제 되거나 2년 실거주 이후에 투자가치에 대해서도 고려하여 내집마련을 하고 싶은 마음입니다. 이때 전세 수요 측면에서는 학원가와 더 가깝고 학군이 좋은 곳이 역세권인 곳보다 좋은 것 같다는 생각이 들었습니다. 하지만 실거주 측면에서는 학군은 역시 좋으나 학원가와 멀고 역과의 접근성이 더 가까운 단지가 더 좋을것 같다는 생각이 드는데 고민이 됩니다. 직접 임장을 통해서 더욱 선호할만한 곳이 어딘지를 확인해봐야할것 같습니다. 다양한 지역의 내집마련 보고서를 작성하여 비교평가를 해나가야겠습니다.
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