월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서 (강서구 1)
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 방화동부센트레빌2차
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 03년
- 세대수: 407세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성) *평일 오전8시(출근시간 기준) 최소 환승으로 기재
- 강남역까지 소요시간: 1시간 5분(9호선 신방화역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 7분(5호선 방화역 / 환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 43분(5호선 방화역 / 환승없음)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 5호선 방화역 - 공항철도 디지털미디어시티역까지 1회 환승 39분, 5호선 방화역 - 서해선 김포공항역 - 1호선 백운역까지 2회 환승 1시간 1분
학군
- 중학교 학업성취도: 방원중 76.1%, 삼정중 82.7%
- 학원가 유무 : 학원가 x (마곡동 학원가 인접/ 도보 13분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 치현초등학교 도보 3분, 방원중학교(도보 11분), 삼정중학교(도보 19분)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설(쓰레기 소각장, 매립장, 음식물쓰레기 처리장, 하수처리장, 공장이나 공업단지, 축사 미 도축장, 고압 송전탑, 변전소, 위험물 저장시설, 소음유발 고속도로, 비행장, 공항, 장례식장, 납골당, 교도소, 구치소) 여부: 서남시물재생시설공단서남센터, 공항
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점1, 마트2, 이대서울병원
3) 가격 분석
시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가: 6.9억
- 최근 실거래가: (25. 10.) 5.97억
- 전고 가격: 5.59억
- 전저 가격: 5.59억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 3.4억 5.79억 (2.39억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] X
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] X
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 강서구 마곡중앙하이츠/장미, 서대문구 풍림 2차 아파트 (강남,시청과 더 근접함)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
예산 내 나와 배우자의 직장과의 거리를 고려하여 지역별 시세표 상 가장 상급지 지역 내 아파트가 현재 딱 1군데여서 입지분석을 해보았다. 전고/전저 가격이 변동이 없는 것을 봐선 상승장에서도 오르지 않고, 하락장에서도 내리지 않아서 실거주 측면에서는 나쁘지 않을 것으로 보인다. 하지만 최근 실거래가(5.97억) 대비 호가(6.9억)으로 1억이 상승한 상황에서 전고 가격(5.59억)을 생각하면 부동산 가치적 측면에서 매수하는게 적절한지 의문이지만 가장 상급지이니 매수 후보에 포함시키는 게 맞을지 고민이 된다.
월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서 (강서구 2)
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 마곡중앙하이츠
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 94년
- 세대수: 930세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성) *평일 오전8시(출근시간 기준) 최소 환승으로 기재
- 강남역까지 소요시간: 1시간 6분(5호선 개화산역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 1분(5호선역 / 환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 36분(5호선역 / 환승없음)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 5호선 역 - 공항철도 디지털미디어시티역까지 1회 환승 34분, 5호선 개화산역 - 1호선 백운역까지 2회 환승 57분
학군(아실)
- 중학교 학업성취도: 방화중 65%, 방원중 76%, 삼정중 83%
- 학원가 유무 : 학원가 x (마곡동 학원가 인접/도보 16분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 방화초등학교 도보 4분, 방화중학교(도보 13분), 방화중학교(도보 15분)
환경(카카오맵, 구글맵)
- 반경 3KM 내 유해시설(쓰레기 소각장, 매립장, 음식물쓰레기 처리장, 하수처리장, 공장이나 공업단지, 축사 미 도축장, 고압 송전탑, 변전소, 위험물 저장시설, 소음유발 고속도로, 비행장, 공항, 장례식장, 납골당, 교도소, 구치소) 여부: 서남시물재생시설공단서남센터, 공항, 장례식장
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점1, 마트2, 이대서울병원1
3) 가격 분석
시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보(네이버): 22평
- 현재 호가(네이버): 없음
- 최근 실거래가(네이버): (26. 5.) 6.78억
- 전고 가격(호갱노노/21.1.~22.12.): 5.95억
- 전저 가격(호갱노노/22.1.~23.12.): 4억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 3.16억 → 6.78억 (3.62억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]] 모르겠다
유의1) 거래량이 많거나, 전고점이 높으면 선호도도 좋을 확률이 높지만 예외도 있으니 입지와 선호도를 같이 봐야함
유의2) 전고점은 상황(입지변화 등) 에 따라 바뀔 수 있음
유의3) 상급지 10평대 vs 하급지 20평대 평균(영등포) 이하 지역이라면 단지 비교 필요(ex. 역과의 거리 등)
구분 | 교통 | 전저 거래량 (22.~23.) | 전고점 | 입지변화(아실) |
방화동부 센트레빌 | (5)방화역 도보 8분 (9)신방화역 도보 13분 | 총 407세대 24평 45세대 22년 0건 23년 0건 | 5.59억 | 방화역 5호선 김포검단 연장선 예비타당성통과 -(장) 혐오시설(차량기지, 건폐장) 철거 및 환경 개선 -(단) 김포/검단방향으로의 확장이므로 앉아서 가는 종점 특권 사라지고 출퇴근길 혼잡도 높아짐 |
마곡중앙 하이츠 | *주요 직장 접근성 약간 더 높음 (5)개화산역 도보 4분 (9)신방화역 도보 16분 | 총 930세대 22평 270세대 22년 2건 23년 9건 | 5.95억 | 인근 단지 모아 방화동 582 관리계획 수립 -(장) 신축 아파트 단지 형성으로 동네 전체 균일도와 쾌적성 상승, 마곡지구 연계성 증대 -(단) 공사 기간 동안 불편(소음, 진동, 교통 혼잡 등) |
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 강서구 장미, 서대문구 풍림2차, 경기 덕양구(미정)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
동일 구 내 다른 아파트를 비교 분석해보니 입지가 유사하더라도 디테일한 차이가 발생함. 강의와 조모임에서 디테일(차이)을 확인하는 법들을 다시 복습 및 상기하면서 동일 구의 3개 아파트의 단지 분석 보고서를 작성 및 수정 및 보완하여 보고서를 완성하고, 분위기 임장을 통해 강서구 내 최선의 아파트 후보 결정한 후에 서대문구 및 경기 덕양구와 비교 분석하면 후보가 점점 좁혀질 것으로 보임
월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서 (강서구 3)
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 장미
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 94년
- 세대수: 387세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성) *평일 오전8시(출근시간 기준) 최소 환승으로 기재
- 강남역까지 소요시간: 1시간 12분(9호선 역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 12분(5호선역 / 환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 42분(9호선역 / 환승없음)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 9호선 신방화역역 - 공항철도 디지털미디어시티역까지 1회 환승 42분, 5호선 방화역 - 1호선 백운역까지 2회 환승 1시간 5분
학군(아실)
- 중학교 학업성취도: 마곡중 75%, 방원중 76%, 삼정중 83%
- 학원가 유무 : 학원가 x (마곡 학원가 인접/도보 13분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 정곡초등학교 도보 6분, 마곡중학교(도보 16분), 방원중학교(도보 15분), 삼정중학교 23분
환경(카카오맵, 구글맵)
- 반경 3KM 내 유해시설(쓰레기 소각장, 매립장, 음식물쓰레기 처리장, 하수처리장, 공장이나 공업단지, 축사 미 도축장, 고압 송전탑, 변전소, 위험물 저장시설, 소음유발 고속도로, 비행장, 공항, 장례식장, 납골당, 교도소, 구치소) 여부:서남시물재생시설공단서남센터, 공항
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점1, 마트2, 이대서울병원
3) 가격 분석
시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보(네이버): 23평
- 현재 호가(네이버): 없음
- 최근 실거래가(네이버): (26. 7.) 6.75억
- 전고 가격(호갱노노/21.1.~22.12.): 5.99억
- 전저 가격(호갱노노/22.1.~23.12.): 매매없음
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 3.4억 → 6.54억(3.14억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]] X
유의1) 거래량이 많거나, 전고점이 높으면 선호도도 좋을 확률이 높지만 예외도 있으니 입지와 선호도를 같이 봐야함
유의2) 전고점은 상황(입지변화 등) 에 따라 바뀔 수 있음
유의3) 상급지 10평대 vs 하급지 20평대 평균(영등포) 이하 지역이라면 단지 비교 필요(ex. 역과의 거리 등)
구분 | 교통 | 전저 거래량 (22.~23.) | 전고점 | 입지변화(아실) |
방화동부 센트레빌 | (5)방화역 도보 8분 (9)신방화역 도보 13분 | 총 407세대 24평 45세대 22년 0건 23년 0건 | 5.59억 | 방화역 5호선 김포검단 연장선 예비타당성통과 -(장) 혐오시설(차량기지, 건폐장) 철거 및 환경 개선 -(단) 김포/검단방향으로의 확장이므로 앉아서 가는 종점 특권 사라지고 출퇴근길 혼잡도 높아짐 |
마곡중앙 하이츠 | *주요 직장 접근성 약간 더 높음 (5)개화산역 도보 4분 (9)신방화역 도보 16분 | 총 930세대 22평 270세대 22년 2건 23년 9건 | 5.95억 | 인근 단지 모아 방화동 582 관리계획 수립 -(장) 신축 아파트 단지 형성으로 동네 전체 균일도와 쾌적성 상승, 마곡지구 연계성 증대 -(단) 공사 기간 동안 불편(소음, 진동, 교통 혼잡 등) |
| 장미 | (5)방화역 도보 12분 (9)신방화역 도보 13분 | 총 387세대 23평 119세대 22년 0건 23년 0건 | 5.99억 | 방화동부센트레빌과 동일 |
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] X
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 서대문구 풍림2차, 구로구(구로 중앙하이츠, 구로한신아파트) 덕양구(별빛마을청구현대7단지, 별빛8단지 부영)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
강서구 방화동 내 3개의 아파트 단지를 비교 분해보니 직장/교통/학군이 유사할때 선호도(거래량, 전고점 등)와 함께 결국 땅의 가치가 어디가 좋은지에 따라 부동산 가치가 높음을 새삼 알 수 있었음. 3개의 아파트 중에는 마곡중앙하이츠의 가치가 제일 좋을 것으로 보임(1) 주요 직장 접근성 약간 우세, 2)전저점 시기에도 거래됨 3) 향후 주변 신축 아파트 건설로 동네 균일도 상승)
