[내집마련보고서 PART.2 단지 분석] 내집마련기초반 63기 30조 서은마런_그래비티G

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 서대문구 홍제현대

• 위치: 서울시 서대문구 통일로39가길 57
• 연식: 1992년
• 세대수: 704세대

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 39분
• 시청역까지 소요시간: 22분
• 여의도역까지 소요시간: 30분
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 22분

학군

• 중학교 학업성취도: 정원여중 86%, 홍은중 71%
• 학원가 유무: 없음
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 홍제초 도보 6분, 고은초 도보 9분 / 중학교는 도보 18~25분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 모르겠음

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): NC백화점 불광점, 킴스클럽 불광점, 이마트 은평점, 세브란스병원, 동신병원, 세란병원

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 21평형(18)
• 현재 호가: 없음
• 최근 실거래가: (26.06) 6.95억
• 전고 가격: 7.3억
• 전저 가격: 6.3억

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 

  3.8억 상승 (3.15억 → 6.95억)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 대출이 조금 더 나오면 가능할듯? 감당가능 규모보다는 조금 더 대출을 받아야 함.
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]  모르겠다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  노원 중계그린 (같은 평수 보다 낮은 가격, 중계은행사거리 학원가 도보 20분에 중학교 학업성취도 평균적으로 높은 학군지, 다만 중심가 접근성은 떨어짐)
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

내가 살고 있는 동네에서 매수 가능한 가장 입지가 좋은 단지를 분석해 보았다.

내가 살고 있는 단지보다 훨씬 교통 입지가 좋아서 끌린다.

이번 분석 단지의 21평형은 704세대 중 50세대이며, 해당 동은 제일 안 쪽에 동떨어진 편이라 이게 어덯게 작용할지 알고 싶어진다.

아직까지는 해당 매물이 나에게 최선인 선택인지 가늠이 되지 않는다. 더 많이 비교해보고 기준을 확립해나가면 좋겠다.

다음 분석을 통해 교통 입지가 우선이냐, 학군이 우선이냐 비교가 되면 좋겠다.

이번 단지, 노원구 중계동 인근, 강서구 방화동, 중랑구 면목동 등 매수 가능한 단지를 계속 비교해 나가야겠다.