월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 영등포구 문래 두산위브
- 위치: 서울특별시 영등포구 문래동5가 14
- 연식: 1988년 11월(39년차)
- 세대수: 383세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
강남역까지 소요시간: 46분(2호선 문래역)
- 시청역까지 소요시간: 34분(2호선 문래역)
여의도역까지 소요시간: 26분(5호선 양평역)
나와 배우자 직장까지 소요시간:
남편 : 30분(5호선 양평역까지 도보로 18분 - 여의도역까지 4개역 7분 - 회사까지 걸어서 5분)
나 : 75분(2호선 문래역까지 15분 - 잠실나루역까지 20개역 44분 - 회사까지 걸어서 15분)
45분~1시간(자차로 이동시)
학군
- 중학교 학업성취도: 문래중학교 (학업성취도 81.6%, 특목고 진학률 2.1%)
학원가 유무 : 신정동이나 목동 학원가를 이용해야 한다. 문래동 내에는 큰 학원가가 없다.
인근 초등학교 or 중학교 소요시간
→ 영문초등학교 320m (도보 5분)
→ 문래중학교 525m (도보 7분)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
병원 : 고대구로병원(4.1km , 자차 15분)
이대목동병원(3.5km , 자차 10분)
3) 가격 분석
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가: 11.5억(1층) ~ 13억(올수리)
- 최근 실거래가: 26년 7월 11.2억
- 전고 가격: 8억 6900만원(2021.10.07)
전저 가격: 6억 6000만원(2023.10.30)
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
10년전 가격 = 3억2250만원(2016.06.09)
매매가 상승액 => 11억 2,000만원 - 3억 2,250만원 = 7억 9,750만 원(상승률 247.3%)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능
매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 가능
매매가 12억이라 가정하고 20% 하락시, 9.6억이 될 수 있음을 감당해야 함.
또한 금리가 2% 오른다고 했을 때 월에 갚아야하는 금액이 93만원가량 늘어남.
그럴 경우 월 저축액을 줄이고 원리금을 갚을 수 있음.
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? 모르겠다(앞마당이 없어서 다른 지역과 비교해보지 못함)
- 이 아파트를 매수할 것인가요? 모르겠다(다른 지역으로 세 군데 정도와 비교해 보아야겠다)
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 서울 동대문구 전농동 동아 아파트
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 1주차에 예산을 먼저 짜보는 행동이 왜 중요한지 깨달을 수 있었다. 항상 지도를 보다보면 대단지에 역세권인 비싼 아파트들만 눈에 들어오고 다른 단지는 살펴볼 생각을 하지 않았었는데..범위를 좁혀서 내가 감당 가능하고, 좀 더 오를 가능성이 있어보이는 단지들을 보물찾기 하듯 찾아볼 수 있었고, 네이버 부동산에 나와있는 매물이 많지 않아서 안타까운 마음이 들기도 했다.(세대수가 작은 단지들을 살펴봐서 더 그랬을 수도 있다)
단지를 좁히다보니 학군과 환경도 더 자세히 들여다보았고, 주변 환경이 균질한지 따져보는 자세를 갖게 되었다. 지도에서는 느끼지는 못하는 그 동네의 분위기를 직접 걸으며 느껴보고 싶다는 욕망이 샘솟았다. 물론 1년전 가격들을 보면서 마음이 아프기도 했지만..앞으로 이 동네가 어떻게 변해갈지 기대가 되기도 했다.
보고서를 써내려가는 과정에 속도가 붙지 않아서 힘들었다. 비슷한 위치에 비슷한 가격, 제한된 매물이기에 직접 보지 않고 지도만 보고 가치를 판단한다는게 쉽지 않았고, 부동산에 직접 전화하거나 방문해서 얼마나 가격을 조정할 수 있는지도 확인해보지 못했기 때문이다. 이러한 준비없이 그동안 전셋집을 구하러 맨몸으로 방문했던 과거의 나를 반성해본다.
지금은 영등포구 문래동에 있는 단지들을 살펴보고, 그 안에서 내 예산으로 가능한 아파트를 골라보았지만, 강의에서 항상 멘토님들이 말씀하시듯..이 지역에만 집착하지 말고 다른 지역도 함께 비교해 볼 생각이다. 그리고 이번주엔 지도에서 내가 주의깊게 본 이 지역들을 꼭 방문하려고 한다.
