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주우이, 자음과모음
이재명 대통령 부부가 분당 자택을 29억원에 매각하면서,
매도인인 대통령 부부가 매수인 앞으로 17억7,000만원 규모의 근저당권을 설정했습니다.
매도인이 매수인에게 잔금 상당액을 사실상 빌려준 구조입니다.
무슨 일이 있었나
대법원 등기부등본에 따르면 이 대통령과 김혜경 여사가 공동 명의로 보유해온 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 1단지 금호아파트(전용 164.25㎡)는 지난 14일 29억원에 매매계약이 체결되고, 이틀 뒤인 16일 소유권 이전 등기까지 완료됐습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 매매가 | 29억원 (시세보다 낮은 수준으로 알려짐) |
| 매수인 | 김모(55)씨, 조모(54)씨 공동명의 |
| 근저당권자 | 매도인(이 대통령 부부) |
| 채무자 | 매수인 |
| 채권최고액 | 17억7,000만원(매매가의 60%대) |
청와대는 이 근저당에 대해 "등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라고 설명했습니다.
매수인 측은 현재 살고 있는 아파트를 오는 10월 말까지 처분한 뒤 그 매각 대금으로 잔금을 지급하고, 이후 근저당권을 해지할 예정인 것으로 전해졌습니다.
청와대는 또한 "1주택자로서 매각 의무는 없으나 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주는 조치"라고 밝혔습니다.
분당구청은 근저당 설정과 토지거래허가 심사 과정에 절차상 문제가 없었다고 확인했습니다.
이게 어떤 구조인가
일반적인 주택 매매에서 매수인의 자금은 대부분 은행 대출로 채워집니다.
그런데 이번 거래에서는 은행이 아니라 매도인 본인이 매수인에게 직접 돈을 빌려주는 형태가 등장했습니다.
매수인이 기존 주택을 아직 처분하지 못한 상태에서 새 집을 먼저 계약하다 보니, 잔금을 치를 자금에 일시적인 공백이 생겼고, 이 공백을 은행 대출이 아니라 매도인이 직접 메워준 셈입니다.
담보는 매수한 주택 자체이고, 근저당권을 설정해 채권을 확보했습니다.
이런 구조를 흔히 '매도자 금융'이라고 부릅니다. 지금까지는 자주 쓰이는 방식은 아니었습니다.
왜 하필 지금, 이런 거래가 눈에 띌까
이 거래를 지금 시점의 시장 상황과 함께 놓고 보면 흥미로운 지점이 있습니다.
최근 몇 주간 이어진 대출 환경 변화를 정리하면 이렇습니다.
KB국민은행을 비롯한 주요 은행들이 주택담보대출 한도를 축소했고, 5대 시중은행 모두 모기지신용보험(MCI)·모기지신용보증(MCG) 신규 가입을 중단하거나 제한했습니다.
여기에 한국은행이 지난 16일 3년 6개월 만에 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올리며 긴축 기조로 전환했습니다.
대출금리 상단은 이미 7%대 중반까지 올랐고, 8%대 진입 가능성까지 거론되는 상황입니다.
은행 문턱이 이렇게 높아진 시기에, 대통령 자택 매매에서 사인간 자금 대여 구조가 등장했다는 점은 시사하는 바가 있습니다.
은행권 대출이 어려워질수록, 매도인과 매수인이 직접 자금을 주고받는 사적 거래가 하나의 대안으로 부상할 수 있다는 것입니다.
실제로 갈아타기 수요자들 사이에서는 기존 집이 팔리기 전 새 집을 먼저 계약해야 하는 '자금 공백' 문제가 흔한데, 이번 사례처럼 매도인이 이 공백을 메워주는 방식이 하나의 선택지로 떠오를 수 있습니다.
일반 실수요자가 이 구조를 마주한다면, 확인할 것
사인간 근저당 대차는 은행 대출이 막힌 상황에서 유용한 대안이 될 수 있지만, 은행 거래와는 다른 위험도 함께 따라옵니다.
첫째, 개인 간 금전거래에는 은행처럼 정해진 금리 기준이 없습니다.
분당구청도 이 부분을 확인하며 "개인 간 금전거래에 적용해야 하는 금리 기준은 별도로 정해져 있지 않다"고 밝혔습니다.
이자율과 상환 조건을 당사자끼리 협의해야 하는 만큼, 계약서(차용증)에 조건을 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.
둘째, 상환 계획이 예정대로 되지 않을 경우의 대비책이 필요합니다.
이번 사례처럼 '기존 집을 특정 시점까지 처분해 상환한다'는 조건이라면, 그 시점까지 매도가 이뤄지지 않을 경우 어떻게 할지도 미리 정해두는 것이 안전합니다.
셋째, 자금조달계획서 등 신고 의무를 정확히 지켜야 합니다.
이번 거래에서도 자금조달계획서에 부합하는 증빙서류가 제출됐기에 허가가 났다고 구청이 밝혔듯, 사인간 대차라 하더라도 신고 절차는 동일하게 적용됩니다.
결국, 대출 환경이 거래 방식 자체를 바꾸고 있습니다
이번 거래를 둘러싼 논의는 정책적 해석의 영역이지만, 시장 참여자 입장에서 주목할 지점은 따로 있습니다.
은행 대출 문턱이 높아질수록, 매도인과 매수인이 직접 자금을 조율하는 거래 방식이 앞으로 더 자주 등장할 수 있다는 것입니다.
갈아타기나 자금 공백 문제를 겪고 계신 실수요자라면, 이런 사인간 거래 구조도 하나의 선택지로 알아두시되, 은행 대출과는 다른 위험(금리 기준 부재, 상환 불확실성)을 함께 관리하셔야 합니다.
