투자 대상에 대해 얼마나 이해하고 계신가요?[날개핀레드불]

안녕하세요. 날개핀레드불입니다.

최근 코스피가 국제 증시, 이란전쟁 이슈, 레버리지 ETF 등의

 영향으로 연일 하락과 상승을 반복하는 모습을 보여주고 있습니다.

이럴 때일수록 투자 대상에 대한 이해도가 명확해야 합니다.

 왜 떨어지는지 그 이유가 무엇인지, 

내가 보유한 주식은 어떤 가치가 있는지, 

앞으로 더 오를 수 있을지 등을 알고 있어야 

불안한 마음을 내려놓고 계속 보유해나갈 수 있다고 생각합니다.

이는 주식뿐만 아니라

부동산도 마찬가지라는 생각이 드는데요.

우리가 투자한 대상의 특징과 가치를 제대로 알고 있다면 

가격이 하락하더라도 멘탈이 흔들리지 않고 그 가치를 믿고 보유해나갈 수 있습니다.

최근 너바나님의 마지막 열기반을 수강하면서 

투자 대상에 대한 이해도가 얼마나 중요한지, 

그리고 알파투자와 베타투자의 개념이 무엇인지를 

심도 깊게 배울 수 있었습니다.

부동산 시장에서

알파 투자가 무엇이고 베타 투자는 무엇인지, 

두 투자의 특징은 어떻게 다른지 제 나름대로 정리해보았습니다.

아직 알파 투자, 베타 투자 개념이 어려우신 

분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

투자 대상에 대한 이해도

우리는 투자를 하다 보면 

정작 투자 대상에 대해 잘 알지 못하는 경우가 많습니다.

저 또한 예전 비트코인 열풍일 때, 

어떤 상품인지도 모른 채 가

격이 오르는 것만 보고 투자했던 무지성 투기를 한 적이 있었습니다.

그러다 보니 가격이 내려갈 때 마음이 정말 힘들었습니다. 

수익률이 마이너스가 되고 언제 다시 상승할지 모르니 점점 더 마음이 불안해지더라고요.

최근 너바나님의 열반스쿨 기초반 강의와 

너나위님의 주간머니이슈 등을 보면서 당시 제가 부족했던 것은 

바로 ‘투자 대상에 대한 이해도’였다는 것을 깨달았습니다.

즉, 내가 투자하는 대상이 어떤 상품이고 어떤 가치를 지니고 있는지, 

그리고 장기적으로 들고 가야 하는지 

아니면 목표한 수익구간이 오면 팔아야 하는지 등을 명확히 알고 

투자하는 것이야말로 투자 대상에 대한 이해도가 높다고 말할 수 있습니다.

여러분들도 혹시 최근 급격하게 오르는 

서울수도권 부동산이나 전국민의 관심을 받는 삼성전자, 하이닉스 주식을 무지성으로 사고 계시지는 않나요?

그렇다면 사실상 투자가 아니라 ‘도박’에 가까운 투기를 하고 계신 것이라고 생각합니다.

투자 상품에 대한 이해도가 부족하면

 가격이 오를 때는 언제 팔아야 할지, 

가격이 내려갈 때는 언제까지 보유하고 버텨야 할지를 알 수 없기에 불안할 수밖에 없습니다.

먼저, 내가 하는 투자가 어떤 투자이고 

그 투자 상품이 어떤 특징과 가치를 지니는지를 명확히 아는 것이 

선행되어야 한다고 말씀드리고 싶습니다.

알파 투자와 베타 투자란 무엇인가

보통 투자 상품은 

시장 평균을 초과하는 수익을 추구하는 ‘알파투자’와 

시장 전체의 흐름에 올라타는 ‘베타투자’로 나눌 수 있습니다.

쉽게 말해 높은 수익률을 추구하며 

리스크를 감수하는 투자를 알파투자라 할 수 있고, 

알파투자보다는 수익률이 낮지만 리스크를 줄이고 

안정성을 추구하는 투자를 베타투자라 할 수 있습니다.

주식에서는 개별종목 투자를 알파투자, 

코스피 지수나 S&P500 같은 지수 투자를 베타투자로 볼 수 있습니다.

그렇다면 부동산에서는 어떤 투자를 알파투자, 베타투자로 구분할 수 있을까요?

알파투자는 보통 ‘지방 아파트’로, 베타투자는 ‘서울수도권 아파트(강남 1시간 이내)’로 볼 수 있습니다.

그럼 두 투자의 장단점은 무엇일까요?

먼저 지방 아파트의 장점은 서울수도권 아파트 투자에 비해 비교적 소액으로 투자가 가능하다는 점입니다.

최근 서울수도권 아파트는 매매가격과 전세가격 차이가 급격하게 벌어지면서 많은 투자금을 필요로 하는 반면, 지방 아파트는 상대적으로 매매·전세가격 차이가 크지 않아 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있습니다.

두 번째로는 서울수도권과 사이클이 다르기 때문에, 공급이 예정되어 있지 않은 지방 도시라면 전세 물량이 부족해지고 전세가격이 상승하면서 매매가격을 밀어 올려 매매가 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만 ‘가치 있는 아파트’라는 전제가 반드시 필요하며, 언제 오를지는 예측할 수 없다는 점을 명심하셔야 합니다.

그렇다면 지방 투자의 단점은 무엇일까요? 

지방 아파트 투자의 단점은 ‘리스크’가 존재한다는 것입니다.

 서울수도권에 비해 수요가 한정적이어서 공급이 늘어나기 시작하면 매도가 쉽지 않다는 단점이 있습니다.

그렇게 되면 ‘역전세’ 리스크도 생길 수 있고, 

가격이 매수했던 가격으로 되돌아갈 수도 있다는 단점이 있습니다. 

그렇기 때문에 목표 수익률에 도달하면 욕심내지 않고 매도하는 것이 중요합니다.

반면 서울수도권 아파트의 장점은 무엇일까요? 

강남 1시간 이내로 접근 가능한 아파트라면 

앞서 말씀드린 것처럼 비교적 안정적으로 시장 평균 수익률을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

그 이유는 서울수도권 아파트는 수요가 꾸준하기 때문입니다. 

한국의 대부분 직장이 서울 강남, 여의도, 도심에 몰려있기 때문에 

사람들은 이곳에서 출퇴근이 가능한 지역에 거주하려는 수요가 꾸준하며, 이는 인플레이션을 헷지할 수 있다는 장점으로 이어집니다.

하지만 서울수도권 아파트는 단순히 공급 부족만으로 움직이는 시장은 아니기 때문에, 

지방 아파트에 비해 사이클이 길다는 단점이 있을 수 있고 

단기간에 큰 수익률을 기대하기에는 알파투자보다 확률이 낮을 수도 있습니다.

(물론 최근에는 서울수도권 시장이 지방시장보다 더 빠르게 수익률을 낸 아파트도 있습니다.)

그렇다면 우리는 무엇을 해야 할까?

부동산 투자를 이야기할 때 흔히 “어디가 오를까”에만 집중하기 쉽습니다.

하지만 투자 대상에 대한 이해도를 높이고, 

가치가 있으면서도 저평가된 가격이라면 보유하면서 기다리는 것이야말로 투자의 핵심이라고 생각합니다.

현재 투자나 내집마련을 앞두신 분들이라면 

내가 선택할 수 있는 아파트 중 최선의 아파트를 고르시길 바라며,

저환수원리에 맞게 아파트를 이미 보유하고 계신 분들이라면 

투자 대상에 대한 이해도를 높이고 가치를 믿으며 목표한 가격에 도달할 때까지 

기다리는 것이 무엇보다 중요하다는 생각이 드는 요즘입니다.

혼란스러운 시기인 만큼 

각 투자 대상의 특징을 명확히 알고 

보유해나가시고 투자하셨으면 좋겠습니다.

감사합니다!