수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다 ^^
오늘은 좀 날카로운 글을 써보려고 노력했습니다 ㅎㅎ
오늘은 “수도권 외곽 상승장 오면 팔아야 할까? 말아야 할까?”라는
주제로 나눔글을 작성해보려고 합니다.
사실 이 주제는 예전에 권유디 멘토님이 서투기에서 한 번 다뤄주신 적이 있어,
꼭 나만의 시나이로를 세워보고 싶다는 생각이 들었습니다.
그리고 이번에 여름학기에서 프메퍼 튜터님께서
비슷한 내용을 좀 더 심화해서 설명해주셔서
갑자기 엔돌핀이 솟았습니다.
그리고 실제로 ‘나’라면 어떤 의사결정을
내릴지 직접 시뮬레이션 하고 싶어 이 글을 적게 되어습니다.
그리고 이걸 해보면서, 멘토님과 튜터님이
가르치신 내용에 그치는 것이 아니라
조금 더 확장해서 작성을 하게 되었습니다.
관심이 많으신분들은 꼭 작성해보시는 것을 추천드립니다.
저도 강의를 들을 때는 보통 이렇게 생각했습니다.
“음 당연히 내가 보유한 물건보다 가치가 있는 물건을 보면 갈아타야지”
“수도권 상승장 오면 당연히 외곽 자산들은 조정 되어도 팔고 현금 보유해야지”
“외곽 물건을 계속 보유해도 괜찮긴 하다곤 하던데, 그 때 가서 생각하지 뭐.”
하지만 실제로 조정지역과 상승장이 도래했을 때,
양도세를 내고 매도하는 것이 나을지
아니면 양도세를 안 내고 버티는 것이 나을지
직접 단지에 대입해 보는 것은 완전히 다른 차원의 이야기입니다.
사례1 : 2주택 보유자 A씨(1주택 3급지 / 2주택 경기 외곽 20평대)
A씨는 1년에 4천만원을 저축할 수 있는 싱글 투자자입니다.
총 2주택을 보유하고 있는데, 1주택은 서울 3급지에
또 다른 1주택은 2020년 4월 1일에 수도권 외곽 부천에서
2억8천만원에 매수했습니다.
투자금은 5천만원이 들었습니다.
운이 좋게도 A씨는 깊은 고민에 빠집니다.
"서울 3급지 물건은 좋은 자산이니까 무조건 들고 가고,
수도권 외곽 물건은 팔아야 할까? 아니면 수도권 물건은
장기 보유가 답이니까 계속 들고 가야할까?"
#1 끝까지 보유하고 버티는 경우
A씨의 물건은 2년 만에 2억이 올랐습니다.
무려, 4억 9천이 됩니다.
A씨는 더 오를 것 같다는 생각에
매도하지 않았습니다.
만약 A씨가 4억 9천 꼭지에 매도를 했다면,
A씨가 내야 할 양도소득세는 총 1억 1천이고
9천만원의 차익이 남습니다.
거기에 추가해 투자했던 5천만원의 투자금을
회수해서 현금 1억 4천이 남습니다.
하지만 매도하지 않고 보유합니다.
그러고 그 뒤 하락장이 오게됩니다.
하락장이 오자 4.95였던 매매가는 3.6으로 하락하였고
전세는 2.9에서 2.0이 되어 역전세를 맞게 됩니다.
다행히도 A씨는 연 4천 만원을 저축할 수 있는 사람이었고,
현금 8천만원을 보유하고 있어 1천만원 신용대출을 하여
역전세를 막게됩니다.
그 뒤로 2년이 지나자 매매는 3.6 에서 4.4로 총 0.8이 올랐고
전세는 2.0 에서 3.1로 올라 상당한 보상을 받게 됩니다.
그런데 이게 과연 베스트인지?는 생각해봐야 합니다.
만약, A씨가 꼭지에 양도세를 내고 매도했다면, 9천 만원의
수익을 얻게됩니다. 그리고 투자했던 5천 만원을 회수하게 됩니다.
그럼 A씨는 총 1억 4천 만원의 현금을 확보하게 됩니다.
그리고 1년 동안 4천 만원을 모아 A씨의 자산은 1억 8천이 됩니다.(23년 기준)
그리고 평소 A씨는 상승장임에도 꾸준히 임장을 다녀 앞마당을 늘렸습니다.
그리고 경기도 4급지 대장들이 싸다는 것을 확인하고
1억 8천에 신용대출 4천을 모아 투자를 진행했습니다.
그리고 현재 5억을 벌었습니다.
A씨가 경기도 외곽 물건을 지속적으로 가지고 있었어도
1억 6천이라는 매매 차익을 얻었습니다. 2.8 →4.4
하지만 A씨는 시뮬레이션을 지속적으로 돌렸고
명확한 매도 기준, 목표 단지를 설정해서 많은 차이를 냈습니다.
#2 만약 A씨가 꼭지가 아니라 도중에 팔았다면?
1억 5천만원의 수익을 얻었지만, 양도세 9천을 내면
6천 만원의 차액이 남고, 투자원금 4천 만원을 회수하면
1억원의 현금이 생깁니다.
그 후 2년 동안 연 저축액 4천 만원씩을 더 하면
약 1억 8천 만원의 투자금이 생깁니다.
근데, 정말 재밌는게 꼭지에 팔 때랑 보유한 현금은 같습니다.
여기서 제가 느낀 점은,
연 저축액이 큰 사람일수록
외곽 자산을 팔 수 있을 때 팔고
현금을 보유하는 것이 훨씬 더
큰 기회비용을 창출한다는 사실입니다.
연 저축액이 6천만원인 사람이라면 결과는 다음과 같습니다.
꼭지에 판 A씨 : 투자금 1억 4천만원 + 2년 저축액 6천만원 = 2억원
상승장 도중(2년 뒤)에 판 A씨 : 투자금 1억원 + 2년 저축액 1억 2천만원 = 2억 2천만원
또 여기에서 간과하지 말아야 할 점이 있습니다.
‘꼭지’에 판다는 것은 그만큼 시장의 규제가 강해지고
내가 보유한 자산의 가치가 크게 올랐다는 뜻입니다.
이미 서울 3급지 1주택을 보유한 다주택자 입장에서
이는 강력한 보유세 부담으로 이어진다는 의미이기도 합니다.
결국, 꼭지에 판A씨는 보유세까지 생각한다면
상승장 도중에 판 A씨보다 23년 기준으로 현금 보유액이 더 낮아집니다.
시뮬레이션을 마치면서
위 시뮬레이션을 돌려본 결과, 제 투자 전략은 매우 명확해졌습니다.
- 연 저축액이 상대적으로 작다면 : 23년 전저점 대비 120% ~ 130%올 때 무조건 매도
- 연 저축액이 큰 사람이라면 : 2년 비과세 이후 즉시 매도도 고려
현재 보유하고 있는 수지 물건을 제외하고는,
모두 만기가 되었을 때 전부 매도하고
현금을 확보해야겠다는 생각이 들었습니다.
또 수지 물건은 다음 만기 때
반전세로 돌려 현금을 더 확보하겠습니다.
그리고 다가오는 하락장에서 우량 자산을
싹쓸이하기 위해 지금보다 더 강도 높은 저축을 이어가겠습니다.
마지막으로, 서울 상급지 앞마당을 지금보다 더 적극적으로 늘리고
우선순위를 세워 다가오는 하락장에 제 투자금에 맞는
가장 좋은 단지를 곧바로 매수하겠습니다.
생각보다 ‘기회비용’이 주는 대가는 상상 이상인 것 같습니다.
좋은 강의로 좋은 기회를 보게 만들어주신 유디 멘토님, 프메퍼 튜터님 감사합니다 ^^
