[실전임장클래스(부천) 수강후기]
" 준삭스리더님과 함께한 부천삭스리 "
7월22일 폭우의 날씨 준삭스리파 임장 동선
부천 중앙공원 집결 → 중동 포도마을 → 보람마을 → 상동 이동 → 다정한 래미안 (매물임장) → 약대 아이파크 → 부천시청역 일대(중식&질의응답) → 중동 은하마을 (매물임장) → 부천 위브 트레지움2단지(매물임장)
1. 준삭스리더님&삭스리 조원분들 함께 임장을 통해 배운점
▶ 중동과 상동의 차이를 보다.
정확히 2주전 부천 분위기 임장을 한 차례 할 당시 나는 부천의 생활권 1순위를 중동 부천시청역 포도마을 인근으로,
2순위를 상동역 생활권으로 구분했었다. 사실 당시 우리 조원들의 의견도 다소 분분했던 생활권이었는데, 이번 두번째 분위기 임장을 통해 수많은 사람들이 상동을 1순위 생활권으로 둔 이유! 그 차이를 비로소 느끼게 되었다.
중동은 부천 1기 신도시 초기에 조성된 지역이라 도로폭이 상대적으로 좁고 오래된 느낌이 남아 있었던 반면,
상동은 8차선 도로를 중심으로 인도와 자전거 도로가 넓게 조성되어 전체적으로 훨씬 여유로운 도시계획을 느낄 수 있었다. 특히 우리가 임장한날은 비바람이 거세게 불었고 중동의 인도를 우산을 쓰고 걷기에는 많이 협소하였다.
(준삭스리더님이 2인1조로 우산을 쓰세요~라고 하셨으나 아무도 함께하지 않았다는 ~ 그 중동거리ㅋ)
상권 규모에서도 차이가 있었는데 준삭스리더님 짚어주신데로 상동은 크게 두 블록으로
남측은 생활상권과 먹거리 중심, 북측은 대형 학원가 중심으로 자연스럽게 생활권이 나누어져 있었고,
중동의 경우엔 한블록 상권으로 조성되어 있는 차이점도 직접 확인할 수 있었다. (이 외에도 LED등, 은행나무등의 이야기도…)
같은 부천 안에서도 생활권에 따른 사람들이 느끼는 편의성이 얼마나 달라질 수 있는지를 조금 더 가까이에서 바라볼 수 있었다.
▶ 분위기 임장은 결국 '사람'을 보는 임장이라는 점.
임장을 통해서 사람을 봐라! 라는 말은 누누히 선배님들께 들었지만, 사실 부린이가 임장에서 수많은 것들을 한번에 체크하기는 쉽지 않다. 이번 임장을 통해서 배운게 있다면 종국엔 사람들이 오래 머물고 싶어하는 환경이 만들어져야 임차수요도 생기고 환금성도 좋아진다는 점을 다시 한번 느끼게 되었다. 특히나 교통과 더불어 환경이 우선시 되는 부천이라는 지역에서 비오는 날씨에도 길게 늘어져 주차되어 있는 수많은 자전거와 , 하교길의 많은 학생들 , 빼곡하게 들어찬 학원가와 먹거리 상권을 보며 사람들이 좋아하는 곳은 어디일까 ? 이사람들은 어디에서 나왔고 , 어디로 가는것일까도 다시한번 생각해보게 되었다.
▶ 하자는 '감점 요소'가 아니라 '협상 포인트'가 될 수 있다.
예전에는 매임시 하자를 발견하면 '안 좋은 집' 이라고만 생각했다. 그러나 이번 실전수업을 통해 하자는 협상의 재료가 될 수 있다는 점을 배웠다. 크랙, 타일 들뜸, 곰팡이, 결로 등은 단순히 피해야 할 요소가 아니라 수리비를 근거로 가격을 조정하거나 계약 조건을 협상할 수 있는 중요한 자료였다. 하자를 사진으로 기록하고, 필요한 수리비를 계산해 협상에 활용하는 것이 실제 투자자의 시각이라는 점이 인상 깊었다. (단, 누수매물은 피하자!)
▶ 신축과 구축은 보는 방법이 달랐다.
이번 매물임장에서 가장 실무적으로 도움이 되었던 부분이다.
신축은 "새 집이니까 괜찮겠지."가 아니라 오히려 하자가 가장 많이 발생할 가능성이 많기에 좀더 꼼꼼하게 확인해야 한다는 점이 인상 깊었다.
실제로 확인해야 할 사항은 다음과 같았다.
- 문주와 조경, 커뮤니티 시설이 단지의 첫인상을 어떻게 만드는지
- 창문 개폐와 손잡이 상태
- 실외기실의 곰팡이와 습기
- 타일 들뜸 여부, 덧방
- 창틀 실리콘 마감
- 누수 흔적
- 창틀 마감 상태
반대로 구축은 하자를 찾는 것이 목적이 아니라 '얼마의 비용으로 상품성을 높일 수 있는가' 를 보는 것이 핵심이었다.
도배, 장판, 문손잡이, 욕실 덧방, 간단한 페인트 작업만으로도 충분히 경쟁력을 만들 수 있다는 점을
실제 구축 VS 준신축VS 신축 매물임장을 통해 배울 수 있었다.
▶ 투자는 계약으로 끝나는 것이 아니라 관리까지 이어진다.
이번 강의를 들으며 매물에 대한 애정과 관리의 중요성도 다시 느꼈다.
매물하자시 벽걸이 TV 타공, 결로, 곰팡이, 옵션 파손 등을 최대한 구체적으로 명시하고 원상복구 특약을 넣는다는점과, 임차인 퇴거 시에는 직접 방문하여 창문, 전등, 벽, 바닥, 옵션 상태까지 확인해야 분쟁을 줄일 수 있다는 점도 새롭게 배웠다. (아직 미투자자인 나에게는 이런 상세 설명해주신 부분이 너어어무~ 좋았다!)
결국 좋은 투자자는 매수만 잘하는 사람이 아니라, 물건의 상태를 꼼꼼하게 체크하고 보유와 관리까지 섬세하게 잘하는 사람이라는 것을 느낄 수 있었다.
▶ 더불어 좋은 투자는 현장에서 만들어진다.
준삭스리더님께서 질의응답시간에 해주신 말씀 중 결국 좋은 투자는 인터넷에서 발견되는 것이 아닌 현장에 있다 라는 말씀이 마음에 새겨졌다. 매물을 객관적으로 바라보고 , 가격, 전세금, 잔금일, 입주 시기 등 여러 조건을 협상하며 만들어 나가는것 이라는 말씀을 들으며 많은 생각이 들었다. 그리고 나의 다음 스텝이 그려졌다.
- 가격 조정 가능 여부를 물어보고,
- 전세 조건을 함께 고민하고,
- 꾸준히 연락하며,
- 실제 매수 의지를 보여주는 사람에게 좋은 물건이 먼저 연결된다는 현실적인 조언을 새기며
부사님들과의 이런 현장스킬들을 하나둘 쌓아가는 액션이 필요할 것 같다.
끝으로…
짧고 굵은 마지막 원데이 클래스였지만…
만남 그 순간부터 빗속에서 목소리 높여 쉼없이 인사이트 뽑아주시며 ,
질의응답 해주시느라 식사도 제대로 못하신 준삭스 리더님 ^^
비바람이 몰아치는 날에도 학구열을 불태우며 우산머리를 맞대고 리더님의 목소리에 귀 기울였던
실임클 대미를 장식한 삭스리 선배동료분들~
잊지 못할 하루의 선물과도 같은 시간이었습니다.
모두 성공투자 화이팅입니다 !!!
