[에이스 1반 러버블리v] 대한민국 부동산의 역사 (독서기간: 7.5 ~ 7.5)

* 책 제목 : 대한민국 부동산의 역사

 * 읽은 날짜 : 7.5 ~ 7.5

 * 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산의 펀더멘탈   #본질은변하지않는다   #가치

💎 남기고 싶은 1문장

⭐ P.149 버블이 형성된다고 해서 곧바로 붕괴되는 것은 아니지만, 부실한 기초 체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 결과를 가져온다는 점을 잊어서는 안된다. 

 💎 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점 (블리의 본것, 깨달은것)

⭐ 책 요약,느낀 점

이 책은 부동산의 역사책이나 다름없다는 점에서 흥미로웠고, 크게 두가지 파트로 나뉘어져있다

첫번째 - 한국 부동산 시장이 어떤 식으로 형성되어있는지 조선 후기부터 최근까지의 주택 시장 흐름에 대해 나와있으며, ‘재산권’이라는 것의 중요함에 대해 말해주고 있다.

 1960년대 이후부터의 한국 부동산 시장에 나타난 여섯번의 주택 부동산 사이클을 분석했는데 첫 번째 사이클은 ‘강남 개발 붐’으로 경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로 상승세가 촉발되었고, 베트남 붐의 위세가 약회되는 가운데 양도세 폭탄을 맞으며 파국을 맞이 했다. 두번째 사이클은 1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 사람들의 신뢰가 떨어져서 믿을 것은 부동산 뿐이라는 생각을 갖으며 시작되었고 1979 이란혁명이후 시작된 불황과 미국 연방준비제도의 공격적ㅇ니 금리인상으로 신흥국 외채위기가 발생하면서 경기침체가 발생되었다. 세번째 사이클은 1984 - 1998 년까지의 지속된 장기 사이클로 1991년이 실질적인 정점이었고, 물가를 감안한 전국 주택가격은 2022년이 되어서야 이 수준에 도달했다. 네번째 사이클은  1999년 부터 2013년까지 이어졌는세 서울 강남 지역은 2008년, 그 외 지역은 2011년이 가격의 고점이었다. ‘버블세븐’ 장세로 2기 신도시의 입주와 세계 금융위기를 겪으면서 하락세로 전환되어 이른바 하우스 푸어시대를 경험했다. 다섯번째 사이클은 2014년부터 2022년까지 이며, 2014년 박근혜정부의 강력한 공급 축소 정책을 발표하고 전세자금 대출이 크게 증가하고, 강력한 갭 투자 장세가 발생하고 21년 하반기부터 금리인상이되며, 전세대출규제 시작, 22년초 러-우 전쟁과, 9월 레고랜드 사태로 인상 신뢰 하락까지 발생하며 폭락장에 들어섰다. 여섯번째 상승장은 2023년 초부터 유례없는 경기 양극화가 시작되었고, 전국 매매 가격지수는 아직 2022년 초 고점을 회복하지 못했지만, 서울의 핵심 부동산 가격은 이미 고점을 넘어섰다. 

두번째 - 제 2의 강남은 어디일까? - 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 것.  이제는 아파트가 금융자산이라는 생각이 강해졌고 요즘의 아파트는 사람들이 좋아하게 끔 퀄리티를 높여서 짓기 때문에 아파트를 좋아한다. 또한 새로운 신도시건설계획이 발표가 될때 입주시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 공약하지만 대부분 실패로 끝낫다. 그렇다보니 역사는 계속 반복되었다. 제 2의 강남은 나오기가 어렵다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 그 이상을 넘어갈 곳이 현재는 없고 앞으로도 나오기가 어렵다. 

 P.149 버블이 형성된다고 해서 곧바로 붕괴되는 것은 아니지만, 부실한 기초 체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 결과를 가져온다는 점을 잊어서는 안된다. 

투자에서 가장 중요한 것은 결국 펀더멘탈(기초체력)​이라는 것을 다시 한번 느꼈습니다. 어떤 자산이든 시장기대와 유동성으로 본래 가치보다 더 높은 가격에 거래되면서 거품이 낄수도 있고 언젠가 그 거품이 꺼질수있는데 그 과정에서 하지만 그 과정에서 살아남는 자산과 그렇지 못한 자산을 가르는 기준은 결국 가격이 아니라 가치라는 생각이 들었습니다. 그래서 투자자는 단순히 가격이 오르는 자산을 찾는 것이 아니라, 왜 이 자산이 가치 있는지, 그리고 하락장이 와도 가져갈 수 있는 있는지를 제대로 알고 있어야 한다고 생각이 들었습니다. 그것이 시장에서 오래 살아남는 투자의 시작이라고 생각이 들었습니다. 

또한 투자자에게도 적용되는 부분이 있다고 느껴집니다. 내가 배운 투자 원칙과 기준이 부실(부실한기초체력)하다면, 시장이 흔들릴 때마다 사람들의 말과 기사, 분위기에 쉽게 흔들릴 수 있지만 확고한 기준과 원칙이라는 튼튼한 기초체력을 가지고 있는 투자자는 쉽게 휘둘리지 않고 본질적인 가치에 집중할 수 있습니다.

그래서 투자자는 좋은 자산을 보는 눈과 흔들리지 않는 원칙과 기준을 가진 두가지 기초체력을 가지고 있어야 한다고 생각이 들었습니다.  가격보다 가치를 먼저 보는 투자자가 되어야함을 잊어서는 안된다고 느꼈습니다. 

p. 221 서울 아파트 가격을 다룬 기사를 읽다보면 강남, 반포, 압구정에 많이 치우쳐 있는데 대중들이 알고 있는 유명한 단지의 평당 매매 가격이 2억을 돌파했다는 소식이 큰 관심을 끄는 이슈이지만 이것보다 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는 ‘버블’이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다 

 - 주변을 보면 대개 서울은 너무 비싸고, 가격도 많이 올랐고 나는 집을 살수없다고 낙담하는 사람을 많이 보기도했고, 과거의 나 역시 올라가는 부동산가격을 보면서 나는 집을 살수없어. 라고 생각을 했었는데, 과연 서울의 집값에 평균 10억을 넘는다는데, 그게 잘못된걸까? 의 관점에서 생각해봐야함을 생각해볼수있었습니다. 흔히 사람들은 한쪽으로 자기가 생각하는 대로 굳어지는 확증편향의 성향이 강합니다. 특히 ai가 강해진 시대에는 내가 어떤것을 가볍게 검색하거나 유튜브에 검색하기만해도 관련영상만 보여주기때문에 생각이 특정한 곳으로만 쏠리기 마련입니다. 그렇다면 투자자로서 나는 여기서 올바른 시선을 가지려면 어떻게 생각하고 행동해야할까 생각해볼수있었습니다. 일단 내가 살고 있는 자본주의가 무엇인지, 자본주의는 어떻게 이루어져있고, 어떻게 지속이 되는 지, 결국 자본주의는 돈의 양이 늘어나면서 지속되어져가는데 한국을 보면 수출국가에 반도체 기업들의 성과가 너무 잘 나왔고, 예전의 대기업이라면 빠르게 많이 벌고 빠르게 퇴사한다는 말을 들었는데 요즘은 노동자의 권리가 강화됨으로 정년이 보장이되고 노조도 생기면서 노동자의 지위가 많이 커지고, 노동자들의 소득이 올라갔습니다. 결국 이돈들은 시장으로 풀리게 될것이고, 대기업,공기업, 소득이 낮은 분들도 계시지만 성과급이 6억이 나오는 나라에서 과연 서울의 집값 평균 10억이 비싼걸까?라는 반대의 생각을 해볼수있었습니다. 무언가를 바라볼때 나의 기준이 아니라 제대로된 기준을 잡고 바라봐야함을 느낄수있었고, 변화하는 절대가나 금융시장, 자산시장에 대해 빠르게 적응해야만 이 자본주의의 파도를 잘 탈수있겠다 생각할수있었습니다. 내가 생각하는 것이 틀릴수있음과 그릇된 시각이 아니라 전체적으로 크게 시장을 바라보기 위해 기준을 잘 잡는 투자자가 되어야겠다 생각해볼수있었습니다. 

📌블's 적용

 - 원칙 & 기준, 부동산의 본질적 가치를 생각하는 투자자가 될것. (뼈속까지 새길것)

 - 상승장의 중반이 넘어가는 서울시장안에서 가격에 흔들리는 것이 아니라 변화하는 가격대의 감을 익히고 그안에서 가치있는 자산을 찾는 투자자가 될것. 가저환수원리.