지방 1주택 보유자의 단지 선택 및 매수 전략 조언 구합니다.

안녕하세요, 월부 선배님들. 한 달 가까이 혼자 고민을 거듭해도 결론을 내리지 못해 선배님들의 현명한 조언을 얻고자 글을 올립니다. 미리 감사인사 드립니다.

1. 현재 저의 상황

• 기존 주택: 지방에 생애최초 보금자리론으로 1주택 마련 (4년 실거주 후 현재 2년째 월세 운용 중).
• 거주 형태: 직장 이동으로 인해 타 지방 도시에서 월세 거주 중.앞으로도 5년이상은 거주해야 함.인구 50만-90만,일자리 수요 탄탄함.
• 시장 상황 인식 및 고민:
  • 부동산 강의 수강 및 임장을 다니며 해당 지역에 공급량이 많아 한동안 가격이 횡보할 것으로 예상했습니다.
  • 하지만 예상과 달리, 공급 폭탄 속에서도 대장/부대장 단지들은 2023년부터 지속적으로 상승세를 보이고 있습니다.이 외 아파트들은 전고점 대비 20%이상 떨어진 상태에서 횡보 중입니다.
  • 이에 따라 ‘덜 오른 아파트’와 ‘전고점을 거의 회복한 아파트’ 중 어느 곳을 매수해야 할지 깊은 고민에 빠졌습니다.

2. 고민 포인트 1: 단지 선택 (A단지 vs B단지)

두 단지 모두 약 1,000세대 대단지이며, 학군·수요·입지 환경은 서로 비슷합니다.

질문1:A단지(29평)를 선택해야 할까요?아니면 전고점 대비 아직 덜 올라 저평가 구간이라 판단되는 B단지(33평)를 매수해야 할까요?B단지가 전고점을 회복하지 못하는 것이 단순 상대적 저평가인지, 아니면 지난 상승장이 단순 신축 프리미엄이고 연식이 9년차 접어들면서 선호도가 떨어진건지 판단이 어렵습니다.

3. 고민 포인트 2: 투자 방식 및 대출 전략

현재 기준, 갭투자를 진행할 경우 두 곳 모두 필요한 실투자금은 동일한 상황입니다.

• 상황:
  • A단지 (29평): 매수 후 전세입자를 새롭게 구해야 함.
  • B단지 (33평): 이미 전세를 낀 매물.
• 걸리는 점 (A단지 신규 전세 세팅 시):
  • 매수 후 신규 전세를 맞출 때 대출 관련 리스크(명의변경/조건부 전세자금대출 등)를 확인하고자 은행 및 부동산에 문의했습니다.
  • 부동산에서는 "올해 봄부터 풀려서 대출이 가능하다"고 하지만, 은행에서는 "현재 금지는 아니지만 정책 변동성에 대해 확실한 답변을 줄 수는 없고 실제 신청을 해봐야 안다"는 보수적인 답변을 받아 불확실성이 남아있습니다.
• 질문:
  • [갭투자 안] 매도인과 협의하여 전세세입자를 먼저 구하고 매도인과 전세계약 체결 후 3개월 뒤 명의를 변경하는 방법으로 갭투자를 진행하는 것이 맞을까요?
  • [실거주/보금자리론 안] 투자금을 1억 원 정도 더 투입하여 보금자리론 대출을 받고 보수적으로 실거주를 선택하는 것이 맞을까요? (이 경우 3년 이내 기존 1주택을 매도하면서 시장 상황을 보고 재투자를 도모하는 전략)
  • 현재 정책이 계속 전세 갭투자규제를 강화하는 방향으로 가는데 지방시장은 괜찮은건지 궁금합니다.

두서없는 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 선배님들의 시선에서 어떤 방향이 더 합리적일지 따뜻하고 객관적인 조언 부탁드립니다!

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