토허제 전/월세 낀 매물 주담대 문의

안녕하세요~발랄한지휘자님~!! 토허제 전/월세 낀 매물 주담대해서 궁금하시군요~ 핵심 전제가 먼저 확인이 되어야 합니다. 전입의무 및 실거주!! -대출 조건의 핵심: 주택담보대출(주담대)을 실행할 때 시중은행은 ‘실거주 조건(보통 잔금 후 6개월 이내 전입)’을 대출 실행 조건으로 부여합니다. 토지거래허가구역 유예 대책으로 관청의 토지거래허가를 받더라도, 금융권의 대출 규제(실무적 전입 조건)는 별개로 적용됩니다. 즉, 즉시 전입을 못 하면 주담대 승인 자체가 거절되거나 잔금일에 대출금이 실행되지 않습니다. Q1. 전/월세 낀 매물 매매 시 주담대 가능 여부 및 한도 질문: 전/월세 낀 매물 매매 시 주담대가 아예 안 나오나요? 아니면 KB공시지가 70%-보증금만큼은 대출이 가능한건가요? 혹시 매입 후 6개월 이내에 전입신고를 해야만 대출이 나오나요..? 원칙적으로 주담대 실행 불가: 임차인이 잔금일 이후에도 계속 거주하여 매수자가 즉시 전입신고 및 입주를 할 수 없는 경우, 일반 주택담보대출은 원칙적으로 실행되지 않습니다. 은행은 대출을 내주면서 1순위 근저당권을 설정해야 합니다. 하지만 이미 기존 임차인의 대항력(전입+확정일자)이 있으면 은행이 1순위 채권자가 되지 못하므로 대출을 해주지 않습니다. 또한 6개월 내 전입 의무 약정을 충족할 수 없습니다. 대출 한도 계산 기준: 기준가격은 '공시지가'가 아닌 'KB시세(또는 감정가)' 기준입니다. 정상 대출 시 LTV(예: 70%) 한도에서 선순위 임대차보증금이나 방공제(소액임차보증금)를 차감하는 것은 맞으나, 임차인이 낀 상태로 매수할 때는 한도 차감 이전에 대출 자체가 안 된다는 점이 핵심입니다. Q2. 월세 매물 매매 시 소액보증금 차감 관련 질문: 만약 가능하다면 월세매물 매매 시 보증금이 3000이라서 지역별소액보증금 4800을 제외하면 될까요? -임차인 퇴거 조건으로만 실행 가능: 앞서 언급한 대로 월세 임차인이 계속 거주하는 동안에는 주담대가 나오지 않습니다. -대출을 받으려면 잔금일에 월세 임차인이 보증금 3,000만 원을 받고 퇴거(명도)하여 즉시 매수자가 입주하는 조건이어야 대출이 나옵니다. -차감 방식: 임차인이 퇴거하여 즉시 전입하는 조건이라면, 기존 보증금 3,000만 원은 승계되는 것이 아니므로 고려하지 않습니다. 대신 은행은 대출 한도 계산 시 방공제(서울 기준 5,500만 원, 규제지역 기준 등에 따라 약 4,800만~5,500만 원)를 기본 차감합니다. (단, MCI/MCG 등 모기지신용보험을 가입하면 방공제를 차감하지 않고 풀 한도를 받을 수 있습니다.) Q3. 전세 매물 매매 시 분할 대출 및 퇴거자금 대출 가능 여부 질문: 만약 가능하다면 전세매물 매매 시 대출가능금액 한도내에서 주담대를 잔금일, 임차인 계약 만료일 2회에 나눠서 받을 수 있나요? 아니면 전세퇴거자금 대출 1억만 받을 수 있나요? -주담대 분할 실행 불가: 1개의 주택에 대해 매매 잔금용 주담대를 잔금일과 만료일 2회로 나누어 대출받는 것은 불가능합니다. -잔금일 당시 대출 불가: 전세 임차인(2.4억)이 낀 상태에서는 잔금일에 매매 주담대가 나오지 않으므로, 잔금 시점에는 순수 본인 자금(갭투자 방식)으로 매수해야 합니다. -임차인 만료 시 전세보증금 반환자금 대출(퇴거자금 대출) 활용: 임차인 계약 만료일에 매수자가 직접 입주하면서 임차인의 보증금을 돌려주기 위한 '전세보증금 반환 자금 대출'을 신청해야 합니다. 이때 대출 한도는 퇴거 시점의 KB시세 × LTV 규제 비율 내에서 책정되며, 임차인 보증금(2.4억) 전액 또는 대출 한도 내 최대 금액까지 신청할 수 있습니다. (질문하신 1억 제한이 아니라, LTV 한도와 DSR 요건이 충족된다면 보증금 반환에 필요한 금액만큼 대출이 가능합니다.) 🔥전/월세 임차인이 있는 매물: 매수 시점(잔금일)에 주담대를 받아 매매대금을 치르는 것은 불가능합니다. 🔥현금이 부족하여 주담대를 받아야 하는 경우: 잔금일에 기존 임차인이 퇴거하는 매물을 찾아서 매수와 동시에 입주(전입)하셔야 합니다. 🔥갭투자로 매수 후 나중에 입주할 경우: 잔금은 전세 보증금을 승계하여 본인 현금으로만 치르고, 추후 임차인 만기 때 전세보증금 반환 자금 대출을 받아 임차인을 퇴거시키며 입주하셔야 합니다. 감사합니다:)

발랄한지휘자님 안녕하세요? 월세/전세낀 물건에 대한 주담대가 규제지역 내에서도 가능한지가 질문의 핵심인 것 같습니다. 그리고 답변주신 분들의 의견이 또 다 다르다보니 많이 헷갈리실 것 같습니다. 답변이 다른 이유가 제 생각에는 이 부분의 경우에는 정책에서 결정되는 것이 아니라 은행별로 주택담보대출을 지급하는 기준이 다르기 때문이라고 생각됩니다. 따라서, 발랄한지휘자님께서 특정 세낀 물건을 구입하고자 하신다면, 직접 은행에 발품을 팔아서 확인해보는 방법이 가장 정확한 방법이 아닐까 싶어요. 모든 은행에 발품을 팔기 힘드시다면, 부동산에 대출상담사를 소개받아 대출상담사에게 문의해보는 방법도 있습니다. 다만, 대출상담사는 은행 직원이 아니기 때문에 오피셜한 대답을 받기는 힘들 수 있습니다. 돌다리도 두드리고 건넌다는 심정으로 하나하나 확실히 확인해보시는 것을 추천드릴께요!

안녕하세요 발달한지휘자129님~ 임차 낀 물건의 대출 여부가 궁금하신 것 같아요. 우선 전세와 월세 낀 매물의 주담대가 아예 막히는 건 아닙니다. 다만 LTV 범위 내에서만 대출이 가능합니다. 예를 들어, 7.2억/보증금 3,000만원이라면 매수인이 실제 지급하는 금액은 6.9억원이므로 6.9억의 LTV 범위 내 대출이 가능할 것 같습니다. 7억/전세2.4억 이라면 실제 지급 금액은 4.6억원이 됩니다. 따라서 LTV가 70%라도 실제 필요한 잔금보다 많이 빌릴 수 없습니다. 실제 매매 대금에서 승계하는 보증금을 제외한 부족 자금을 기준으로 대출이 가능합니다. 월세 보증금 3,000만원이면 소액임차보증금 4,800만원을 빼는 건 아닙니다. 주담대 심사에선 실제 임차 보증금인 3,000만원만 차감해서 계산합니다. 전세가 2.4억이면 잔금 때 조금 받고 나중에 세입자 나갈 때 또 받는 건 가능합니다. 잔금일에 필요한 금액만 먼저 실행하고 세입자 나갈 때 생활안정자금 대출 또는 전세퇴거자금 목적의 추가 담보 대출을 받는 형식이 가능할 것 같습니다. 현재 수도권에서는 생활안전자금 목적의 추가 주택담보대출은 최대 1억원으로 제한하고 있습니다. 지방의 경우 다를 수 있습니다. 발랄한지휘자129님의 내집 마련을 응원합니다!!^^