코스모스 튜터님 강의~
<매물임장 단지 선정>
억대별로 나눠서 보기
(시세그룹핑을 했을때 생활권별로 가격차이가 많이 날때는 땅의 가치와 연식을 함께 고려하고, 생활권별로 가격차이가 별로 나지 않을때는 연식을 우선적으로 고려한다.)
- 신축과 구축의 가격이 비슷한 경우 선호도가 있는 단지라면 둘다 본다
- 장바구니를 채우듯 더 담는 식으로 단지선정.
4. 생활권 내 선호도 후순위 단지라면 연식 우선
5. 투자금으로 우선순위 채우기
6. 투자금에 가까운 선호생활권, 절대가 높은 단지 부터 보기
=> 2일간 여러 생활권을 두루 보되 우선순위 단지 먼저 에약후 비는 시간에 후순위 단지 선정
매물임장시
→ 동별선호도, 타입별 선호도, 단지선호도, 실거래가 없는 신축단지 선호도 파악
→ 시스템에어콘, 신축하자 (타일,곰팡이,누수)
신축매임시 : 옵션(동,층, 구조, 시에파악)
<투자결론내기>
- 비교평가를 쉽게 할려면 평형을 맞추기
- 비교평가를 감으로 하지 않으려면 지도위에 올리기
저평가 단지 찾기: 투자금정렬→ 매매가 내림차순→ 가치순→가격순→투자금순→투자조건
-가치: 생활권별,평형별매물정리>단지별 매물하나 남기기(이유작성)>가치 순서와 가격비교
-가격:억대별로 지도위에 올리기(같은평형끼리)>저평가판단(가격결정요소와 선호도를 반영한 저평가 판단)
-투자금:가로축 (가격), 세로축(투자금) 장표에 올리기 =>같은 투자금이면 매매가가 높은 것을 선택!
-투자조건: 리스크(잔금을 쳐야하는가, 전세가 하락할수있는가), 전세셋팅(주인전세, 기존세입자 전세승계, 전세대기자있는경우, 새로 전세셋팅하는경우(날짜고정시 난이도 올라감)
<갈아타기 투자 결론>
목표매도가 설정(생활권시세지도 작성, 선호도순으로 가격과 개수 기록)
>전화임장(매도자, 매수자버전으로)>갈아타기 의사결정(임장지 또는 앞마당에서 3개의 단지 선정)
윤이나튜터님 강의~
앞마당관리!!
1. 대표단지 시세트레킹
2. 대표단지 원페이지정리
3. 전체단지 투자우선지역 3곳 전수조사, 비교펑가
4. 실제투자 또는 모의투자
=>시세트레킹(9,9,9) 한달에 한번=>매매저평가 확인, 전세가 흐름파악 => 좋은결정
(지역시세 흐름을 리딩하는 대표단지로 선택, 상:생활권내 대장단지, 중:전세가 탄탄하고 실거주자가 좋아하는 단지, 하: 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지) 세대수가 많고, 선호도가 높은 단지를 선택해야 함
-https://weolbu.com/s/HsSQqTKFJe (시세트레킹양식)
전세개수와 매전차이까지 기록
20평대는 3년이내 초신축만 적는다
<투자우선지역 정하기>
부동산지인-지역/아파트/지역분석 (매매평단가 높을수록, 전세가율 높은수록) =>지역정하기
*중소도시와 광역시를 비교할때 무조건 광역시가 좋다고 생각하지 말고 두매물의 장단점을 알고 우선순위 결정
앞마당 시세 트레킹부터 루틴이 될수 있도록 한번 해보자!!
