안녕하세요. 에이치민입니다.
4강에서는 매번 어떻게 해야할지 몰랐던 매임, 결론, 시세트래킹에 대해서 자세하게 알려주셔서 좋았습니다.
매물임장과 결론
1. 지방투자의 핵심 : 개별 단지의 선호도를 아는 것
- 바로 옆에 있어도, 연식이 더 좋아도 가격이 다르기에 지역 사람들이 어느 단지를 좋아하는지를 알아야 함
- 지방은 너무 싼 것 보다는, 매도를 해야하기 때문에 가격이 좀 있더라도 선호도 있는 것을 사야함
2. 매임할 단지 뽑는 법
- 시세그루핑으로 같은 가격대 단지들을 지도 위에 올려보기
1) 신축과 구축 가격이 비슷하다면? 매물임장 통해서 선호도 확인하기
2) 생활권 내 선호도 후순위 단지면 연식 위주로
- 억대별로 매임 우선순위를 뽑고, 내 투자금을 가정하여, 내 투자금에 가까우면서 생활권 높은 곳, 가격대 높은 단지부터 매임 선정
3. 전임 소통의 핵심은 매물
- 매물 바탕으로 질문: 상태(옵션/수리/선호타입/선호동?) → 상황(거주자/이사일/잔금일 등) → 선호도 순(사장님 보유 매물 중심으로 선호도 파악)
- 질문은 간접적으로 돌려서 해보자. 선호하는 동은 어디예요? 대신 → 괜찮은 동은 얼마부터예요?
- 매임이 안잡히면, 투자가 가능한 방법을 설명할 수 있어야 함 / 몇시에 부동산 방문해서 브리핑이라도 받겠다. 라고 의지 표현
4. 매임은 가격을 이해하는 과정
같은 하늘 아래 같은 타입은 없다..! : 판상형(환기, 채광)>타워형 / 수납(펜트리, 드레스룸) 선호 등
시세트래킹과 앞마당 관리
1. 시세트래킹의 본질 : 매매&전세의 "흐름"
- 이 지역은 뭐 때문에 전세가가 변하고 있는지 파악할 수 있음
- 꾸준히 하는게 중요 : 트래킹할 단지를 적게 뽑고 오랜 시간동안 봐야한다.
2. 기본 3-3-3으로 먼저 해보기 → 이후에 9-9-9로
- 앞마당 1개당 가장 좋은 생활권에서 상/중/하 대표단지 3개 : 지역 시세 흐름을 리딩하는 대표단지를 뜻함
1) 상 : 생활권 내 대장단지
2) 중 : 전세가 탄탄+실거주자 선호 단지
3) 하 : 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지
- 하루 3분
- 단지별로 3개 항목 입력 : 1)매매가, 2)전세가, 3)전고대비 하락율
3. 시세트래킹을 하며 볼 것
- 가로축 : 지역간 매매 저평가를 판단할 수 있음
- 세로축 : 생활권 내 전세가 변화를 보는게 핵심
- +알파 : 전고대비 하락율 = 전 상승장 고점 뚫은 단지 파악하기
4. 지역간 비교평가
- 가격을 고정시키고 1)인구, 2)생활권순위, 3)단지순위, 4)입지 를 비교평가해보자
BM
1. 생활권 비교 : 특징 (연식/환경/교통/학군) 비교해보기
2. 지도 위에 올려보기 : 시세그루핑, 비교평가,
3. 매임 전 가격 3개 꼭 적어가기 : 1)호가(왜싼지?), 2)실거래가(왜 싸게 팔렸는지?, 전세는 그 수준으로 나가는지?), 3)전고점, 4)분위기(실거주?투자자? 누가 많이 사는지?)
4. 시세트래킹 3-3-3으로 먼저 시작해서 습관화하기
5. 지역간 비교평가 : 가격을 고정시키고 비교해보기
