생애최초 전세끼고 사도 대출이 나오나요?

안녕하세요. 요새 집 값은 오르고, 주식은 떨어져 정신이 혼미한 부린이입니다.

적어도 2~3년은 집값이 오를 것 같아서 빨리 집을 매수하기로 결심 했습니다.

그런데, 집을 알아보러 다니다보니 당장 실거주가 필요 없는데 집값은 비싸니까

전세낀 매물을 산 뒤에, 추후 세입자가 나가고 실거주를 하면 어떨까 싶더라고요.

생애최초인 경우에, 전세를 끼고 샀다가 추후 세입자가 나가고 실거주 할 때 세입자에게 돌려줄 돈이 대출로 나오나요??(전세퇴거대출 1억 말고 주택담보대출이 나오는지 궁금합니다.)

현 상황은 아래와 같습니다.

• 생애최초 대출 활용 예정
• 자금 : (영끌기준) 최대 5억
• 대출 : 2.5억(1금융권, 원리금균등)~3.5억(2금융권, 원금균등)

• 특이사항 : 27년 말~28년 초 결혼 예정

  >> 따라서 실거주가 안급함. 혹은 다른 곳에서 살다가 늦게 입주도 OK

제가 관심있게 보고 있는 곳이(판교 출퇴근 가능한 수원,용인 등 규제지역, 비규제지역 둘 다 보는 중), 갭차이가 2.5~3억이 나서 당장은 대출을 안 받고 매수가 가능한 상황입니다.

다만.. 세입자가 퇴거할때 돈을 돌려줘야 할텐데 이 금액을 1억만 대출해 준다는 얘기도 있고,

그거랑 상관없이 생애최초로 주담대 최대 70%까지 대출이 가능하다는 얘기도 있고..ㅠㅠ 말이 다르더라고요.

통상적으로는 1억 대출이 널리 알려진 것 같은데, 월부에서 찾아보니 [매수 시 생애최초 대출 후, 세입자 퇴거시 대출한도-매수 시 대출 = 세입자 퇴거시 대출]도 가능한 것으로 생각되어서요..(결론적으로 실거주할때 잔금대출 받듯이 DSR에 따라 다르겠지만 최대 70% 대출..)

제가 이해한 바가 맞을까요?

맞다면, 생애최초 갭투자시 규제지역과 비규제지역 다른 부분이 있을까요?

도움 주시면 정말 감사하겠습니다 ㅠㅠ

+

답변 주신 내용들 잘 읽어보았습니다!

이렇게 많은 답변이 달릴 줄 몰랐는데 세상에는 친절하신 분들이 참 많군요..감사합니다ㅠㅠ

혹시 추후에 이 글을 읽는 분이 계시다면.. 댓글 내용을 제가 잘 이해한 것이 맞는지 확인해 주시면 너무 감사하겠습니다..!!

1. 규제지역

-전세 퇴거일에 맞춰 실입주 필수

-단, 잔금일 기준 3개월 이내에만 주택 담보 대출이 나옴

-퇴거시 전세퇴거자금대출 1억 한도(그 외 주택담보대출 불가)

예) 8억짜리 집, ltv 70% 5.6억이나, 제 drs로는 2.5억까지만 대출 나옴(dsr에 전세보증금도 고려해서 산정이 되나요..?), 보유현금 5억, 갭차이 3억(전세보증금 5억) *주택구입 부대비용 미고려

집 구매시 갭차이 3억 지불 >> 현금 2.4억 + 주택담보대출 0.6억(5.6억-5억=0.6억)

전세 세입자 퇴거시 보증금 반환(5억) & 실거주 필요

>> 전세퇴거자금대출 1억 추가 대출 + 잔여 현금 2.6억 + 1.4억(주택담보대출 추가로 안나옴, 신용대출, 차용증 등 다른 방법으로 빌려야됨/못빌리는 경우 실거주를 해야하기때문에 보증금 반환 방법이 없는 상황)

2. 비규제지역

-전세 퇴거일과 상관 없이 새로운 세입자 맞춰도 됨

-단, 잔금일 기준 3개월 이내에만 주택 담보 대출이 나옴

-퇴거시 전세퇴거자금대출 1억 한도(그 외 주택담보대출 불가)

예) 7억짜리 집, ltv 4.9억, dsr 2.5억, 현금 3.5억, 갭차이 3.5억(전세보증금 3.5억) *주택구입 부대비용 미고려

집 구매시 갭차이 3.5억 지불 >> 주택담보대출 2.4억(4.9억-2.5억) + 현금 1.1억

전세 세입자 퇴거시 보증금 반환(3.5억) & 실거주여부 선택(실입주 or 세입자 새로 맞춤)

>> 전세퇴거자금대출 1억(주택담보대출 2.4억이 이미 있는데, 1억을 추가로 받으면 dsr을 초과하게 되나요?) + 현금 2.4억 + 잔액 1천만원(퇴거시까지 모을 수 있음or신용대출 or 차용증 or 세입자 새로 맞춤)

이렇게 이해를 하면 될까요?

예시로 계산해 봤을때는 3개월 내에만 주택 담보 대출을 받을 수 있고, 전세보증금은 ltv에서 차감해야 하기때문에 현금이 많은게 아니라면 갭차이가 오히려 많이 나는게 대출에는 더 유리한건가요…??

실제로 제가 가장 관심있는 곳은

'비'규제지역, 매매가 8억(+부대비용 5천 예상=최대 8.5억), 현금 4.7억(+부모님 차용증 1억=최대 5.7억), 대출 3억, 보통 갭차이 3억(전세보증금 5억) 인 집입니다..! (혹은 7억초반대의 전세가율 50%인 집)

차라리 집을 늦게 입주하는 쪽으로 조율해서 매수하는게 더 적합하다는 생각이 드는데 맞는지 모르겠네요ㅠㅠ

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