내집마련 보고서
-아름마을단지 중에선 왜 lg만 가격이 낮을까?-
1) 단지명: 아름마을일신건영1차아파트
- 위치: 경기도 구리시 동구릉역
- 연식: 1999.11.(27)
- 세대수: 441
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 48분-1번 환승
- 시청역까지 소요시간: 51분-2번 환승
여의도역까지 소요시간: 66분-1번 환승
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 20분(구리로 근무지 이동시)
- 구리시는 입지적으로 노도강에 비해 강남접근성이 좋으나 서울 중심지로 접근성이 다소 떨어진다.
학군
- 중학교 학업성취도: 동구중(82)
- 학원가 유무 : o(존재하나 아파트 상가 태권도 피아노학원 수준, 구리시 학원가는 장자공원역쪽에 위치함.)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 동인초(4분)-횡단보도 1, 동구중(7분)-횡단보도 1
- 특이사항: 인창이 전반적으로 평지이나 동인초 초입부터 약간의 경사가 있으나 일신건영은 초입정도에 위치하여 경사가 가장 약하다.
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X(구리 자원회수시설 3km 밖에 위치-구리는 자원회수시설에 구리타워를 세우고 랜드마크화시킴.)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 롯데백화점(구리역), 롯데아울엣, 롯데마트(인근), 한양대 구리병원
- 주변에 편의시설은 다 위치하며 차로 5~10분 거리 내에 롯데아울렛과 마트가 있어 생활할 때, 편의성은 꽤 좋을 것으로 보인다. 또한, 단지 근처에 아름마을공원이 있어 자녀들과 이용하기 좋아보인다.
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가: 6.8억
- 최근 실거래가: 6.58억
- 전고 가격: 6.05억
- 전저 가격:4.8억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3.81억(137%상승)
규제 전까지 풍선효과로 매매가가 많이 오르고 거래도 많이 되고 있었으나 규제지역이 된 후에는 대출이 어려운 세낀매물만이 남은 것으로 보인다. 예산이 6.5까지라 이 단지는 다소 무리를 해야 가능할 거 같다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [o] - 예산을 오버하여 가격협상이나 추가대출을 알아봐야 매수가 가능할 것 같다.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [X]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 구리 동원베네스트
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
구리시쪽 예산 내 아파트가 아름마을 내 단지들이 많은데 유독 lg가 가격이 낮아 분석을 시작하였다. 아직 배운 것을 다 익히지 못해 확실치 않지만 일신건영은 59형(일신건영은 60), 6억대 구축 중 가장 좋은 입지로 보인다. 동원베네스트와 lg처럼 인창초 학구라 큰 길을 건널 필요 없고 단지 바로 앞이 초등학교이며 역에서도 가장 가깝다. 이러한 장점들이 비교적 적은 세대수를 보완하는 것으로 보인다.
