내집마련 보고서
-아름마을단지 중에선 왜 lg만 가격이 낮을까?-
1) 단지명: 아름마을lg아파트
- 위치: 경기도 구리시 동구릉역
- 연식: 1999.5.(27)
- 세대수: 482
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 50분-1번 환승
- 시청역까지 소요시간: 62분-2번 환승
- 여의도역까지 소요시간: 73분-1번 환승
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 20분(구리로 근무지 이동시)
학군
- 중학교 학업성취도: 동구중(82)
- 학원가 유무 : o(존재하나 아파트 상가 태권도 피아노학원 수준, 구리시 학원가는 장자공원역쪽에 위치함.)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 인창초(9분)-횡단보도 1, 동구중(11분)-횡단보도 4
- 특이사항: 단지가 평지에 위치하며 경사가 있어도 약간의 경사만 있다. 대신, 내 예산 내 아름마을 단지 중동원베네스트와 함께 인창초 학구이다. 이로 인해 동인초 학구인 다른 단지와 달리 통학 거리가 다소 늘고 큰 길을 건너야 하여 통학안전성이 다소 떨어지며 중학교까지 거리가 꽤 멀어진다.
등교길 횡단보도
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X(구리 자원회수시설 3km 밖에 위치-구리는 자원회수시설에 구리타워를 세우고 랜드마크화시킴.)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 롯데백화점(구리역), 롯데아울엣, 롯데마트(인근), 한양대 구리병원
- 주변에 편의시설은 다 위치하며 차로 5~10분 거리 내에 롯데아울렛과 마트가 있어 생활할 때, 편의성은 꽤 좋을 것으로 보인다. 또한, 근처에 아름마을공원이 있어 자녀들과 이용하기 좋아보인다.
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가: 5.7억
- 최근 실거래가: 5.88억
- 전고 가격: 5.85억
- 전저 가격:4.55억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3.5억(116%상승)
규제 전까지 풍선효과로 매매가가 많이 오르고 거래도 많이 되고 있었으나 규제지역이 된 후에는 대출이 어려운 세낀매물만이 남은 것으로 보인다. lg는 예산 내 아름마을 단지 중 유일하게 5억대이다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [X]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [X]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
구리시쪽 예산 내 아파트가 아름마을 내 단지들이 많은데 유독 lg가 가격이 낮아 분석을 시작하였다. 드디어 lg를 분석하게 되었는데, 아직 배움이 짧지만 나름대로 결론을 내려보자면 다음과 같다.
-교통: 동원베네스트와 함께 동구릉역에서 가장 멀리 떨어져 있으며 동원베네스트 뒤에 있어 동원베네스트보다도 멀다.
-학군: 동원베네스트와 함께 인창초 학군으로 학교까지 거리가 멀며 동인초 학구와 달리 큰 길을 건너야하여 통학로 안전성이 떨어진다. 또한, 동구중과의 거리도 가장 멀어 주변 단지와 비슷한 학교 배정이지만 통학에서 어려움이 다소 있다.
-환경: 교통과 학군이 비슷한 동원베네스트보다 가격이 많이 낮은 이유는 세대수도 적으며 04년 입주로 단지가 깔끔한 동원베네스트에 비해 다소 오래된 분위기가 강하다.
-결론: 교통과 학군에서 이유를 찾았으나 비슷한 입지인 동원베네스트와의 비교에서 동원과 연식과 100세대가 안 되는 세대수 차이로 1억1천이 차이가 나는지에 대해서는 의문이 남는다. 더 분석하여 다른 이유들이 존재하는지 찾아봐야 할 것 같다. 그게 아니라면 고수분들의 조언을 얻는 것이 좋아보인다.
혹시 보고 계신 고수분들께서 계신다면 댓글 부탁드립니다~!!!!
-lg
-동원베네스트
