2026년 8월 4일
부동산주요 뉴스
관전 포인트
어제 나온 세제 개편안으로 뜨거운 상황.
지난 정부때와 마찬가지로 은퇴하여 현금흐름이 없는데 고가주택 실거주하고 있는 분들은 또 울며겨자먹기로 팔아야하는 급한 매물들이 등장할 것 같다는 생각
중랑구는 이제야 엄청난 상승세 기록 중
노원보다 후순위로 상승했고 그 이유는 비균질한 환경과 아쉬운 교통으로 주목받지 못했음.
기사에서 언급된 중랑구 신축 분양권 1억 프리미엄 단지는 "상봉더샵퍼스트월드" GTX B노선 호재 + 그동안 비균질했던 중랑구 정비사업으로 기대감 반영
분양 당시 59평형 9.8억 / 84평형 13억 대로
같은 5급지와 가격 비교해보면 청약가가 상대적으로 저렴
- 개봉한마을 59 11억 / 84 12억
- 불광롯캐 59 11억 / 84 13.9억
1. 8·3 세제개편안 파장 (보유세·양도세 급증 및 절세 셈법)
📌 보유세·종부세 폭탄 시뮬레이션:
* 공시가 34.9억 원인 반포자이 84㎡는 본인 거주 시 보유세 2,764만 원인 반면, 세를 주면 3,318만 원으로 거주 여부에 따라 554만 원의 세 부담 차이가 발생함.
* 은마(84㎡)와 잠실주공5단지(83㎡) 2주택을 보유한 다주택자의 내년 보유세는 8,102만 원으로 올해(4,488만 원) 대비 2.2배 급증함.
* 시가 50억 원 이상 초고가 주택 종부세 최고세율이 5.0%로 상향되고 공정시장가액비율(최대 80%) 및 과표 구간이 개편되어 고가·다주택자의 세 부담이 늘어남.
📌 장특공제 축소로 양도세 최대 4배 폭등:
* 1주택 장기보유특별공제(장특공제)가 거주 기간 중심(최대 80%)으로 일원화되고 공제 한도가 신설(2028년 20억 원 → 2029년 10억 원)됨.
* 10년 보유·10년 거주 래미안퍼스티지(84㎡, 양도차익 40억 원) 1주택자 양도세가 현행 2.4억 원에서 2029년 9.4억 원으로 4배 가량 증가함.
📌 다주택자 중과 유예(2년) 및 매도 셈법:
* 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시적 완화(2년 유예) 및 수도권 고령자 비수도권 이전 시 양도세 감면(최대 5억 원) 조치가 시행됨.
* 장특공제 한도 축소 전 세 부담을 피하려는 초고가·고령 1주택자 및 다주택자의 절세 매물이 내년까지 출회될 가능성.
* 보유세 증가 영향으로 강남구 재산세 분할납부 신청 건수가 2,925건으로 전년 대비 111.9% 폭증함.
2. 세 부담 전세 전가 우려 및 중랑구의 반전
📌 세 부담 전세 전가 및 매물 잠김 우려:
* 비거주 1주택자에 대한 세제 불이익 확대로 집주인들의 실거주 입주가 늘어 전세 매물 잠김이 심화되고, 늘어난 보유세가 전세 보증금이나 월세로 전가될 위험이 지적됨.
📌 대출 규제 풍선효과, 중랑구 신축 '웃돈 1억':
* 고강도 대출 규제로 15억 원 이하 중저가 단지로 매수세가 쏠리면서, 4만 가구 규모 정비사업이 추진 중인 중랑구 신축 분양권에 1억 원 이상의 프리미엄.
3. 정부 8월 중순 공급 대책 예고
📌 이달 중순 '부동산 공급 종합대책' 발표:
* 3기 신도시 사업 기간 절반 단축, 그린벨트 해제 신규 택지 지정, 비아파트(빌라 등) 금융 지원, 역세권 고품질 공공임대 확대를 골자로 한 공급 대책이 이르면 이달 중순 발표.
4. 주요 정비사업 현황 및 지자체 갈등
📌 광명시 정비사업 3.7만 가구 준공 성공 모델:
* 2001년 이후 뉴타운 등 재개발·재건축을 통해 3만 7,016가구(순증 9,506가구)를 성공적으로 공급하며 수도권 정비사업 모범사례로 평가받음. 향후 4.5만 가구가 추가 신축될 예정임.
📌 목동3단지 대형평형·상가 갈등으로 난항:
* 상가 독립정산제 요구 및 대형평형 소유주들의 동의서 철회로 조합설립이 지연되면서 서울시가 2차 중재 회의를 개최할 예정임.
📌 구청장 성향에 따른 정비사업 희비:
* 강남·서초·송파구는 정비사업 신속추진 TF를 가동하며 지원 중이나, 종로구는 세운4구역 사업시행계획 변경 인가 취소를 요구하는 등 지자체장 정책 성향에 따라 지역별 정비사업 추진 속도가 엇갈리고 있음.
뉴스 링크
'시세 80억' 은마+잠실주공 2주택…내년 보유세 8102만원
https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0014106080
"내년에 팔아라?"…집주인들 계산기 두드리는 이유
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005316985
‘웃돈 1억’에도 동났다…4만가구 신축 공급 앞둔 중랑구의 반전
https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004648198
결국 또 세입자에 불똥?..."세 부담, 전세로 전가" 물량 더 줄어들 위험도
https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005395133
LH에 넘길 공공임대 짓는 건설사에 땅 팔면 양도세 감면
https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000049479
부동산 고수들 “초고가·고령 1주택자 절세 매물 늘어날 것”
https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005716158
