본
1강. 잔쟈니 튜텨님의 "현재 지방시장 상황'
현재 5년전에 비해서 싸고, 그만큼 투자금이 적게 드는 시기이기에 지방시장에 매수하기 정말 좋은 시점이다. 26년도 2분기 지방 전세가율이 70~80%대 5대 광역시 모두 전세가율이 상승하는 상황인, 지방을 앞마당으로 만드는 걸 멈추지 말자.
현재 지방시자에서의 중요한 2가지 - 지방 시장에서 공급이 중요한것은 맞지만 공급이 적은곳에 가면 돈을 벌겠다~ 라는 마인드는 기초적인 투자사고의 마인드이고 사람들이 선호하는 요소를 찾아가야 한다. => 공급+선호도
그렇다면 우리가 지방시장에서 투자를 잘하기 위해서 필요한것은? 지역내 투자범위, 우선순위를 정해야한다. 즉, 공급물량에 따른 투자범위설정, 지역내에서 사람들이 좋아하는 단지파악(환금성을 높이기 위해)
그리고 지방시장은 수도권에 비해 인구가 적고 인구가 적다는것은 그만큼의 부동산 수요도 적기 때문에 상승장의 온도가 낮고 짧다는 것을 이해해야 한다.(매수매도시점)
2강 재이리 튜터님의 “계약프로세스의 모든것”
[가계약]
1단계 가계약 매수전 확인!! - 등기사항전부증명서, 중대하자, kb시세
2단계 특약협의 - 특약문구 작성 및 전송, 매도인 특약 동의여부 확인
3단계 계약금 일부 입금
[본계약]
1단계 본계약 이전 - 계약서 초안요청(1~2일전)
2단계 본계야 당일 - 계약금 작성 및 계약금 입금
3단계 본계약 직후 - 전세 계약 데드라인 알림
[잔금]
1단계 법무사 선택 - 법무사님 구하고 견적받기(한달전)
2단계 잔금진행 - 잔금 치르며 각조 비용 정산
3단계 취득세 납부 - 취득세 납부하며 매수 완료
[전세프로세스]
1단계 시세에 맞게 전세가격 결정, 광고내기
2단계 임차인 확정
3단계 특약협의 및 계약금일부 입금
4단계 전세 본 계약 및 전세잔금→입주
- 계약특약 문구로 만들어두고 언제든지 부사님이나 동료들에게 보내줄 수 있게 끔 만들어두자.
3강 리스보아 튜터님의 튜터링
좋은 기회가 닿아 사임발표를 하게되라 기회를 갖게 되었다.
하지만 확실히 지방시장에서 내가 단지선호도 파악을 잘 하고 있지 못하다는걸 알게되었다.
과거 시장에서의 해당지역 선호도를 파악해 현시장에 적용해보고 단지선호도를 예상해보는 방법을 제시해주셔서 이번 단지분석때 리스보아 튜터님의 임보 BM도 해보았다.
우리가 다녀온 임장지와 비교임장지를 걸으면서
내가 뭘 놓치고 있는지 같은 금액으로 더 힘이 있는 단지가 어떤것일지
선호생활권과 선호요소가 있는 곳과의 비교도해 볼 수 있어서 대구에 대한 이해가 한층 올라갔다.
4강 코쓰모쓰 튜터님의 “임장지 매물임장하고 결론내는법”
- 매물임장 후 평형, 생활권이 모두 섞여 있다면 고르기가 어렵다? 더 쉽게 정리하려면? → 체급(평형)을 맞추자. 지도에 올리자. 가치>가격>투자금>투자조건 순서대로 바꾸자.
- 가치는 생활권 내 비교를 통해 - 생활권별, 평형별 매물정리, 단지별 매물 하나남기기(이유작성), 가치순서와 가격비교로 저평가 단지 찾아내기
- 가격은 생활권 외 비교 - 억대별로 지도위에 올리기, 저평가 진단
- 저평가 단지 가격+투자금 장표에 올리기
- 내 투자금에 해당하는 단지 투자 검토 사례
임장지내 결론파트에서는 투자우선순위와 투자의사결정 정리하자.
4강 윤이나 튜터님의 “ 앞마당내 결론”
- 333/999트레킹에서 가로로 저평가단지를 지역간에서 찾아내보고, 세로축으로는 매매가, 전세가격 변동세를 찾아보자.
- 평소 앞마당내 시세트레킹에서 저평가 단지, 투자금내 지역을 찾아보고 앞마당 원페이지로 정리해두자.
- 정리해둔 평소 앞마당내와 임장지내에서 투자금내에서의 전수조사와 저평가단지를 찾아내 같이 비교해보자.
깨적
- 지방시장, 수도권시장 어느곳에서 수익을 얻을 것인가 → 현재 내 투자금으로는 지방시장에서도 가치성장투자가 불가능한 상황이기에 수도권보다는 지방에서의 소액투자를 준비하자.
- 내가 지방앞마당을 만들때 어렵다고 느끼는 것은? → 수도권은 투자범위, 요소가 정말 명확하다는 생각이 들지만, 지방에서는 단지선호도, 매물선호도 사람들의 선호도가 더 크게 작용하는거 같다. 주관적인것이 아닐까? 라는 생각이 들어 확신이 잘 서지 않는다. 더 많은 단지와 매물보면서 선호요소 파악해보고, 실전반에서 튜터님과 함께 할 수 있다면 계속 지투실 도전하자.
- 내집마련부터 부모님 자산관리까지 하게 되었던 나에게 경험이 없었지만 마주치는 상황들에 이건 어디서 찾아봐야하는지 고민이되서 스스로 알게된 부분도 있었지만 이번 재이리님 계약프로세스는 진짜 이런 상황들에 걱정하지 않아도 될만큼 모든 상황을 다 담아주셨다 → 특약 문구로 핸드폰에 저장해두기(완료)
- 임장지 매물결론 늘 어려웠지만!? → 이번 임보부터 코쓰모쓰 튜터님의 결론 임보 프로세스 bm해봄. 내가 매물을 많이 보고 오지 못해서 아쉬웠지만 다른 임보때 똑같이 결론프로세스 따라해보고 정리해보고자 함. 정말 좋았음.
- 시세트레킹에서 저평가를 찾는다고?? → 윤이나 튜터님의 시세트레킹 서식을 쓰고 있지만 가격흐름 파악이 어려웠지만 이번 강의에서 가로축 지역간저평가 세로축 가격흐름!! 바로 적용했다.
- 리스보아튜터님의 질문법 → 내가 어떤것 모르거나 또 내가 뭘 해낼 수 있는지를 고민하고 찾아낼 수 있도록 딥한 질문 이어주신 보아튜터님에게 정말 감사함 느꼈다. 감정은 한스푼 내려두고 이성적으로 전화하고, 틈날때 횟수를 정해 전화하고 많지 않아도되니 매일하자.
이번 지투실 29기 12조 행복했다♥️
