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주우이, 자음과모음
안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다!
무더운 여름날, 식센즈와 함께 서울 한판 시세를 정리하고 있습니다.
저는 2급지 한강벨트, 마포구를 맡았는데요~
생활권별/가격별 단지 분위기 함께 보시죠!
마포구 생활권 정리
마포구는 위와 같이 한강을 따라 좌우가 긴 모습을 하고 있는데요,
생활권 별 모습이 특색있게 다른 곳입니다.
- 공덕/아현 : 아현뉴타운으로 신축 아파트가 밀집된 환경을 가지고 있으며, 5/6/경의중앙/공항철도의 4개 호선을 가지고 있는 ‘공덕’역이 있고, 2호선 ‘아현’ 역도 있어 도심, 여의도 직장 접근성이 10분 이내로 매우 좋고 2호선으로 강남까지도 35분 이내로 갈 수 있는 곳
- 대흥/광흥창 : 공덕~대흥역까지 학원가 형성되어 있으며 마포의 선호학군인 염리초 + 동도중/서울여중을 보낼 수 있어 선호하는 곳으로 평지에 한강뷰까지 나오는 단지 있음. 광흥창으로 갈수록 비균질.
- 마포 : 예전부터 상권이 발달한 곳으로 찐마포라 불리는 곳. 대로변을 따라 직장, 오래된 식당가가 있으며 오른쪽으로 갈수록 언덕이고 용산구와 맞닿아 있음
- 성산 : 강북 최대 재건축예정인 성산시영 아파트 (1986년식, 3710세대)가 있으며 구축 아파트들이 모여 있고 생활인프라는 다소 부족함. 가성비 학군지이자 서울월드컵경기장과 6호선이 있는 곳
- 상암 : 미디어, IT 관련 직장이 있는 디지털미디어시티역이 있으며 공공택지로 지어져 평지에 2010년대 아파트들이 모여있고 임대세대도 많음. 주변에 빈땅이 많아 경기도 신축과 비교되는 곳
마포구 매물현황
마포구 매물 현황을 살펴 보겠습니다.
매매 매물은 25년 10월 규제 이후로 확 줄어들었다가, 26년 5월8일까지 다주택자의 양도세 중과를 유예해준다는 정책으로 매물이 출회되었고 소진되었습니다. 5월 이후부터 현재는 1800개선에서 크케 변동이 없습니다.
전세 매물은 요즘 전세난이라는 소식이 무색하게 600개 가까이 쌓여있는 것을 볼 수 있습니다. 다들 전세가 없다고 하는데 무슨 일일까요? 마포구 전역에 전세가 많은 것인지 생활권 별로 팩트 체크 들어갑니다!
- 아현/공덕/대흥 전세
네이버 부동산에서 전세 개수를 살펴보았습니다. 사람들이 좋아하는 아현/공덕/대흥 생활권은 선호 대단지 위주로 전세가 적게는 11개 에서 많게는 129개까지 있습니다.
2. 광흥창 전세
광흥창역 주변입니다. 같은 생활권이라도 전세가 하나도 없는 단지도 있고, 신축은 전세가 많기도 합니다. 26년 8월 입주예정 단지인 힐스테이트마포더퍼스트(지주택)는 전세 개수가 577개나 되네요! (중복제거 안함)
3. 상암 전세
상암은 앞선 생활권보다는 적은 편입니다. 많아야 16개 정도 되는 군요.
여기까지 살펴본 뒤에 전임까지 해본 결과, 마포구에 전세가 쌓이는 이유는 다음과 같습니다.
- 선호생활권, 선호단지에 비거주 집주인들이 많고 그들이 전세를 공급함
- 아현/공덕/대흥의 선호 단지에 전세가 많은 이유는 집주인이 그 집에 살지 않기 때문입니다. 비거주 1주택자, 다주택자들이 좋은 땅에 있는 선호 단지는 팔지 않고 들고 가기 때문에, 가격은 높을 지언정 상대적으로 전세 개수를 많습니다.
- 반면 같은 생활권이라도 아현의 염리상록, 광흥창의 창전삼성 같이 중저가 단지들은 매도/매수 거래가 이루어지며 입주하는 사람들이 많기 때문에 전세는 줄어들거나 아예 존재하지 않습니다. 상암도 투자수요가 적은 생활권이기에 실거주 위주로 거래되며 전세가 많지는 않았습니다. - 신축 입주장으로 전세 물량 추가
- 신수동 힐스테이트마포더퍼스트 26년 8월 입주, 공덕동 마포자이힐스테이트라첼스 27년 3월 입주
- 특히 힐스테이트마포더퍼스트는 지주택 단지로 분양물량이나 입주물량으로 잡히지 않은 단지였습니다.
주요단지 거래 분위기 및 시세
마포구 각 생활권의 주요단지 시세와 전임을 통한 요즘 분위기를 공유드리겠습니다.
결론 부터 말씀드리면,
- 갈아타기 하려는 1주택자의 매도/매수가 많다.
- 선호 생활권, 선호단지를 가지고 있는 다주택은 최대한 버틴다.
- 15억대 구간은 거래가 활발하고, 15억 이하 단지는 15억으로 수렴하고 있다.
라고 볼 수 있겠습니다!
마포의 가격대 형성은 다음과 같이 되어 있습니다.
- 10억 이하 : 거의 없음
- 10억~15억대 : 아현/마포/광흥창 후순위 구축, 성산/상암 대부분 단지
- 15억~20억대 : 아현/마포/대흥의 중간선호 구축, 광흥창의 한강변 구축/준신축
- 20억~25억대 : 아현/마포/대흥의 선호 신축59, 구축84
- 25억~30억대 : 아현/마포/대흥의 선호 신축84
첫번째로, 아현뉴타운의 대표단지 마래푸 부터 갑니다! (2014y, 3885^)
마래푸 59 호가는 21.6~23억 사이로 세낀 매물이 좀더 저렴하고 입주매물은 22억부터 시작합니다. 84호가는 25.5억부터 시작합니다. 그래도 실거래가와 크게 괴리감이 있는 호가는 아니며, 거래가 뜸한 편이라 영업도 네고도 적극적인 모습을 보였습니다. 전세는 물량이 많아서 그런지 거래도 잘되고 조금씩 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
추가로, 마래푸는 1/2/3/4 단지로 나뉘어 지는데, 각각의 특징은 다음과 같습니다. 주로 더블 역세권을 이용할 수 있는 2단지, 생활이 편리한 4단지를 선호하며 호가가 제일 저렴한 것은 대체로 3단지 매물 입니다.
- 1단지 - 2호선 아현역 가까움
- 2단지 - 5호선 애오개역 가까움
- 3단지 - 한서초품아
- 4단지 - 상권 이용편리, 생활인프라
더불어 생각해 볼 수 있는 사실은, 이번 세제개편안에서 1세대 1주택의 공시지가 14억이하의 주택에는 종부세를 부과하지 않는다는 점입니다! 그럼 현재 나와있는 매물의 공시지가가 얼마정도 될까요?
13.5억 정도의 공지시가를 보입니다! 마래푸 59 한채 정도면 종부세에서는 자유로울 수 있다는 얘기입니다. 재산세는 340만원 정도 선이네요.
이번에 전임을 하면서 부사님께서 마래푸는 아래급지에서 올라오려는 갈아타기 수요, 그리고 강남에서 고가주택을 팔도 다운사이징하여 올 수 있는 수요가 모두 만나는 지점이라고 말씀하셨습니다. 그리고 비거주 집주인 중 향후 전세가 만기되는 대로 들어오려는 사람들, 다주택자 중 팔려는 사람들도 있어서 이번주 문의전화가 끊이질 않았다고 하네요! 일주일에 1~2건씩 급매가 나오기도 한다고 합니다. 실거주할 집이 많아짐에 따라 전세가 소진되며 가격이 오를 수도 있고, 매수 수요가 늘어 가격이 오를 수도 있겠습니다.
다음은 대흥생활권의 마포세권이자 한강이 보이는 신축, e편한세상마포리버파크입니다. (2016y, 547^)
전임한 결과 매물도 별로 없고, 거래도 많이 되지 않는 단지라고 합니다. 집주인들이 팔기를 원치 않아서 그렇다고 하네요! 마포역세권에 신축 + 한강 + 대흥학원가 이용 + 염리초에 보낼 수 있다는 것이 엄청난 메리트가 있는 단지입니다.
15억~20억 사이의 아파트로는, 대흥생활권의 선호구축 마포태영을 가져왔습니다. (1999y, 1992^)
25평은 복도식의 방3개이긴 하지만, 아이를 키우며 염리초에 보내고 대흥 학원가를 보낼 수 있는 알짜 구축단지 입니다. 호가는 17.4부터 시작하며 세낀 매물들이 있고, 정상 입주 매물은 17.6억 부터 입니다. 갈아타기 해야하는 매도자는 가격 네고도 3천정도 가능하다고 하며, 최근 약정서 들어간 계약이 17.5 이라고 합니다. 5월 이후 거래는 많이 감소하긴 했지만 여전히 수요가 있는 단지로 임대사업자의 전세 가격과 일반 전세 가격이 많이 차이가 나는 경우가 있습니다.
그 아래 가격대 15억으로 아직 KB시세는 15억을 넘지 않은 단지, 창전삼성으로 가봅니다. (1998y, 951^)
와우산 아래 언덕에 위치한 단지로 세로로 긴 모습이라 앞동을 선호하는 특징이 있는데, 지금 호가는 세낀 물건 중간동 15.5부터, 임주는 15.7 부터인데 입주 날짜가 9월로 매우 촉박했습니다. 25평은 이렇게 2개 물건 밖에 없고 최근 거래도 많이 되었고 매물 개수가 적기도 하다고 하네요. 작년까지만 해도 11억대 단지였는데, 정부의 대출규제 후에 15억으로 빠르게 오른 것을 볼 수 있습니다.
그렇다면 모든 10억대 단지가 바로 15억이 되었을까요?
성산 생활권에서 초/중학교를 가까이 보내며 살만한 월드컵 참누리를 같이 보시죠! (2006y, 499^)
성산의 이 단지는 작년엔 12억대였으나 아직 실거래가는 13.9억대로 이제 막 전고점을 회복하였습니다. 그리고 호가는 이제 14.5억부터 시작합니다. (저층제외) 위의 창천삼성과 비교해보면 땅의 힘이 성산이 조금 떨어지기 때문에 급격히 오르지는 못하였으나, 전세가 꾸준히 수요있는 단지이기 때문에 곧 15억에 도달할 것으로 보이네요!
마지막으로, 가장 외곽에 위치하는 상암의 월드컵 10단지를 보겠습니다. (2010y, 861^)
작년 10억에서 이제 막 11.4억 전고를 회복하였습니다. 전세는 살 수 있어도 매매는 하기 싫어하는 단지로 거래가 별로 없어 가격이 많이 오르지는 못했으나, 반대로 이런 후순위 단지도 서울이라는 땅 위에서는 전고를 회복하는 구나 하는 생각이 들었습니다.
마포구의 시세를 보면서 상대적으로 전세 매물이 쌓여있다는 것이 신기했고, 현재 시점에도 꾸준히 갈아타기 하려는 수요는 있다는 사실을 알게 되었습니다. 전임을 하다가 부사님이 요즘은 가격 보다도 ‘타이밍’ 이 맞아야 매도/매수 할 수 있는 시장이라고 하셨는데, 갈아타기가 어렵긴 해도 열심히 찾다보면 상승장 속에서도 기회가 만들어질 수 있겠다 라는 생각을 했습니다. 매도자가 언제까지 중도금 얼마가 필요한 매물들이 꽤 보였는데, 그 조건을 만족해 줄 수 있다면 싸게 살 수 있었기 때문입니다. 꾸준히 내가 갈아탈만한 단지가 어디인지 리스트 업해서, 기회가 왔을 때 잡을 수 있는 투자자가 되어야 겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
