올해 상반기 3월부터 본격적으로 부산 학군지 0호기 자산을 매도하고 수도권 자산 갈아타기를 시도해왔다.
1월부터 한 달에 한 곳씩 수도권 앞마당을 늘이고 열심히 매임을 하는 와중에, 정말 저렴하고 좋은 급매 물건을 몇 번이나 만났음에도, 정작 0호기가 매도되지 않은 상태여서 떠나보내야 했다. 정말 속이 쓰렸다. 지금 그 급매 물건들은 이미 석 달 사이이 2억이나 오른 상태이다. 복기해보자면, 입주권을 매수해 보유해온 내 집에 대한 자부심으로, 호가를 낮추지 않았던 것이 여러 요인 중 하나였던 것 같다. 비싸게 팔고 싸게 사고싶은 욕심이 발목을 잡은 것이다. 이미 실거래가가 고점을 갈아치우는 고공 행진 중인 지역을 지금 사는게 맞는가.. 하는 도돌이표 질문을 하고 있다.
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1강에서 유디님이 여기에 대한 명쾌한 답을 주셨다. 지금은 이전처럼 실거래가를 보는 시장이 아니라고… 고점 대비 얼마나 올랐는지를 판단하는 시장이 아니라, 지금의 호가를 기준으로 어디가 더 가치있는 지역인지 입지를 보고 판단하는거라고… 즉, 내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 자산을 매수하면 되는건 변함 없는거라고! 다만 내가 보고있는 물건이 저점 대비 60%이상 올랐는지, 그 이하의 수준인지를 보고.. 몇 년 뒤 가격이 하락하는 조정 시기가 오더라도 감당 가능하다면 매수하면 된다는 것.. 즉 리스크에 대해 인지하고 매수하고 대응하면 장기적으로는 우상향하는 자산이 되리라는 것… 꼬리에 꼬리를 물던 도돌이표 질문에 대해 스스로 답을 할 수 있게 되었다.
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또한, 비교 평가의 과정의 4가지 프로세스는 앞으로 1호기 매수시 반드시 염두에 둬야 할 것들이다!
(사진 찍어 휴대폰 바탕화면에 저장하기!) 다시 한 번 복기해본다!
→ 1)호가가 비슷하다면, 그 중 가장 입지가 좋은 것 (직장,교통,학군,환경)을 선택한다!- 여기서 결론나면 바로 매수!
→ 2) 입지가 비슷한 경우라면, 전고점 대비 하락폭 큰거! (전고점 대비 상승폭 낮은 것)을 픽한다!
→ 3). 전 저점 대비 상승폭이 낮은 것,
→ 4).실거래가와 호가 괴리율 낮은 것 ..
이 프레임 중에서 전저점 대비 상승폭이 낮은 것을 계산해보면서, 다른 입지 뿐 아니라 같은 지역 내 단지들 간의 비교 평가에도 도움이 되었다! (눈여겨 보던 단지들의 저점 대비 상승율을 계산해보며, 순위를 매겨볼 수 있었다)
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이번 실전반 임장지는 A지역이다. 정말 생각지도 못했던 지역이었다. A 지역을 임장하고 최종 임보를 써보면서, 좀 더 실력있는 투자자가 배우고 갖춰야 할 기본 덕목 (임장, 임보, 비교평가)에 최선을 다해보자. 알지만 아직 익숙하게 잘 못하는 것들을 새롭게 익혀보고, 이전의 나를 버리고, 두려움도 걱정 불안도 버리고, 촘촘히 세운 목표대로 두잇! 해보자. 용광로 터널 8월을 지나고나면 9월에 새로운 나를 만날 수 있을 것 같다. 실행하고, 물어보고, 복기하고, 다시 실행하여 최선의 아웃풋을 낼 수 있도록 도전해보자!!!
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갈아타기 이후에도 내가 가야 할 길이 명확하다.
다음 갈아타기를 위해 상급지 앞마당을 꾸준히 만들어가는 것이다.
월부의 젖은 낙엽이 되어 10년 뒤에도 딱 붙어 남아있는 투자자 프롬미가 되고싶다.
1강의 강의를 들으며 여러 번 소름이 돋았다.
80%를 바꿀 20%의 파레토가 여기에 있었구나… 간신히 내가 그 열차 꼬리칸에 탑승했구나..하는 안도감에…
모든 것에 감사하다. 정말 잘해봐야겠다. (*)
