보유기간 산정 및 양도세 관련 질문드립니다.

낭만적자본가님 안녕하세요^^ 매도와 매수를 동시에 진행을 검토하시는 부분! 정말 쉽지 않으실건데 대단하시다 생각합니다👍🏻 전문적인 내용이라 조심스럽게 답변드리며 반드시 세무사와 상담을 해보시고 진행하시는 것을 추천드립니다. 리모델링 진행 단계와 신탁계약 내용에 따라 달라져서, 단순히 “2년만 지나면 비과세”라고 보기는 어려울 것 같습니다. 첫 번째, 리모델링을 시작했다고 보유기간이 자동으로 중단되는 것은 아니며, 신탁등기를 했다는 이유만으로 기존 보유기간이 무조건 사라진다고 단정하기도 어렵습니다. 다만 공사 중에는 매도 대상이 기존 주택인지, 리모델링 조합원의 지위인지, 신탁수익권인지에 따라 세법상 취급이 달라질 수 있습니다. 특히 주택법상 리모델링 권리는 재개발·재건축의 ‘조합원입주권’과 동일하게 보지 않을 수 있어, 공사 중 매도에도 1세대 1주택 비과세가 되는지 여부는 확인이 필요해 보입니다. 또한 토지거래허가구역 지정 자체와 양도세의 2년 거주요건은 별개입니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지, 계약일과 계약금 지급일 당시 무주택이었는지에 따라 거주요건도 달라질 수 있습니다. 두 번째, 기존 주택 매도와 신규 주택 매수 잔금일이 같았다는 이유만으로 신규 주택을 나중에 매도할 때 문제가 생기는 것은 아닙니다. 신규 주택의 보유기간은 원칙적으로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날부터 계산합니다. 다만 같은 날 두 거래가 진행됐다면 기존 주택을 팔 때의 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 적용이 맞았는지는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 세법은 잔금을 주고받은 ‘시간’보다는 날짜와 객관적인 서류를 중심으로 판단하기 때문입니다. 이 부분은 취득세에 이슈도 있기 때문에 정확한 확인 필요해 보입니다. 결론적으로 리모델링 중 매도를 생각하신다면 매매계약서, 잔금 이체내역, 등기부, 신탁계약서와 리모델링 사업 진행단계를 모두 준비해 양도세 전문 세무사에게 꼭 상담받으시길 권합니다. 세금은 계약 후가 아니라 매도계약 전에 확인하셔야 안전합니다^^ 정확한 답변을 드리지 못한 점 양해부탁드리며, 매도와 매수가 원활히 진행되어 좋은 자산 쌓아나가시길 기원합니다 🫶🏻

낭만적자본가님 안녕하세요~ 매도·매수를 같은 날 진행하시는 것부터 리모델링 예정 주택까지, 검토할 것이 많아서 복잡한 마음일 것 같아요 1) 리모델링 중 보유기간 인정 여부 리모델링 조합원 지위가 세법상 조합원입주권으로 인정되는지가 중요할 것 같습니다. . 재건축·재개발은 도시정비법에 따른 사업이라, 소득세법 154조 8항의 보유기간 통산 특례(기존주택 보유기간 + 신축 후 보유기간을 합산해서 비과세 판단)를 명확히 적용받습니다. 반면 리모델링 조합원 지위는 도시정비법이 아니라 주택법에 따른 것이라, 세법상 "조합원입주권"으로 명확히 인정되지 않는 경우가 많아요. 그래서 재건축·재개발처럼 보유기간을 자동으로 통산해준다고 단정하기 어렵습니다. "2년만 지나면 무조건 비과세"라고 단정하기보다는, 신탁계약 내용·리모델링 진행 단계(사업계획승인 전/후, 멸실등기 여부 등)에 따라 달라질 수 있는 사안이라 세무사 상담이 꼭 필요한것 같습니다. 2) 매도·매수 잔금일이 같은 경우 같은 날 잔금이 오가면 "양도(매도)가 먼저 이루어진 것"으로 보는 유권해석 사례가 많다고 합니다. 매도 시점엔 1주택 상태라 비과세 판단이 수월해지지만, 만약 매수가 먼저로 판단되면 일시적으로 2주택 상태에서 종전주택을 판 게 되어 일시적 2주택 비과세 요건(신규주택 취득일로부터 종전주택 양도 기한, 지역에 따른 취득 시점 요건 등)을 별도로 충족해야 할 수도 있다고 합니다. 따라서 계약서상 잔금 순서(같은 날이어도 오전/오후, 등기 접수 순서 등)를 명확히 남겨두시는 게 좋을 것 같습니다. 결론적으로 두 사안 모두 매매계약서, 잔금 이체내역, 등기부, 신탁계약서, 리모델링 사업 진행단계를 세무사에게 다 보여드리고 확인받으시는 걸 추천드립니다. 경우에 따라 해석이 달라져 결과치가 달라지는 사안이라 저도 참고로만 봐주시면 좋을 것 같아요! 꼭 전문가 상담 받으시길 추천 드립니다