현재의 시장
통화량과 아파트 가격의 상관관계!
통화량 대비 매매가 상승이 작은 지역은 앞으로도 상승의 여력이 있다고 볼 수도 있다.
빠르게 상승한 지역들은 조정, 하락 될 수도 있다.
즉, 상급지의 경우 앞으로의 상승이 적을 수 있고
상승이 덜한 지역은 여력이 있다.
그럼 상승이 덜한 지역을 투자하고 싶겠지만
어디가 덜 상승했냐가 아니라 어떤 자산이 가치있는가가 중요!
오른 지역도 내가 감당 가능하다면 매수하는 게 맞다.
왜? 좋은 가치의 자산은 장기적으로 보면 우상향 하기 때문이다
호가가 1,2 억씩 높아져서 나온다는 것은 상승 중반에 왔다는 것을 의미한다.
앞으로도 내후년도 더 가파르게 올라갈거고 점은 촘촘이 아니라 넓게 찍힐 것이다.
수익률 vs 수익금?
예산 안에서 1. 가치가 좋고 2.저평가된 단지를 선택한다.
시간의 흚에 따라 가치는 올라갈거고 나중에 수익률 관점에서 복기하는 것
과거의 인식과 달리 이제 아파트는 투자재로서의 기능이 강화되었다.
과거나 지금이나 하락장을 맞을 때 하락폭은 2~30%로 동일하나 주기가 짧아졌다.
그리고 전세가율과 무관하게 매매가가 반응한다
하락장이 빠르게 시작될 수 있다.
하락장이 오면 내 자산도 팔고 하락한 가격의 더 좋은 자산으로도 갈아탈 수 있어야한다.
환금성은 그러기에 중요하다.
원금성보존
거의 희박한 확률이겠지만 가장 최악의 경우 23년 초반까지 떨어질 수 있다는 생각을 갖고 원금 보존을 판단하는 것이 합리적이다.
매매가가 20%만 떨어져도 최악의 상황이다(하락장도 30% 떨어졌기에..)
그러나 지금은 하락장도 아니고 우상향 중이다.
현재의 비규제 지역은 거품이 덜 꼈다. 앞으로 도봉구처럼 될 것이다.
대세상승장은 정부가 규제를 아무리 때려도 말을 안듣는다.
지금은 규제에 사람들이 움찔움찔하는 시기이다.
향후 1-2년 후에는 불나방처럼 달려드는 시기가 되지 않을까 생각한다.
그리고 전세가가 잘 받쳐준다고 해서 무조건 좋은 게 아니다.
투자자가 그만큼 많이 들어갈 수 있다.
매매 개수를 반드시 확인하라. 그 매매 개수가 전세로 전환될 수 도 있다.
(나의 과거 1호기 경험을 기억하라)
판단기준
매도든 갈아타기든 추가투자든
‘더 좋은 자산인지’ 여부에 따라 결정해라.
비과세는, 목적으로 가는데 활용하는 것이지 우리가 비과세받으려고 투자하는 게 아니다.
우리의 목적은 더 좋은 자산을 갖는 것이다.
타이밍은 있긴하다.
- 상급지와 하급지가 모두 눌려있을 때(2023년)
- 하급지 물건이 상급지보다 더 많이 올랐을 때 (2026년 이후..)
그런데 타이밍은 활용하면 좋은 것이지
본질은 가격이 벌어지든 뭐하든 내가 갈아탈 수 있으면 갈아타는 것이 중요하다.
그래서 난, 키맞추기가 시작되기 전에 갈아탈 곳을 미리 정해두어야 한다.
즉 상급지 앞마당을 계속 늘려가야한다!!
양도세를 보면 손해보는 기준이 든다고?
양도세를 낸다는 것은.. 그만큼 돈을 벌었다는 뜻이다!!
비규제 비역세권 단지보다 광역시 신축이 더 오를 수도 있다.
정기적으로 임장하고 매물을 모니터링해라.
기회가 왔을 때 부사님이 먼저 연락을 줄 것이다.
최고의 재테크 방법
24,25년 상승장 초반에 규제가 나오기 시작했다.
그 때 자산들을 하나로 합쳐 상승장 중반을 맞이하고 주식같은 걸 하면 된다.
물론 보유세가 감당되면 추가투자 해도 된다.
하락장이 오면 모든 걸 끌어모아 좋은 걸 하거나 다주택하거나 해야한다.
당장 오를 것같다는 생각에 조바심에 투자하면 안된다.
그럼 2~4년을 후회할 수 있다.
차분히 다음을 기다리는 것도 투자다.
<BM>
전저점 대비 상승률을 보며 선호도 파악과 가격을 check
→ 전저점 대비 60% 이하 = 덜올랐다
→ 전저점 대비 60 이상 = 비싸다, 가격이 하락할 수도 있다.
부대비용을 아까워하며 본질을 놓치지 말자.
