[월학 여름학기 3전닉스보다 뜨거운 메퍼닉스 주니유니맘2] 3강 수도권, 지방 비교평가로 10억이상자산쌓는법 (갱지지 튜터님)

안녕하세요 주니유니맘2입니다. 

3강은 갱지지 튜터님의 수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는법 이라는 주제로 

수도권외곽과 지방을 비교평가해야 함을 알게됐어요

지금 지방이 절대적저평가 구간이라고 하는데 무조건 지방이다 수도권이다가 아닌 비교평가하는 법을 통해 

현재 내가할수잇는 가장 좋은 투자는 무엇인지 배워볼수있는 시간이엿습니다.

내가 하려는 투자대상에 대해 이해하고 가치의 중요도를 다시 확인햇습니다.

지금 현재 시장

수도권과 지방의 가겨과 투자금이 비슷합니다. 

안양만안구 33평 매매가 7.2억 전세가 4.7억 투자금 2.5억

부천원미구 33평 매매가 6.7억 전세가4.5억 투자금 2.1억

부산해운대구 33평 매매가 5.8억 전세가 3.3억 투자금2.5억

대구중구 33평 매매가 5.1억 전세가 2.9억 투자금2.2억

2017년에 서울경기상급지 

2018년 경기중상입지 구리용인광교평촌

2020년2월 만안의왕수원 

2020년6월 군포부천시흥안산처인고양남양주안성평택

2020년11월 김포파주 동두천 

점점 중심에서 외곽으로 규제지역으로 묶였습니다. 

지금은 2018년을 지나 19년 쯤이라고 생각할수잇습니다.

2013년 바닥에서  2018년까지는 서울주요입지 전고돌파하고 경지주요입지는 전고수준이였습니다. 

20년 이후 수도권외곽까지 상승하며 상승장이 폭등했습니다.

수도권상승장과는 달리 지방광역시 하락장이고 

부산은 13-17년 상승장으로 인해 조정지역으로 붂이다가 

18년부터 해제되어  19-20년에는 지방광역시 모두 절대적인 저평가 시장이라고 합니다.

비교평가의 기본원칙

 1. 가격고정 가치비교 => 같은 가격이면 더 좋은것

  2. 가치고정 가격비교 => 비슷한가치면 더 싼 것

가격 비슷한 체급인 배교평가 대상찾기

랜드마크의 가격을 비교하고 비슷한 체급인지 찾되 선호단지 가격대 차기가 크면 지역을 변경

예를 들면 부천원미구와 부산해운대구가 아닌 부산동래구정도로 보면 좋다

지금투자하는 단지는 매매의 대상이므로 지역내 선호도가 중요하고 환금성이 좋은 단지를 선택해야한다.

지방이 절대적 저평가라고 하지만 아무래도 지방은 인구수가 제한적이다 보니 그 중에서 선호도 있는 단지를 찾는것이 중요하다.

중좌동은 핸운대내에서는 좋지 않지만 부산이라는 전체에서 보면 좋고 서면은 그 반대이다.

비교평가 투자하는 방법

이 도로를 경계로 천을 경계로 여기부터는 투자못해라는 선입견을 깨고 큰 판에서는 여기도 해도 되겠다 이런 생각을 가지는게 중요하다. 3호선 도심출퇴근가능한 가성비 생활권에서 거주하기 괜찮은 아파트라면 지방에서 선호되는 단지보다 나을수있다. 수도권은 풍선효과로 앞단에 단지가 오르면 뒤이어 후순위단지로 가격이 이동할수있다.

1.선호도 준수, 싸지 않다면 다른 대안찬기

2.가격 비슷한데 선호도 떨어지면 선호도 ㅈ더 좋은 단지 선택

가치 비교할대 중요한것은 더 버는 것보다 지역내 선호도 환금성을 파악하고 추후 갈아타기 까지 염투해 두어야한다.

비교평가후에 할일 

1.전세가율이 높으면 투자금이 줄어들수있다 하지만 전세가율만 보고 갭투자를 하는것이 아닌 매매가격수준과 같이 비교해야한다.

2.서울은 공급이 많지 않기 때문에 공급이 잇어도 가격눌림현상이 있고 일시적으로 조정해소된다

향후 3기 신도시 공급등 고려해보자

지방은 공급에따라 전세가가 박살나기도 하고 전세가가 정리되면 빠르게 오르기도 함을 알수있다.

3. 상승흐름이 오는곳은 기회비용측면에서 빨리 수익을 볼수있고 다음투자를 생각해볼수있다.

특히 수도권에서는 풍선효과로 인해 형님 단지가 오르고 난후 아우단지에 대한 흐름을 파악해볼필요가 있다.

지방은 대장단지의 움직임을 보는 것이 중요하다.

월부학교에서 성장하는법

환경을 누리기 보다 월부학교 환경은 내가 만든다

아직 이런것까지 생각해본적이 없는데 감일에 모두 덧글을 달고 서로 응원하고 원팀이 되어 같이 성장하는 분위기를 만드는 것이 중요함을 느겼습니다. 

이제부터라도 덧글을 놓치지 않고 잘 달아보도록하고 우리 반원들이 잘 될수있도록 같이 으샤으쌰해보겠습니다.

당진까지 임장을 다니셨다니 오랜시간 임장을 다니시고 임보와비교평가와 투자를 통해 성장해오신 튜터님을 보고 6년하면 다 똑같지는 않겠지만 그래도 꾸준히 환경안에 머물러 노력하면 튜터님처럼 비슷하게는 되지 않을까 생각해보앗습니다.  아직 배워갈것이 너무나 많고 비교평가가 잘 안되는데 튜터님의 좋은 강의를 통해 더 많이 배울수 있어 감사했습니다. 

비엠

1. 튜터님의 비교평가 장표 적용하기

2. 13-18/2013-22  수익률 비교해보기