안녕하세요? 김제로입니다.
이번 주차부터 새로운 루틴 형성을 위해 ‘너나위’님께서 진행하시는 주간 머니 이슈를 정리하며
원페이지 장표로 만들어보고자 합니다.
이전에는 그저 유튜브 영상으로 보며 지나갔지만 잘 기록하고 투자에 반영할 수 있도록 해봐야겠습니다.
주제 1. 부동산 세제 개편
이번 세제 개편을 보면서 가장 먼저 든 생각은 세금 자체보다 세제 변화가 시장 참여자들의 행동을 어떻게 바꾸는지를 봐야 한다는 것이었습니다.
1. 1주택자도 두 가지로 나눠서 볼 필요
① 실거주 1주택자
시가 기준 30~40억대 이상의 초고가 주택을 실거주하는 경우에는 종부세 부담이 커질 수 있습니다.
공제한도는 올라가지만 공시가격 비율과 세율도 함께 올라가는 구조입니다.
- 33억 이상 초고가 주택: 세액 크게 증가
- 20~33억대 : 세액이 크게 달라지지는 않지만 평균적으로는 상승 가능성
~20억대 : 공제한도 확대 영향으로 오히려 종부세가 없어지는 구간도 발생
이 때문에 최근에는 기존에 1급지 초고가 주택을 보던 수요 중 일부가 20억 전후의 2급지 주택으로 이동하는 모습이 나타나고 있습니다.
또 하나 눈여겨볼 부분은 장기보유특별공제 한도입니다.
- 2028년까지 20억
- 2029년부터 10억
정부 입장에서는 최상단 주택에 대한 세 부담을 높이면서, 일정 기간 안에 매물이 나오도록 유도하려는 의도도 있다고 볼 수 있습니다.
여기서 다시 한번 느낀 것은 세금 제도에 민감하게 반응해야 한다는 점입니다.
한번 만들어진 과세 기준은 쉽게 바뀌지 않기 때문입니다.
예를 들어 20년 전에는 연봉 1억이 굉장히 희소한 고소득자였지만,
지금은 연봉 1억을 받는 사람이 과거보다 많아졌습니다.
그런데 과세 기준이 물가 상승을 충분히 반영하지 못한다면 시간이 지날수록
자연스럽게 더 많은 사람들이 높은 세금을 부담하게 됩니다.
결국 부동산 투자에서도 현재의 세금만 보는 것이 아니라 앞으로 그 기준이 어떻게 작동할지까지 생각해야 한다는 생각이 들었습니다.
② 비거주자
이번 개편에서 또 하나 중요한 부분은 비거주 주택에 대한 세 부담 증가입니다.
1급지 초고가 주택을 보유한 비거주자가 세 부담을 견디지 못하고 매도한다면,
해당 자금이 한 단계 아래 급지로 이동할 가능성이 있습니다.
반대로 해당 가격대의 주택을 이미 보유하고 있지만 거주하지 않는 사람들은
세 부담 증가로 인해 직접 거주하는 선택을 할 수도 있습니다.
이렇게 되면 기존에 해당 주택에 거주하던 임차인은 다른 집을 구해야 하고,
결과적으로 상위 급지부터 임대 공급이 줄어드는 현상이 나타날 수 있습니다.
그래서 이번 세제 개편을 단순히 "집값이 오르냐, 내리냐"의 문제로 보기보다는
임대차 시장에 어떤 영향을 줄 것인가를 함께 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
2. 과거 사례와 비교해보기
이번 보유세 개편을 보면서 2018년 9·13 대책과 비교해볼 필요가 있다는 생각이 들었습니다.
- 종부세 인상
- 고가주택 세율 상승
- 장기보유특별공제에서 보유와 거주 요건 분리
양도세 중과
등의 정책이 시행됐습니다.
그 결과 거래량이 크게 감소했고, 약 7개월 정도 거래 절벽이 이어졌습니다.
다만 당시와 지금은 시장 환경이 다릅니다.
당시에는 초저금리와 상대적으로 많은 입주물량이 있었기 때문에 거래량 감소 이후 일부 조정이 나타났고, 이후 다시 가격이 크게 상승했습니다.
반면 현재는 금리가 과거보다 높고 입주물량도 부족한 상황입니다.
보유세 부담이 늘더라도 양도세 부담까지 큰 상황에서 "세금이 부담되니 집을 팔자"라고 쉽게 결정하기 어렵습니다.
결국 매도자가 매물을 내놓지 않고 버티는 선택을 할 가능성도 높다고 생각합니다.
그래서 과거와 비슷한 정책이 나왔다고 해서 이번에도 똑같은 시장 결과가 나타날 것이라고 단정하기는 어렵겠다는 생각이 들었습니다.
무엇보다 지금 시장을 움직이는 핵심은 세제보다는 임대차 시장이라는 생각이 들었습니다.
임대차 시장에서 큰 변화가 없다면, 여전히 실수요자의 내 집 마련 수요는 존재할 수밖에 없습니다.
결국 세제 개편을 보면서도 정책 자체보다 그 정책이 매물과 임대차 시장을 어떻게 변화시키는지 계속 지켜봐야겠다고 생각했습니다.
주제 2. ISA 계좌 변경사항
기존 ISA의 가장 큰 장점은
- 손익통산 가능
- 최소 가입기간 3년 / 무제한 연장 가능
- 분리과세
등을 통해 절세하면서 투자할 수 있다는 점이라고 생각합니다.
그런데 이번 변경으로 기존 ISA의 장점 중 일부가 달라지게 됩니다.
1. 만기 연장 방식 변경
기존에는 만기를 계속 연장할 수 있었지만,
이제는 최대 5년까지만 운영하고 만기가 되면 계좌를 해지해야 하는 구조로 변경됩니다.
특히 만기 시점에 손실이 발생해 있다면 계좌를 정리해야 하는 상황이 생길 수 있다는 점이 고민되는 부분입니다.
또한 5년마다 200만원의 비과세 혜택을 적용받고 이후 9.9%의 세율을 다시 적용받는 구조이기 때문에, 장기 투자자 입장에서는 오래동안 세금을 미뤄둘 수 있는 ISA 계좌가 유리할 것 같습니다.
2. 납입이월 불가
연간 납입한도는 2천만원이고, 사용하지 않은 한도를 이후로 이월해서 추가 납입할 수는 없습니다.
따라서 ISA를 활용한다면 매년 납입한도를 꾸준히 활용하는 것도 중요해 보입니다.
다만 만기 변경은 만기 3개월 전인 경우에만 가능하다는 점도 확인할 필요가 있습니다.
3. 생산적 금융 ISA 신설
생산적 금융 ISA에서는 국내에 상장된 미국주식 ETF 등에 투자할 수 없습니다.
결국 중요한 것은 '제도를 활용하는 방법'
제도가 바뀌는 것 자체보다 그 변화가 사람들의 행동을 어떻게 바꾸는지를 보는 것이 중요함을 느낄 수 있었습니다.
부동산에서는 세제 변화가 매물과 임대차 시장에 어떤 영향을 주는지,
ISA에서는 변경된 제도 안에서 기존의 절세 효과를 어떻게 최대한 활용할 수 있는지를 고민해야 할 것 같습니다.
특히 ISA는 기존 계좌의 장점을 충분히 활용할 수 있다면 꼭 살려서 이용할 수 있도록 해야겠다는 생각을 가졌습니다.
