[월부학교 여름학기 재이리튜터님과 올여름 6(식스)센스급 반전투자 성공기 한다한] 수도권과 지방 제대로 비교하기 - 월부학교 3강 갱지지 튜터님 강의후기

안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다!

월부학교 3강은 갱지지 튜터님께서 알쏭달쏭한 수도권과 지방의 비교평가에 대해서 

속시원히 알려주셨습니다! 

사실 지방 앞마당이 얼마 없는 데다, 

지방 물건과 수도권 물건을 제대로 비교해 본적이 드물어서 

이번달 임보를 어떻게 써야 하나~ 고민 하고 있었는데

갱지지 튜터님께서 제일 고민이 되는 주제에 대해서 강의해주셔서

열심히 들을 수 있었습니다! 감사합니다!

우리가 하려는 투자에 대한 이해

우선 지금의 시장과 우리가 수도권과 지방 물건을 비교해야 하는 이유를 설명해주셨는데요, 

1. 현재의 수도권 연속 규제 & 지방 하락장 분위기가 2019년과 매우 비슷하며 
   이 때 어떤 단지를 샀느냐가 중요했던 시기였습니다.
2. 2026년 우리가 투자하려는 대상은 보통가치 이하의 지역과 단지로써 
   저평가 구간에 매수 후 수익을 보고 매도해야 하는 매매관점의 투자처 입니다
3. 수도권 외곽, 지방에 아직 저렴하고 선호도 좋은 단지를 소액으로 살 수 있는 시기이기 때문에
   잘 비교해 보고 사야 합니다.

다시 한번, 우리가 지금 시점에 할 수 있는 투자는 

살 때부터 매도계획을 철저히 세워야 하는 투자라는 사실을 깨달았습니다.

그럼 조금 덜 벌더라도, 안전하게 매도하고 나오는 것이 더 중요하겠죠!

그럼 어떤 순서로 수도권과 지방을 비교평가 해야 하는 걸까요? 

비교평가는 가격과 가치를 비교하는 것이 원칙인데,

• 가격을 고정하고 가치를 비교해서 → 같은 가격이면 더 좋은 것!
• 가치를 고정하고 가격을 비교해서 → 비슷한 가치면 더 싼 것!

지방과 수도권은 입지평가의 기준이 드라고, 사이클이 다르기 때문에 
가치 고정 가격비교가 어렵습니다!

그래서 가격 고정 가치비교를 해야합니다~

수도권 vs 지방 비교평가는 체급맞추기 부터!

체급부터 맞춰놓고 비교평가를 해야 한다는 설명을

월드컵을 빗대어 설명해주셨는데 참 재미있고 와닿았습니다!

비교할 지역의 가격을 평단가, 랜드마크 생활권, 단지가격으로 맞춰보는 게 

재미있을 것 같아서 저의 앞마당중에서 한번 해봤습니다!

수원시 장안구 대장단지인 화서역푸르지오브리시엘, 화서파크푸르지오 가격이 좀 높지만, 

이 둘을 제외한 선호단지 들의 가격은 7~9억대로 비슷한 체급입니다. 

가성비 단지들, 좀 선호도가 빠지는 단지들도 5~6억 단지로 비슷하게 포진되어 있어 비교해 볼만 하겠습니다. 

수도권과 비교하기 전에 지역 내 선호도를 먼저 정리하기!

바로 단지 vs 단지를 붙이기 전에 

비교하려는 단지의 지역내 선호도가 정리가 먼저 되어 있어야 한다고 하셨습니다. 

“땅의 입지 + 생활권 선호도 + 단지 상품성" 을 합한 것이 지역 내 선호도가 되는데 

여기서 생활권 선호도를 따질 때는 Zoom out 해서 닫힌 지역 (권역) 내 전체에서 

이 생활권의 위상을 따져보는 것이 필요하다고 하셨습니다. 
여기서 대장 생활권과 선호 생활권을 구분짓는 것은 ‘입지독점성’으로 

대체 가능하지 않은 특장점이 중요하다는 것을 알 수 있었습니다. 

선호 생활권은 수도권에서는 교통, 지방에서는 연식을 기준으로 대체될 수 있는가를 보면 되겠습니다.

예시로 부산의 3개 생활권에 있는 단지를 비교해 주셨는데 

하급지일수록 생활권이 좋아도 주변 공급으로 인한 생활권 자체의 선호도가 

바뀔 수 있기 때문에 가급적 땅을 높이던가, 생활권을 높여 보라고 하셨습니다. 

땅을 내리면 대장단지급이 아니면 대체되게 쉽다! 고 하셨는데 예시를 들어주시니 이해가 쉬웠습니다. 

→ 가격으로 비교 할 대상을 찾고 가치는 지역 내 선호도로 판단하자!

예시로 해봤는데 쉽지는 않지만 어떤 기준으로 비교해야 할지 감이 잡혀서 이번 임보에 많이 넣어야겠습니다!

우선순위도 정해야 한다!

가격과 가치 검증이 끝난 여러개의 투자후보중에 무엇을 먼저 투자해야 할까요? 

갱지지 튜터님께서는 “전세가율, 공급, 분위기” 를 보고 판단해 볼 것을 알려주셨습니다. 

가급적 비슷한 가치와 가격이라면 전세가율이 높은 것이 

소액 투자자에겐 투자금이 적하는 얘기이고 

작은 투자금으로 수익률을 높일 수 있다는 것이라 좋은 일이지만, 

여기서 놀랐던 점은 현재 시점의 전세가율 이라는 숫자만 보면 안되고,

이 전세가율이 형성된 매매 가격의 레벨이 어떤지를 같이 보라고 하셨습니다!

가격이 저평가된 상황에서 전세가율이 높은 것인지,

가격이 한단계 올랐는데 전세가도 같이 올라서 높은 전세가율을 만들어낸 것인지!

전세가율을 퉁쳐서 보기보다 절대 가격 수준과 함께 보는 것이 필요하다는 것이

새롭게 알게 된 점이라서 좋았습니다! 

그리고 너무나 중요한 공급에 대해서 

수도권/지방의 공급상황을 한판으로 친절하게 알려주셨고, 

“어디까지 상승 흐름이 왔는가?” 하는 분위기를 읽을 수 있어야 하는데

수도권은 연속된 규제에 따른 풍선효과로 분위기가 옮아 가고, 

지방은 그러한 규제보다는 공급이 감소하고 있는지, 대장아파트가 어떻게 움직이고 있는지가 더 중요하다고 하셨습니다. 랜드마크로부터 주변에 퍼진 온기가 어디까지인지! 파악하는게 중요하겠습니다.

이번 임장지가 해당 도시에서 어느 정도의 상승 흐름이 왔는지,

또 지역 내에서는 어디까지 상승중인지 파악해보는데 도움이 될 것 같습니다.

BM : TOP3 를 고를 때 알려주신 우선순위대로 정하기

꼭 필요한 시기에 좋은 강의해주신 갱지지 튜터님 감사합니다. 

더불어 우리반 목실감 댓글 릴레이가 ‘좋은 환경’의 예시로 소개되어 너무 기뻤습니다!

앞으로도 우리 6반 텐션 떨어지지 않게, 저부터 열심히 응원하고 소통하는 동료가 되어야겠다고 다시한번 다짐했습니다~ 얼마남지 않은 여름학기, 후회없이 보내보겠습니다! 식센즈와 재이리 튜터님, 알러뷰쏘마치😍