안녕하세요
스고이한 투자자가 되기위해 달리고 있는 스오이입니다.
이번 3강은 수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산을 쌓는 법
이라는 주제로 갱지지 튜터님께서 강의해주셨습니다.
월부에 4년 넘게 있다 보니, 시기마다 사람들의 관심이 몰리는 지역을 지켜봐 왔습니다.
과거에는 지방에 집중되었다면, 최근에는 서울, 수도권에 관심이 쏠리는 모습을 보였는데요.
이번 강의를 들으며 그동안 수도권과 지방이라는 큰 카테고리로 나눠 보고 있었다는 사실을 알게 되었습니다.
수도권과 지방을 단순히 나누어 보는 것이 아니라,
전국의 지역과 생활권을 같은 기준으로 놓고 비교해 보는 시각이 필요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.
수도권-지방 비교평가 & 투자 의사결정 프로세스
가치가 있는데 가격이 저렴한 곳이 전국에 많다는 말씀이 희망적으로 다가왔습니다.
특히 과거 시장의 흐름을 살펴 보며 지금 시장이 과거 상승장 어느 시점에 와있는지를 판단하고, 그에 맞는 투자 의사 결정을 해야한다는 점이 인상 깊었습니다.
① 1단계: 가격 (체급 맞추기)
평단가, 랜드마크생활권, 단지가격을 비교하며, 비슷한 지역, 생활권을 맞춰가는 과정인데요
지역 내 비교평가는 어느 정도 익숙해졌지만,
지역 간, 특히 수도권 외곽과 지방을 비교하는 것은 여전히 어렵게 느껴졌는데요.
이번 강의를 통해 어떤 기준으로 체급을 맞추고 비교해야 하는지 알 수 있었던 단비 같은 시간이었습니다.
② 2단계: 가치 (지역 내 선호도 판단)
- 도시 위상: 내가 투자하는 도시의 전체 수요를 파악하고, 각 도시의 랜드마크끼리 비교하며 도시의 가치를 가늠해야한다는 것을 알 수 있었습니다.
- 생활권 위상: 지역 내 생활권 우선순위만 생각 하는 것이 아닌, 지역 전체에서 어느 정도의 위상과 독점성을 가지는지 넓게 바라봐야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
단지 선호도: 만약 지방 투자검토를 하고 있다면 지방 안에서만 비교하는 것이 아니라, 수도권 외곽의 비슷한 체급의 단지도 함께 비교해야한다는 사실을 알게 되었습니다.
중요한 것은 지방이나 수도권이냐가 아니라 같은 가격이라면 어디가 더 좋은 곳인가 라는 관점에서 접근해야합니다.
③ 3단계: 시장 & 우선순위 (전세가율 / 공급 / 분위기)
전세가율: 소액투자의 핵심지표지만 숫자만 보지 말고, 매매가 저평가 여부와 함께 판단해야합니다.
비슷한 가치라면 투자 효율이 좋은 전세가율이 높은 곳 우선적으로 검토해보겠습니다.
공급 (향후 3년 리스크 Check)
수도권 외곽의 입주 물량과 3기 신도시 물량을 보수적으로 점검해 공급 영향이 줄어들거나 덜 받는 지역에 우선순위 두기
- 분위기: 수도권의 규제 지정 및 풍선효과 장세, 그리고 지방 대장 단지가 바닥을 딛고 움직이는 시세 흐름을 종합적으로 파악해야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
④ 4단계: 내 상황 및 리스크 검토
아무리 좋은 투자 후보라도 내 상황에서 감당할 수 있는 투자여야 한다는 것을 다시 한번 생각하게 되었습니다.
- 대출 : 갑작스러운 감액 상환 요구 등에 대비해 ‘연 저축액의 2배 이내’ 수준으로 관리
- 역전세리스크: 전세가가 21년 전고점을 상회하는 과도한 구간이라면 보수적으로 접근할 것
🎯 BM
- 앞마당 연결: 구단위에 갇히지 않고 광역시 전체/수도권 권역 전체로 시야를 넓혀 선호도 파악하기
- 비교평가 양식 적용 : 평단가, 랜드마크, 매매가, 도시, 생활권, 단지 가치를 기준으로 지역 간 비교평가 할 수 있는 장표 bm하기
- 환경 안에서 성장하기: 혼자 고민하지 말고 환경 안에서 적극적으로 소통하며, 재미, 의미, 성장을 찾아가기
이번 강의를 통해 느낀 것은
수도권이 좋을까, 지방이 좋을까 가 아닌
같은 가격이라면 어디가 더 좋은 가치를 가지고 있을까? 를 고민해야한다는것이었습니다.
앞으로는 익숙한 지역 안에서만 답을 찾지 않고,
전국의 하나의 판으로 바라보며 비교 평가할 수 있는 투자자로 성장해나가겠습니다.
긴 시간 강의해주신 갱지지 튜터님 감사합니다.🩷
