안녕하세요
스고이한 투자자가 되기위해
달리고 있는 스오이입니다.
지난 매수편 약정서를 작성하며, 문제가 되었던 특약은 바로 이것입니다.
“매수인은 현장답사하였고, 현 시설물 상태에서 계약한다.”
가계약금을 넣기 전 분명 특약을 검토하고 동의했는데
그때는 정말 뭐가 씌었나봅니다.🥹 중대하자 내용을 빠트린 것이 아니겠어요?
부사님께 즉시 수정을 요청드렸습니다.
하지만 돌아온 답변은
이건 본계약서가 아니니 문제가 되지 않는다.
늘 하는 레퍼토리인 “만나서 얘기하시죠." 를 시전하셨습니다.
‘만나서 얘기하자는 건 싸움을 붙이자는건가?’ 라는 생각마저 들었습니다.
현장에서 저는 배운 대로 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.
는 문구를 넣어달라고 요청했고,
다행히 매도인은 현장에서 동의하셨습니다.
다만… 임차인에게 요청해서 그 돈을 받아서 주겠다는 황당한 말씀을 하시는게 아니겠어요?
그 자리에서 더 이야기하면 싸움이 될 것 같아,
일단 제가 요청한 특약은 포함되었기에 본계약 때 세부특약을 넣는 것으로 마무리를 지었습니다.
본계약날 다시 만나게 된 일못러 부사님: 왜 제 말은 안들어주시나요?
기다리고 기다리던 토지거래허가가 나고
본계약을 하게 되었습니다.
부사님께 계약 전날 미리 특약을 보내달라고 요청했지만,
계약 당일 오전에서야 보내주셨고 내용은 정말 충격적이었습니다😱
“안전성 및 사용기능에 중대한 영향을 미치는 심각한 하자에 해당하는 경우에 한하여 매도인은 현세입자에게 하자보수비용을 요청할 수 있다.”
이게 뭔가요? 사장님?
원상복구의무에 대한 내용을 왜 매매계약서에 넣는지 도무지 이해가 되지 않았습니다.
“그 부분은 매도인과 임차인이 알아서 해결하실 문제이고,
매도인도 동의했던 중대하자 관련 내용을 넣어달라”고 재차 말씀드렸습니다.
그런데 이 사장님.. 정말 아무 것도 모르는 분이라는 사실을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.
부사님: 오이님~ 지금 누수 없다는 것도 확인했고, 중대하자가 없다는 것도 관리사무소 통해서 확인했어요
단지가 오래되면 누수나 결로가 생길 수 있겠죠~ 그런 부분은 세입자가 부담하는 게 맞아요.
오이: 네?!!!! 사장님~ 그걸 세입자가 왜 내요? 집에 문제가 있는 건 당연히 집주인이 책임을 져야죠~
부사: 제가 거래를 많이 해봤는데 님 같은 요구 하시는 분은 처음 봤어요. 만나서 얘기하시죠
오이: ‘사장님~ 이렇게 임차인들 뒤통수를 치고 계셨습니꺄?’
환경의 힘, 마지막 작전 개시
결국 실전반 튜터님이신 장으뜸튜터님께 SOS를 보냈습니다.
튜터님께서는 본인의 경험을 바탕으로 여러가지 전략을 제시해주셨는데요~
안타깝게도 이 사장님께는 1도 통하지 않더라구요😭
그래서 결국 '음료수 사들고 1시간 일찍 찾아가서 대화하기' 라는 마지막 전략을 실행하기로 합니다.
그런데 이 사장님.. 정말 말도 없이 더 기가 막힌 특약으로 수정해두셨더라구요? ㅎㅎㅎ
본인이 민법을 찾아봤다며 내민 특약은 다시 떠올리기도 끔찍합니다.
‘중대하자 관련하여 잔금일 전까지 매도인이, 잔금일 이후는 매수인이 책임을 진다.’ 뭐 이런 내용이었던 것 같습니다.
물론 민법은 아니지만, 법과 누구보다 가깝게 살고 있는 저에게 자꾸 “법을 잘 모르는 것 같은데~ 이해하시겠어요?” 라며 훈수를 두시는 부사님.. 하하하
‘사장님~ 판례는 안 찾아보셨나 봐요. 자꾸 이러시면 저 수수료 못드려요’
라는 말이 사실 목까지 차올랐지만 꾹 참고, 다시 말씀드렸습니다.
"법 내용은 충분히 이해했지만, 저는 그렇게 넣을 수 없어요.
누수돼서 제가 사장님한테 책임져달라고 붙들고 늘어지면 어떻게 하시려고 그러세요?😊
제가 법적으로 매도인과 알아서 처리할테니까 원하는 문구를 넣어주세요."
그제서야 옆에 있던 다른 사장님이
“그래~ 사장님이 이렇게 개입할 필요 없어.
이후의 문제는 당사자끼리 처리하도록 조율하시죠.”
라고 거들어 주신 덕분에 드디어 문구를 수정할 수 있게 되었습니다.
절반의 성공
물론 제가 원하는 내용 그대로 넣지는 못했습니다.
타협안으로 제시한 것은 보통의 계약서 특약 마지막에 있는 일반적인 조항에 딱 여섯 글자를 추가하는 것이었습니다.
'본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매에 일반 관례에 따른다'
👉🏻민법상 계약에 관한 규정(중대하자 포함)
원하던 100%의 특약은 아니었지만, 이 문구를 통해 만약의 사태가 발생하더라도 '민법상 매도인의 하자담보책임'을 물을 수 있는 최소한의 장치는 마련했으니, ‘절반의 성공’이라고 생각하기로 했습니다.
이번 경험을 통해 배운 점
1. 특약은 가계약 전에 문자로 확정할 것
토지거래허가제로 인해 약정이라는 과정이 추가되더라도,
그 전에 특약은 반드시 ‘문자’로 남겨두셔야합니다.
저 같은 경우 약정서 작성일에 구두로 수정 합의했지만,
본계약 때는 동의했다는 사실을 잊었는지 부사님도 매도인도 딴소리를 했습니다.
2. 갈등은 계약 당일이 아니라 사전에 조율하기
반드시 계약 전날까지 부사님을 통해 특약 초안을 텍스트로 주고받고,
확답을 받은 상태에서 현장으로 가야 합니다.
우리의 멘탈은 소중하니까 현장에서 조율은 최대한 피해보아요
3. 완벽하지 않다면 최소한의 법적 방어선 구축하기
매도인의 반발이 너무 심해 세부 특약을 넣기 힘들다면,
계약서 하단 관례 조항에 '중대하자 포함'이라는 텍스트라도 반드시 명시해서 민법의 테두리 안으로 끌고 들어와야 합니다.
가격은 협상의 대상이지만, 책임은 협상의 대상이 아닙니다.
투자는 단순히 좋은 물건을 고르는 것을 넘어,
계약서 상의 리스크까지 통제하는 이 모든 과정이 투자라는 것을 깨닫게 되었습니다.
혹시 계약을 앞두고 계신가요?
그렇다면 계약서 특약을 한 번 더 꼼꼼히 점검해 보세요.
그 치열한 고민의 시간들이 소중한 투자금과 마음을 지켜줄거예요!
부족한 경험담이지만 누군가에게는 작은 도움이 되길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다!
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