Action Plan 3가지 정리
1)“결국 부동산 투자해서 수익을 내려면, 수익이 날 때까지 보유해야 한다. 게다가 갈아타기 타이밍이 왔을 때 매도하는 거지. 무조건 갈아타는 게 아니다. 기본적으로 보유가 정말 중요한 것이다. ”
나는 이걸 들으면서 정말 처음에 살 때 이미 수익률은 결정나는 것이구나. 라는 생각이 들었다. 그런데 한 편으로는 철저하게 여러가지 분석툴과 선호도 분석을 하였음에도 불구하고, 그 요소가 완벽하게 맞지 않는 경우도 있단 사실이었다. 5년 전에는 분명 여기가 더 낫다고 생각했는데, 5년이 흐른 뒤 갑자기 리모델링 호재가 산등성이 뒷 단지에 붙으면서 그곳에 불이 붙기 시작하는 것을 보고서, 부동산은 정말 매수할 때 이미 수익률이 결정나는 것이라는 생각이 들었다. 하지만 그 정답은 얼마든지 매수한 다음에 바뀔수도 있고, 더 차이가 커질 수도 있는 것이다. 그럼 지금 내가 할 수 잇는 것은 무엇일까? 자모님이 말씀하셨다.
“어떤 걸 해야 하는지 정리를 해봐라.”
결국 지금 내가 할 수 있는 것은 현재 기준에서 선호도 파악을 입지분석을 통해서 철저하게 하고, 그 외에 발생가능한 종류의 모든 Risk는 감당 가능하도록 미리 대비하는 것이 중요한 것이다. Risk 는 뻔하다 생각한다. 역전세. 사실 수익률은 나의 욕심일 뿐이다. 저번에 튜터님이 나에게 이런 이야기를 하셨다.
“잭더웨일님은 상당히 수익률 사냥꾼같은, 수익률 편향적인 성격을 가지고 계시네요.”
뜨끔하더라. 맞다. 나란 사람, 돈에 대한 욕심으로 똘똘 뭉쳐있는 사람이었다. 그런데 그런 욕심이 솔찬히 드러나면서도, 그리고 수익률에 목숨을 매면서도, 거기에서 시달릴 것이 두려워, 더 뾰족하게 입지분석을 해낼 자신이 없어서 나에 대한 방어기제로 나는 수익률에 욕심이 없다고 이야기 한 면이 없잖았다.
생각을 바꾸자. 나는 욕심이 없는 게 아니라, 욕심이 아주 많은 사람이다. 수익률에 아주 목숨을 거는 사람이다. 다만 과도하게 더이상의 수익률에 목숨을 걸지 않는 것은 그것이 어느정도 기본 이상 정확하고 뾰족하게 입지분석과 가치판단을 제대로 하고 나면, 그 이상은 가성비가 나오지 않는 의미없는 가치판단 에너지를 소비하는 것이리라. 그럼 그 다음부터는 매수하고 대응해 나가는 영역의 문제일것이다. 그래서 내가 하고자 하는 첫 번째 action plan 은 이것이다.
“무조건 갈아타거나 행동하려 하기보다, 어떤걸 해야 하는지 정리를 해봐라. 그리고 그것을 하기 위해 기본에 더 뾰족하게 충실해져보자. 반복에 의한 System B는 결국 나의 System A 가 될 것이다.”
2)“갈아타기 가능한 시점은 = 1주택 수익 + 필요한 자금 + 대출이 얼마나 나오는가? 이걸로 내가 가고자 하는 곳의 시세를 보면서, 내가 점프 하려면 필요한 자금이 얼마정도 되야 하는지를 계산하면서 가늠해 보는 것이다.”
사실 자모님의 이 이야기는 정말로 원론적인 이야기이다. 그런데 부끄럽게도 나는 재테기를 듣기 전까지 어떻게 지출을 해야 할지 도통 감이 오지 않았다. 그냥 맨날 생각없이 신용카드3개 정도 만들어서 포인트 쌓는다는 생각으로 돌려막기하고, 나간 다음에 정신차리고 겨우 남은 돈으로 미적거리며 살아가고.. 참 부끄럽다. 그런데.. 정말 그 땐 어떻게 내가 이겨내야 할지 도통 감이 오지 않았다. 어떻게 이 악순환의 고리를 끊어내야 할지 도통 감이 오지 않았다. 4개의 통장이라는 책을 봤다. 투자하는 여자라는 책을 봤다. 그래서 어쩌라고? 라는 생각만 들었다. 나와는 맞지 않는 방식들. 나의 성향과는 도통 일치하지 않는 방법들. 그래서 그냥 그런식으로 돈을 아주 티끌만큼 그래도 모으고는 있었다. 그러던 중 재테기를 듣게 되었다. 1강이 너나위님 강의였는데, 거기에서 아예 시나리오를 다 짜서, 이 강의를 듣는 그 어느 누구도 안하고는 못 배기게 시나리오를 그냥 다 짜주셨다. 너나위님 본인이 다 해봤단다. 헐… 될 것 같았다. 그래서 그대로 똑같이 바로 따라했다. 신용카드는 일단 회사의 출장비 결제나 경비 처리 목적이 있기 때문에 살려놓고. 따로 쓰지는 않는다. 대신 아예 비용의 흐름을 통제를 해놓다 보니, 모이는 돈이 아예 딱 결정된 채 통장에 모이기 시작했다. 게다가 오늘 진담님도 말씀하신, 결정피로의 늪에서 헤어나올 수 있었다. 평소에 이미 다 사용할 용도의 돈을 물통으로 가둬놓고 시작하니, 거기 안에서 얼마를 써야 하는지 두려움 없이 쓸 수 있었다. 이걸 살까? 말까? 결정하는 것도 아주 단순했다. 그냥 통장에 잔고가 바닥나는 게 보이면 안 사면 되는 것이다.
그제서야, 지금 자모님이 말씀하시는 저 가늠이 조금씩 보이기 시작했다. 나는 개인적으로 재테기를 열기 다음 중급반에 넣어줬으면 좋겠다.
아무튼 이 가늠이 가능해지면서 이제야 시세트래킹을 통한 나의 타겟 매물들이 하나 둘 눈에 보이기 시작했다. 심지어 어느정도 형태로 1년에 돈이 모이는지도 정리할 수 있게 되어, 정말 자모님이 이야기 하시는 저 기본적인 것들을 할 수 있게 되었다. 즉, 대출을 어느정도 끌어도 내가 무리가 없겠구나를 가늠할 수 있는 정확한 가늠자가 생긴 것이다. 이번에는 이 PPT 장표를 더 확장해서, 저기에서 투자 대상금에 대출을 썼을 경우 어떻게 움직이는 중인지도 같이 업데이를 해보고자 한다.
3) 서울에서 중요한 포인트로 개발, 교통 호재 절대 무시하지 마라.
사실 개략적으로만 호재를 생각하고 있었다. 그런데 이번에 기존에 보유하고 있던 수지의 꼬다리 단지조차 이 뜨겁게 타오르는 불장에서 활활 타오르는 것을 보고, 역시 호재가 무섭긴 무섭다는 생각이 들었다. 특히 사람들의 수요가크면 클수록 그 상승세는 더 걷잡을 수 없도록 높이 올라가는 것 같다. 특히 우리 귀에 딱지가 앉도록 들었던, 교통이 극적으로 개선되는 효과가 큰 중급지 이하의 지역에 지하철로 인해서 교통이 개선되면 그 효과는 가히 상상을 초월한다는 사실을 절대 잊으면 안된다. 게다가 사실 너무 보기 어렵고, 시간도 없어서, 도시기본계획을 정말 허술하게 봤다. 그런데 적어도 예전에 강사님들이 말씀해 주신 것처럼 키워드 만으로라도 꼭 도시기본계획은 검색해 보자. 그리고 필요한 것이 어떻게 되는 것인지, 진행현황은 어떤지에 대해서 인지해 두고 매수할 때 +알파 개념으로 생각하도록 하겠다.
자모님 강의는 실전반과 기초반을 오가며 정말 자주 듣는다. 내가 가장 사랑하는 강사님 중 한 분이다.
부산 감천고개를 겨울에 임장하다가 자칫 발을 헛디디면 집에 돌아가지 못할 수도 있다는 이야기를 들려주실 때, 나는 "나는 절대 저렇게는 못한다"며 고개를 절레절레 흔들 수밖에 없었다. 그 정도의 집념으로 끝까지 파고드는 모습이 정말 대단하게 느껴졌다.
그래서 자모님은 나에게 더 특별한 롤모델이 되는 것 같다. 나는 그 정도로는 절대 못하겠지만, 그 수준 자체가 내 기준점이 되어준다. 현실에 안주하지 않게 만들어주시는, 나만의 가치 기준이 되어주셔서 늘 감사하다.
그리고 강의 때마다 조금씩 새로운 노하우를 나눠주셔서 정말 감사드린다. 자모님 머릿속 사고의 과정 이야기를 날 것 그대로 듣는 시간이 세상에서 정말 값어치 있고 재미있다. :)
