안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
저의 사상 첫 월부학교 여름학기 3강은
갱지지 튜터님께서 ‘수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는 법’이라는 제목으로
딥하게 나눠주셨습니다!
‘10억 달성 끝까지 함께하는 월부학교’라는 학교의 목적처럼
1강에서 투자, 운영, 성장,
2강에서 10억 달성 로드맵을 그렸다면,
3강에서는 수도권과 지방을 퉁쳐보지 말고, 단순히 수도권이 더 좋지 않나? 라고 끝나는 것이 아니라
단순히 수도권이냐 지방이냐가 중요한게 아니라
내가 투자하려는 대상이 무엇인지 이해하고 가치에 대한 확신이 필요함을 강조하시며
각 투자 대상의 기준을 가지고 비교하고,
비교평가를 통해 투자 의사결정까지 끌고가서 확신을 갖는 과정을 설명해주셨습니다.
과거 규제시장의 사이클을 복기했을 때
수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 투자대상이 아닌
가치있는 걸 싸게 사면 장기적으로 좋은 성과를 낼 수 있기에
현재도 수요가 있고 가격이 싼 곳들이 ‘전국에’ 너무나 많은 상황에서
어떤 단지를 사냐에 따라 수익이 달리지기에 비교평가가 무엇보다 중요함을 당부하셨습니다.
우리의 투자 대상은
고/중/저 가치 중에서 우리는
장기간 보유가 아닌 저평가 구간에 매수 후 수익률 보고 매도하는 매매관점의 투자처! 이기에
단순히 전고 높은게 아니라 매도의 관점에서 갈아타기를 중점으로 봐야겠습니다.
오르는 걸 보고 결정하는게 아닌 투자기준에 부합해야 하는데
수도권은 규제로, 지방은 하락장인 상황인 2019년과 비슷한 시장에서
아직 너무나 저렴하고 선호도 좋은 단지를 오르긴했어도 여전히 소액으로 할 수 있음을 강조해주셨고,
저 또한 제가 투자했던 3월에 비해서도 소액 오르긴 했어도 충분히 저렴하다고 생각했기에
더 와닿는 말씀이었습니다.
수도권 지방 비교평가
수도권은 위치, 교통, 지방은 학군, 환경으로
두 지역의 입지가치가 다르고 사이클이 달라 그래프의 검증이 어렵다는
저의 평생의 궁금증을 이번에 지지 튜터님께서 확실히 해소시켜 주셨습니다!
가격을 고정하고 가치를 비교하는 방법으로!
1. 가격
평단가, 랜드마크, 시세순위를 통해 가격으로 체급을 맞춰
비교할 수 있는 지역을 맞추기
2. 가치
지금 우리가 투자하는 것들은 매매의 대상이니(위성자산 / a투자),
환금성, 즉 지역 내의 선호도가 가치에서 가장 중요하다는 말씀이 인상적이었습니다.
더 많이 버는 것, 수익률 수익금을 의식적으로 생각했다면
단순히 어디가 더 많이 벌지가 중요한게 아니라 잘 팔리는게 더 중요하다는 말씀이
우리의 투자 대상과 연결되어 이해가 되었습니다.
또한 지방의 대장을 수도권 2~5급지 단지와 그래프를 비교하여
어느 정도의 도시 수요를 보이는지 비교해주신 것이 인상적이었습니다.
막연하게 생각했던 광역시의 힘을 각 대장단지와 0급지 선호구축84와의 그래프를 비교해보니
부산, 대구 대장이 무려 2급지 구축84와, 대전~광주가 2급지 구축59와,
창원, 천안은 4급지 구축 59, 청주, 전주는 5급지 구축 59와 비슷한 가치를 보이고 있었습니다.
서울이 너무 많이 오르고 지방이 싼 것이라는 튜터님 말씀처럼
전고를 넘지도 않은 지방이 저평가일 순 있지만
우리가 투자할건 대장이 아닌 매매 대상 단지이기에
수도권 외곽이든 지방이든 지역 내의 선호도가 필히 중요함을 다시 생각할 수 있었습니다.
앞마당을 연결해서 구 하나만 보지말고 확대해서 봐야하기에
닫힌 지역 내에서의 단지별 선호도를 아는 것이 무엇보다 중요하고
그렇기에 앞마당을 더욱 뾰족하게 만들어야 이후의 앞마당들과 연계되어
대장, 선호, 가성비, 후순위의 생활권별 선호도 가치를 넓게 볼 수 있겠다 생각했습니다.
또한 그 생활권 안에서 ‘지역 내 선호도 = 땅의 입지 + 생활권 선호도 + 단지 상품성’이고,
급지를 낮출수록 생활권, 단지 선호도를 높여야 한다고 강조하신 것이 인상적이었습니다. 이 또한 매도의 관점!
각 지방, 수도권 내에서 설명해주신 비교평가 양식으로 비교해서 결론 장표에 추가해보겠습니다!!!
1호기 투자시 선명하지 않았던 ‘부천, 산본, 부산, 대구’에 대한 비교평가를 해볼 수 있겠습니다!
3. FAQ
튜터님들께서 말씀해주시는
외곽 선호도 떨어지는 곳 대비 지방 선호도 높은 곳이 더 나을 수 있음을 설명해주신 것이 인상적이었습니다.
또한 수도권에서 교통으로서의 개발이 없거나 영향력이 낮은 곳에서 지방처럼 환경의 가치와 선호도를
더 뾰족하게 봐야한다는 말씀 역시 그래프와 지역으로 비교해주시니
결국 보유 이후 매도의 관점에서 중요함을 느꼈습니다.
지방과 비교하기 전에 수도권 내에서의 최선을 찾고자 고양 덕양구까지 넓혀서 찾고
지방과 비교하는 것이 필요하겠다 생각했습니다.
다이렉트로 수도권과 지방의 단지 간 비교평가를 하기 어려울 수 있으니
설명해주신 흐름대로 지역부터 생활권, 단지까지 비교를 해보려 합니다.
수도권 내에서는, 지방 광역시 간에는 상대적으로 해볼 수 있기 때문에!
그리고 그 무엇보다 새로 배운 것은
비교평가란 가격수준과 지역 내 선호도에 대해 장점, 단점을 알아가는 과정이라는 말씀이었는데,
가치와 가격을 두고 비교하는 것처럼 ‘가치=지역 내 선호도’라는 생각으로
지역 내에서의 선호도를 더 뾰족하게 파악하고 비교평가에 활용해보겠습니다!
수도권 지방 투자의사결정 방법
비교평가를 통과한 단지 중 우선순위 결정은 전세가율, 공급, 분위기!
투자효율을 위한 전세가율은 시장에서의 전세, 매매 상승의 흐름에 따라 다르기에
전세가율을 퉁쳐서 보기보단 가격 수준과 함께 비교해보며,
기회비용의 측면에서 중요한 공급은 지방에서 더 빠른 투자금 환수를 위해서 꼭 파악해야하고,
지방에서의 분위기는 정책보다 공급과 선호도! 대장이 움직이며 만드는 분위기가 더 중요함을 느꼈습니다.
내 상황에서의 고려는 리스크와, 개인상황으로
대출은 연 저축액의 2배 넘지말고,
전세가는 21년 전세 전고점 수준은 괜찮다는 가이드도 주셨습니다.
끝으로 이번 학교에서
내가 제대로 흡수하고 적용하는 것의 중요성과,
환경을 누리는 것이 아니라 내가 만들어야 함을 들으며
반성하기도 했습니다!
목실감 댓공부터 내가 배운만큼 베푸는 과정으로
운영진으로서 이 환경을 더 가득 채우겠습니다!
또한 우리 적투 튜터님을
전적으로 신뢰하며, 경과를 공유드리고, 성과를 감사하며 나아가겠습니다!!
<BM>
1. 비교평가 양식 적용해서 ‘수도권 & 지방’
2. 목실감 매일 댓공 격렬하게!
내가 원하는 시간에, 내가 원하는 곳에서
나를 사랑하는 사람과 함께 할 수 있는 인생을 위해!
저마다의 이유가 있지만, 그럼에도 해내야하는 이유를 잊지않고
꼭 투자를 통해서 실력을 쌓는 투자자가 되겠습니다!!
