과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 내집마련 보고서
월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 강서구, 금호타운
- 위치 : 서울 강서구 염창동 240-32
- 연식: 1994년(28년차)
- 세대수 : 290세대
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
*내집마련 중급반에서는 해당 지역의 위상과 입지를 알기 위해 구 단위로 작성합니다.
*구가 없는 곳일 경우 시 단위로 작성합니다.
강서구는 서울 서남권에 위치하며, 지하철 9호선으로 축으로 한 한강 인프라와 목동 학원가 접근성이 뛰어나며 특히 김포공항, 마곡지구 등 주요 업무 지역과 인접해있고 주거+일자리성 면에서 두루 갖추고 있다.
교통 및 강남 접근성: 대표적인 9호선라인을 주축으로 급행,완행을 이용한 강남, 여의도까지 직결되어있어 선호도가 높은 편이며, 인접한 지하철 5호선, 공항철도 등 다양한 교통망을 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리하다. 또한 올림픽대로 가양대교 진출입이 용이한 편이다.
또한 가양역에는 대장홍대선이 들어올 예정으로 앞으로의 가치가 더욱 기대되는 지역이다.
2. 학군 및 교육환경: 증미,등촌,염창 쪽은 양천구 목동과 인접해있어 ‘준목동 학군지’로 많이 불리고 있다.
학군으로 유명한 목동을 가성비(?)로 접근가능한 지역이라면 될 것 같다.
그래서 강서구 내에서 중학교내 최고 선호 학군지는 염창동권역으로 염창중학교, 염경중학교는 강서구 내 학업성취도 및 특목고·자사고 진학률 상위권인 학교다. 또한 고등학교내 최고 선호 학군지는 우장산,내발산쪽으로 명문 사립 고등학교가 명덕외고,덕원예고가 있다.
다만, 중학교 학군지와 고등학교 학군지가 좀 떨어져있고, 목동 학원가에 의존해야할만큼 강서구내에서는 자체 내 큰 학원가는 없다는게 단점이다.(도보로는 어려움, 다만 목동에서 염창등촌권역까지 셔틀버스가 잘 운행되고 차로는 20분내라고 한다.)
3. 환경: 강서구는 한강을 끼고 있어, 산책,조깅,라이딩등을 즐기기에 쉽다. 특히나 서울식물원(마곡)은 랜드마크로서 자리매김하고있다. 하지만 강서구는 준공업지역이였던 지역으로 대다수 아파트보다는 100~300세대 아파트가 주로 많고(빌라→소규모아파트로 재건축했다고 함), 아파트 단지 사이에 재건축이 안된 빌라도 많다.
또한 대장단지인 마곡지구, 우장산지구외에는 아직 노후된 동네의 이미지가 강하기도 하다.
몇년전까지만 해도 김포공항에 있는 롯데몰,롯데백화점외에 이렇다할 쇼핑몰이 없었지만 요 근래에 원그로브 쇼핑몰,코엑스, 트레이더스가 생기면서 점차 문화단지로서의 입지도 넓혀가고 있다.
유해시설로서는 가양인근에 서남물재생센터(하수,분뇨처리장)이 있고, 서남집단에너지시설(오염물질 배출 및 경관 저해 우려), 건설폐기처리장(방화동인근)이 있다고 한다. 또한 김포공항으로 인해 방화동,공항동쪽에는 비행기 소음이 있다고 한다.
유흥,유해업종은 화곡역,발산역 인근 상권과 강서구청쪽에 있다고 한다.
*결론 : 강서구는 교통면에서는 우수하나 학군이나 환경면에서는 동네마다 조금씩 비 선호도 요소가 있기도 하다.
마곡지구와 지금 관심있는 금호타운이 있는 염창동에서는 입지,교통,학군,환경면에서 크게 비 선호도 요소가 걸리는 면이 있어서 주거+직장접근성 면에서 뛰어나다고 생각한다. 다만 염창동에서는 문화단지를 누리려면 도보로는 불가능 하고 지하철,자차로 손쉽게 이용가능하다.
1. 위치
*수도권에서 땅의 가치를 판단하기 위해 한강, 강남까지 거리를 잽니다.
*카카오맵-거리재기 기능 → 지역 대표역이나 랜드마크 아파트부터 한강, 강남역까지의 직선거리를 잽니다.
- 강남까지 직선거리 : 15.5km
- 한강까지 직선거리 : :573m
2. 교통
*카카오맵 길찾기 기능 → 구별 대표역에서부터 각 역까지의 소요시간과 환승횟수를 적습니다.
- 강남역까지 소요시간: 49분 (환승 1번)
- 시청역까지 소요시간: 30분 (환승 1번)
- 여의도역까지 소요시간: 15분(직통)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 남편 34분 나 9분
3. 학군
*아실 → 학군에서 해당 지역의 가장 학업성취도가 높은 중학교 3개를 적습니다.
*호갱노노 → 학원가 탭을 통해 해당 지역에 학원가가 있는지, 몇 개 정도인지 확인합니다.
- 중학교 학업성취도: 염경중학교 약86% 염창중학교 88.5%
학원가 유무 : 있음 대략 31개정도 있음
4. 환경
* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요.
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요.
- 유해시설 여부: 환경배출시설(근접 108m)
편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 종합병원(강서부민병원,이대서울병원), 백화점(가까운곳에서는 없음)
대형마트(가양동에 홈플러스)→이전 증미역에 이마트가 있었지만 부지 재개발사업으로 현재는 폐쇄됨, 부지개발완료후 이마트 재입점한다고 함
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)
*비교평가 엑셀 양식은 1주차 교재/자료 다운로드에서 받으실 수 있습니다.
*첫 앞마당(보고서 작성 지역)이라면 구 내에서 예산에 맞는 단지 3개를 비교해보세요.
*다른 지역 앞마당이 있다면 지역 간 비교평가도 추가로 해볼 수 있습니다.
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요?
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
