안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
가장 중요한 입지요소는 무엇일까요?
너무 쉬운 질문인가요?
가장 중요한 요소는 직장입니다. 직장은 돈나오는 주머니로 주요한 입지요소입니다
직장이 가장 많은 강남권까지 이동을 해야 하는 교통이 주요한 요소 입니다
직장이라는 입지가 어떻게 아파트 가격까지 영향을 미치게 되었는지 살펴 보려고 합니다
1.영통 vs 부천
25년 10월 15일 규제가 나오기 전, 1억 전후의 투자금을 수도권 외곽 투자를 검토를 해볼 수 있는 지역이였습니다
두지역 모두 강남권까지 1시간이 조금은 넘는 시간이 소요 되는 곳입니다
- 부천시: 1기 신도시(택지/탄탄한 생활권), 구디/가디 접근성, 인천지역에서 거주하고 싶어 하는 수요, 상동 학군
- 영통구: 2기 신도시 광교, 직장(삼성의 배후), 영통동 학군+학원가
이런 키워드를 가지고 있는 지역 입니다
비슷한 느낌의 지역이지만, 직장이라는 뾰족한 수요가 영통에는 있습니다. 삼성이라는 직장이 배후에 있습니다
현장에서 매물까지 보게 되면다면 부천과 느낌이 많이 다르다는 것을 느낄수 있고, 거주하는 사람들을 보게 되면 젊은층이 유독 많다는 것을 느낄 수 있습니다
직장이 중요한 요소라는 것을 우리는 이미 알고 있습니다. 입지 가치를 보면 당연히 영통을 우선해서 보는 것이 맞다고 생각을 하지만? 데이터로만 배운 사실이 맞을까 고민을 하게 됩니다
영통 그리고 부천의 단지들 입니다
- 동탄 및 경기남부의 많은 공급으로 영통의 단지들은 상승이 늦게 시작함
- 전 상승장의 꼭지(흔히 전고)는 비슷한 금액임
- 전 상승장에서 급하게 오른 만큼 하락 폭도 부천대비 큼
- 25년말까지 상승의 흐름은 비슷함
25년에 투자를 했다면 어느 단지를 했을까요? 사실 어느 곳을 투자 했더라도 수익을 보았지만, 미묘한 차이가 수익적인 측면에서 다른 결과를 보여 줍니다
최근의 그래프를 보면 영통의 단지들이 무섭게 가격이 치고 올라가는 보입니다. 왜그럴까요?
반도체 기업(삼성 그리고 하이닉스)의 영향으로 동탄 그리고 경기 남부권의 가격이 매섭게 올라가게 되었습니다
직장이라는 배후세력이 있던 곳인데, 많은 성과급을 받게 되어 구매력이 증가 하게 되었고 가격에 영향을 주었다고 생각이 듭니다
아직은 상승장이 끝나지 않았기 때문에 어디가 더 많이 오를까? 이러한 단순한 질문이 있을 수 있습니다.
어디가 더 가격이 많이 오를까? 보다는 본질인 직장의 요소가 주요한 입지 요소라는 알고 있었으면 합니다
동탄의 대장아파트로 최근 토허제 규제로 묶이기 전까지 26년에 급격히 상승한것을 볼 수 있습니다
직장이라는 단순한 데이터, 주입으로 배웠던 것을
이번 상승장에서 가격으로 명확하게 보여주었습니다
2. 지방 그리고 다른 수도권은?
1) 직장의 중요성을 지방에서 찾아보겠습니다
청주에는 흥덕구 복대동은 가장 선호도 높은 곳입니다.
청주에는 공급이 계속 많아서 가격이 보합으로 유지 되고 있으나, 해당 생활권 바로 뒤에 하이닉스 청주 캠퍼스가 있습니다. 앞서 보았던 상여금 영향 그리고 전문직에 근무하는 사람들이 가지고 싶어 욕구 때문에 25년 말부터 급하게 상승을 했고 현재 전고 7억 넘어서 현재 10억까지 거래가 되었습니다.
25년 말부터는 계약 파기 배액배상까지 나오는 단지입니다
청주에서 같은 대장급이였던, 가경아이파크는 아직도 상승의 흐름이 없고 천안의 대장 지웰 더샵과 최근까지 큰 가격이 차이가 있었으나, 현재는 가격이 역전된 것을 볼 수 있습니다
청주의 일부 단지에서도 직장이라는 요소가 단지에 어떻게 영향을 주는 지 보여줬습니다
2) 수도권은 어떻게 봐야 할까?
수도권에는 7대 업무지구(강남권, 광화문, 여의도, 가산, 판교, DMC, 마곡)지구가 있습니다
서울은 사업체 및 종사자가 감소 하고 있으나, 강서구의 마곡 및 성남시 판교는 상업체 뿐만 아니라 종사자수가 증가 하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 종사자 수가 늘게 되면 그만큼 거주 수요가 자연스럽게 늘어나게 됩니다
구분 | 사업체 | 종사자 | ||||
| 20년 | 23년 | 증감률 | 20년 | 23년 | 증감률 | |
서울 | 121만 | 117만 | -3% | 586만 | 580만 | -1% |
강서구(마곡) | 5.8만 | 6.0만 | 2% | 280만 | 307만 | 9% |
성남시(판교) | 9.7만 | 9.8만 | 1% | 515만 | 553만 | 7% |
종사자수가 증가하면 자연스럽게 직주근접을 원하는 수요가 있게 되고, 지역의 위상이 한층 더 올라 갈 수 있는 것으로 판단이 됩니다. 강서구, 분당에 직장이 없었다면 지금과 같은 지역의 위상을 갖기는 어려웠을 것입니다
직장 데이터로만 보았을때, 아 그렇구나? 이렇게 넘기지는 않으셨나요?
효과까지 꼼꼼하게 체크하고 나의 투자 그리고 실거주까지 연결해 보셨으면 합니다
📌직장이 중요한 요소임을 잊지 마세요
📌주요 입지의 영향을 해당 지역 및 단지의 미치는 영향을 데이터로 검증해 보세요
📌해당 지역의 호재가 있다면, 나의 생각으로 정리 하고 비슷한 케이스를 꼭 찾아 보세요
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
