[3복더위 2겨내고 1등아파트 4조_옥수슈] - 서투기 1강 후기 : 2026년 하반기 서울/수도권 상황 및 투자전략

현재 서울/수도권 시장 진단 및 투자전략

 이번 강의를 통해 서울/수도권 투자에 대한 이해도를 올리고 매수 이후에 어떤 태도로 보유해야 할지 정리할 수 있는 능력을 갖추고 서울/수도권 투자를 하기 위해서 지금 내가 무엇에 집중해야 하는지 정리하고 실행에 옮길 수 있어야 한다.

가치성장투자와 비규제지역 소액투자

 가치성장투자는 곧 저평가라는 의미와 같다. 지금과 같은 토지거래허가구역 규제로 인해 갭투자가 막혔을 때 실거주를 통해 저평가된 아파트에 실거주를 함으로써 가치성장투자를 하는 것이다. 가치성장투자의 경우 실거주를 하기 때문에 10년이상의 투자기간을 생각하고 투자해야 한다.

 비규제지역 소액투자의 경우 어느정도 수익이 나면 매도를 해야한다는 기준으로 투자에 임해야한다. 미니멈 기준은 투자금 대비 수익률 100%이며 본인이 생각한 수익률에 달성한다면 앞으로 더 오를것 같더라도 과감히 매도할 줄 알아야한다. 또한, 비규제지역 소액투자의 경우 갭투자일 가능성이 크므로 세입자가 만기하는 시점에 팔기 좋고, 상승장에 경우는 세가 껴있어도 잘 팔리는데 하락장에 경우는 그렇지 않아 매도 계획을 잘 세워야 한다.

투자금

 투자금의 경우는 본인이 가용가능한 투자금을 분산해서 투자하는 것보다 한번에 투자하는것이 좋다. 하지만, 요즘은 주식과 부동산을 같이 투자하기에 고민이 많이 될 텐데 주식 같은경우에도 부동산의 수익률을 따져보며 가용하는 것이 좋다. 주식을 가용했을 때 투자할 수 있는 물건과 그렇지 못한 물건을 비교해서 수익률이 더 좋을 것 같은 물건에 투자하면 되는 것이다.

투자를 하면서

 투자를 하면서 가장 중요한 것은 가치에 대한 근거를 가지는 것이다. 부동산은 매수, 매도만 있는 것이 아니다. 보유라는 가장 큰 부분이 있다. 본인의 근거가 정확하지 못하다면 아무리 좋은 물건이라도 소음에 흔들릴 것이다. 또한, 이러한 실력을 쌓아야만 그 다음 스탭으로 나아갈 수 있다. 자산을 가져도 실력이 없다면 자산이 없으니만 못하다. 그렇기에 투자의 목표를 바탕으로 상황을 판단하며 나의 투자생활을 이어나아가야 한다.

1주택자

 1주택자의 경우 보유할지, 매도할지 갈아탈지 고민이라면 본인의 물건을 매도 했을 때 남는 매도자금(투자금+수익금), 대출, 종잣돈을 고민해 보면 된다. 종잣돈이 상급지 아파트를 매수할 수 있는 정도라면 매수하면 되는 것이고 종잣돈이 모자르다면 해당 물건을 보유하고 있으면 된다. 또한, 서울 상급지 시세를 미리 알아둬야 한다. 서울 상급지 단지들은 먼저 거래되고 많이 오르며 빠르게 시세가 반응한다. 내가 보유하고 있는 단지를 상급지로 갈아타기 하려면, 미리 상급지 시세와 입지를 알아두어야 더 좋은 자산을 취득할 수 있다. 1주택 거주지를 상급지로 두고 싶다면 보유한 이후 갈아타기 타이밍을 잘 잡을 수 있는 실력이 있어야 한다.

서울 25개구 및 수도권 입지/시세 정리

 서울 외곽지역의 경우 입지적 특장점이 있다기 보다 역세권, 연식이 좋은 아파트로 단지별 선호도가 갈리기 때문에 이러한 부분을 고려하여 투자하는 것이 좋다.

 수도권 비규제지역 투자의 종착지는 결국 “서울” 자산을 매수하는 것이기 때문에 매수한 아파트의 가치에 따라 매도하고 더 좋은 아파트로 갈아타야 한다.

이번 임보에는 해당지역의 아파트 가격대별 정리를 넣어보자.

단지선호도 파악하는법

 단지선호도를 파악하는 법은 시세를 통한 선호도 파악 방법이 있다. 선호도 차이에 따른 급지별 상승기간과 폭의 차이를 두고 비교해보는 것이다.

1. 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다.
2. 전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨차이를 본다.
3. 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다.

 교안의 예시를 보면 결국 선호도 차이가 수익의 차이를 만들어 내기 때문에 입지 가치 판별 실력을 늘리는 것이 중요하다는 것을 알 수 있다. 가격이 얼만큼 오를지 얼만큼 떨어질지는 알 수가 없으므로 현재 가치와 가격에 집중해야 한다.